01Mimari proje bedeli nasıl hesaplanır?
Mimarlar Odası'nın Mimarlık Hizmetleri Şartnamesi ve En Az Bedel Tarifesi, mimarlık hizmet bedelini tek bir “m² fiyatı” ile değil, yedi çarpanlı bir formülle hesaplar:
Bedel = YYBM × YYA × SÜO × HBO × HDO × d × z
- YYBM
- Yapı yaklaşık birim maliyeti. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl yapı sınıfına göre ilan eder. 2026 değerleri 03.02.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2026'dan geçerlidir.
- YYA
- Yapı yaklaşık alanı. Ödemeye esas alan brüt yapı alanıdır.
- SÜO
- Sınıf ücret oranı. Yapı sınıfına (1–5) ve toplam alana göre tablodan okunan yüzde. Alan büyüdükçe oran düşer; tablo satırları arasındaki değerler enterpolasyonla bulunur.
- HBO
- Hizmet bölümü oranı. Hangi iş aşamalarının yapılacağını gösterir. En az bedelde zorunlu aşamaların toplamı %60'tır.
- HDO
- Hizmet dalı oranı. Mimarlık hizmetleri için %100 alınır.
- d
- Bölge katsayısı. Mimarlar Odası şubelerince belirlenir, 0,50'den az olamaz. 5. sınıf yapılarda en az 1,00 alınır.
- z
- Zorluk katsayısı. Sit alanı, çok eğimli arazi, zayıf zemin gibi durumlarda sözleşmede belirtilerek artırılır. Hesaplayıcı 1 alır.
Örnek olarak Aksaray merkezde 250 m² müstakil bir villayı ele alalım. Bağımsız bölüm 200–500 m² arasında olduğu için yapı III-C grubundadır:
| Adım | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Yapı yaklaşık maliyeti | 250 m² × 23.400,00 TL | 5.850.000,00 TL |
| Sınıf ücret oranı | 3. sınıf, 250 m² | %5,49 |
| Tam hizmet bedeli | 5.850.000,00 × %5,49 | 321.165,00 TL |
| En az bedel | × %60 × 1,00 | 192.699,00 TL |
Yani en az mimarlık hizmet bedeli, yapının resmî yaklaşık maliyetinin yaklaşık %3,3'ü kadardır. Büyük yapılarda sınıf ücret oranı düştüğü için bu pay azalır.
Tarifenin en az bedel hesabıyla müstakil konut için farklı alanlarda bulunan referans tutarlar şöyledir (Aksaray merkez, bölge katsayısı 1,00, hizmet bölümü oranı %60):
| Alan | Grup | Referans tutar | TL/m² |
|---|---|---|---|
| 100 m² | III-B | 72.748,80 | ≈727 |
| 150 m² | III-B | 107.418,15 | ≈716 |
| 200 m² | III-C | 156.686,40 | ≈783 |
| 250 m² | III-C | 192.699,00 | ≈771 |
350, 450 ve 550 m² villa örneklerini ve çevre ilçeler için 0,90 katsayısıyla bulunan tutarları Aksaray'da villa yaptırma sayfamızda verdik.
02Yapınız hangi sınıfta?
Sınıf ve grup, yapının kullanım amacına ve büyüklüğüne göre tebliğdeki listeden belirlenir. Konut ve turizm yapılarında en sık karşılaşılan durumlar:
| Yapı türü | Sınıf · grup | TL/m² |
|---|---|---|
| Müstakil konut, villaBağımsız bölüm brüt alanına göre: 200 m² altı III-B, 200–500 m² III-C, 500 m² ve üzeri IV-B. | III-B · III-C · IV-B | 21.050 · 23.400 · 33.900 |
| Apartman · en çok 3 kat | III-A | 19.800 |
| Apartman · 3 kattan fazla, yükseklik 21,50 m’ye kadar | III-B | 21.050 |
| Apartman · yükseklik 21,50–30,50 m | III-C | 23.400 |
| Bağ, dağ, köy ve yayla evi (kırsal)Kırsalda 200 m² altı II-C; 200 m² ve üzerinde müstakil konut satırı uygulanır. | II-C · III-C · IV-B | 15.100 · 23.400 · 33.900 |
| Kayadan oyma konut | III-A | 19.800 |
| İş merkezi, ticari yapı · en çok 3 kat | III-B | 21.050 |
| İş merkezi, ticari yapı · 3 kattan fazla, 21,50 m’ye kadar | III-C | 23.400 |
| Apart otel, konukevi, misafirhane | III-B | 21.050 |
| Bungalov | II-C | 15.100 |
| Otel · 1–2 yıldızlı | IV-A | 26.450 |
| Kayadan oyma otel | IV-A | 26.450 |
| Otel · 3 yıldızlı, tatil köyü | IV-C | 40.500 |
| Otel · 4 yıldızlı | V-B | 43.850 |
| Otel · 5 yıldızlı | V-D | 53.500 |
Müstakil konutta sınır 200 m²'dir: 199 m²'lik bir ev III-B, 200 m²'lik bir ev III-C grubundadır. Apartmanlarda ise kat sayısı ve yapı yüksekliği belirleyicidir.
032026 yapı yaklaşık birim maliyetleri
Tebliğde 18 grup var. Birim maliyetler KDV hariçtir; genel giderler (%15) ve yüklenici kârı (%10) dahildir. Arsa bedeli, çevre düzenlemesi ve altyapı giderleri dahil değildir.
Bu rakam sizin gerçek inşaat bütçeniz değildir. Yalnızca hizmet bedeli hesabına esas olan resmî bir referanstır. Gerçek maliyet için Aksaray'da ev yaptırma maliyeti yazımıza bakabilirsiniz.
Tüm sınıflar ve 2026 birim maliyetleri
| Sınıf · grup | TL/m² | Örnek yapılar (tebliğden) |
|---|---|---|
| I-A | 2.600,00 | Basit hayvancılık ve basit tarım yapıları; Çardaklar, gölgelikler ve üstü kapalı yanları açık dinlenme yapıları; İhata duvarları (3,00 m yüksekliğe kadar) |
| I-B | 3.900,00 | Basit padok ve küçükbaş hayvan ağılları; Cam veya sert plastik örtülü seralar; Depo amaçlı kayadan oyma yapılar |
| I-C | 4.200,00 | Betonarme ve kâgir su depoları; Büyükbaş hayvan ahırları; Elektrikli araç şarj istasyonları |
| I-D | 4.800,00 | Güneş enerji santralleri (GES) |
| II-A | 8.100,00 | Deniz iskeleleri; Genel amaçlı depolar (betonarme, çelik ve benzeri); Hayvan bakımevi ve/veya barınakları |
| II-B | 12.500,00 | Botanik, jeopark ve tema park yapıları; Geçici kullanımı olan yapılar, konteyner kentler ve benzeri; Halı sahalar, semt sahaları ve benzeri |
| II-C | 15.100,00 | Bağ/dağ/köy ve yayla evleri (kırsalda yer alan brüt inşaat alanı 200 m²'nin altındaki…); Bungalov evleri; Hal binaları |
| III-A | 19.800,00 | Kayadan oyma konutlar; Konutlar (apartman tipi, üç kata kadar-üç kat dâhil); Akaryakıt ve otogaz dolum istasyonları |
| III-B | 21.050,00 | Apart oteller; İş merkezleri/ticari amaçlı yapılar (üç kata kadar-üç kat dâhil); Konukevleri, misafirhaneler ve benzeri |
| III-C | 23.400,00 | İş merkezleri/ticari amaçlı yapılar (yapı yüksekliği 21.50 m’nin altındaki yapılar-üç kat…); Konutlar (yapı yüksekliği 21.50 m’den fazla ve 30.50 m’den az olan…); Müstakil ve/veya ikiz konutlar (bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 200 m²'den fazla ve 500…) |
| IV-A | 26.450,00 | Alışveriş merkezleri (brüt inşaat alanı 25.000 m²'nin altındaki yapılar); İş merkezleri/ticari amaçlı yapılar (yapı yüksekliği 21.50 m’den fazla ve 30.50 m’den az olan…); Kayadan oyma oteller |
| IV-B | 33.900,00 | İş merkezleri/ticari amaçlı yapılar (yapı yüksekliği 30.50 m’den fazla ve 51.50 m’den az olan…); Konutlar (yapı yüksekliği 51,50 m üzeri yapılar); Müstakil ve/veya ikiz konutlar (bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 500 m² ve üzeri yapılar) |
| IV-C | 40.500,00 | Alışveriş merkezleri (brüt inşaat alanı 25.000 m² ve üzeri yapılar); Kaymakamlık ve vali konutları; Oteller (3 yıldızlı) |
| V-A | 42.350,00 | İş merkezleri/ticari amaçlı yapılar (yapı yüksekliği 51,50 m üzeri yapılar); Karma kullanımlı yapılar (avm ile birlikte ofis ve/veya konutların yer aldığı…); Büyükelçilik, diplomatik temsilcilik ve konsolosluk binaları |
| V-B | 43.850,00 | Oteller (4 yıldızlı); Deniz, hava ve kara kuvvetleri komutanlığı tesisleri; Hastaneler (yatak sayısı 200'den fazla ve 400'den az olan…) |
| V-C | 48.750,00 | Bale, opera ve tiyatro yapıları; Hastaneler (yatak sayısı 400 ve üzeri yapılar-yatak sayısı 400 dâhil); Kongre ve/veya kültür merkezleri |
| V-D | 53.500,00 | Oteller (5 yıldızlı); Havalimanı terminal binaları (idari binalar, yolcu terminal binası ve benzeri); Metro istasyonları |
| V-E | 103.500,00 | Rüzgâr enerji santralleri (RES) |
04Hizmet bölümleri: %60 nereden geliyor?
Tarife, mimari proje hizmetini dokuz iş aşamasına böler. En az bedel, zorunlu dört aşamanın toplamı üzerinden hesaplanır. Kesin proje, imalat detayları, teknik şartname, metraj ve keşif istenirse oran %100'e kadar çıkar.
| İş aşaması | Oran | En az bedelde |
|---|---|---|
| Hazırlık ve ön etüt çalışmaları | %5 | zorunlu |
| Ön proje (avan proje) | %15 | zorunlu |
| Kesin proje | %20 | isteğe bağlı |
| Uygulama projesi | %30 | zorunlu |
| Sistem ve montaj detayları | %10 | zorunlu |
| İmalat detayları | %10 | isteğe bağlı |
| Teknik şartnameler | %5 | isteğe bağlı |
| Metraj | %3 | isteğe bağlı |
| Keşif ve maliyet analizi | %2 | isteğe bağlı |
| Toplam | %100 | %60 |
05Bu tutara neler dahil değil?
- Statik, mekanik ve elektrik projeleri; ilgili mühendis odalarının tarifeleriyle ayrıca hesaplanır.
- Zemin etüdü, harita ve aplikasyon hizmetleri.
- Belediye harç ve ücretleri. Örneğin Aksaray Belediyesi 2026 tarifesinde mimari proje tarama ücreti 1.500 TL'dir (ayrıntılar).
- Yapı denetim ücreti, fenni mesuliyet ve mesleki kontrollük hizmetleri.
- KDV. Tarife bedelleri KDV hariçtir; KDV ayrıca eklenir.
Tadilat projelerinde esas alan, tadilattan etkilenen alandır. Kullanım amacı değişiyorsa zorunlu aşamaların tamamı, işlev değişmeden plan ya da cephe değişiyorsa yarısı, yalnızca duvar yeri değişiyorsa dörtte biri ödenir. Güçlendirme, asansör ya da ısıtma sistemi eklemede bu oran %10'dur. Tadilat işleriniz için Aksaray tadilat ve renovasyon sayfamıza bakabilirsiniz.
Tescilli yapılarda rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri ayrı bir şartnameyle hesaplanır. Bu şartnamede 5. sınıf oranları ve yapının niteliğine göre katsayılar kullanılır. Bu hesabı 2026 rakamlarıyla rölöve ve restorasyon projesi fiyatı yazımızda gösterdik; hizmetin kendisi için Aksaray tarihi yapı restorasyonu sayfamıza bakın.
06Hesaplanan tutar ile teklif arasındaki fark
Hesaplayıcı tarifenin tanımladığı en az bedeli gösterir. Gerçek bir teklif; kaç plan alternatifi hazırlanacağına, revizyon sayısına, 3D görsellere, ruhsat takibine, mühendislik koordinasyonuna ve şantiye desteğine göre şekillenir. Aynı alan için iki teklifi karşılaştırırken teklif kapsamını belirleyen 7 kritere bakın.
Bölge katsayısı listesindeki değerler Resmî Gazete'de en son yayımlanan 2013 tablosundandır. Güncel değeri bağlı olduğunuz Mimarlar Odası şubesinden teyit edin.
UYART'ta ilk görüşme ve keşif ücretsizdir. Arsanızı ve ihtiyaç programınızı inceleyip hizmet kapsamını yazılı netleştiriyor, kalem kalem teklif veriyoruz.
07Sık sorulan sorular
01Mimari proje bedeli nasıl hesaplanır?
Yapının brüt alanı, Bakanlığın o yıl ilan ettiği yapı yaklaşık birim maliyetiyle çarpılarak yapı yaklaşık maliyeti bulunur. Bu tutar Mimarlar Odası tarifesindeki sınıf ücret oranı, hizmet bölümü oranı ve bölge katsayısıyla çarpılır. En az bedelde hizmet bölümü oranı %60'tır.
02200 m² müstakil ev projesi ne kadar?
2026 tebliğine göre 200 m² müstakil konut III-C grubundadır (23.400 TL/m²). Bölge katsayısı 1,00 alındığında en az mimarlık hizmet bedeli KDV hariç 156.686,40 TL olur. Statik ve tesisat projeleri ile belediye harçları bu tutara dahil değildir.
03Mimar ücreti ne kadar?
2026'da Aksaray merkezde 200 m² müstakil konut için Mimarlar Odası tarifesine göre hesaplanan referans tutar KDV hariç 156.686,40 TL'dir; 100 m²'de 72.748,80 TL, 150 m²'de 107.418,15 TL. Bu tutarlar bölge katsayısı 1,00 ve tarifenin zorunlu aşamaları (%60) içindir; kesin proje, metraj ve keşif gibi aşamalar da istenirse tutar artar, tam hizmette 200 m² için 261.144,00 TL olur. Mühendislik projeleri, zemin etüdü, harita ve belediye harçları gibi kalemler dahil değildir. Kesin ücret, hizmet kapsamı netleşince verilen teklif ve sözleşmeyle belirlenir.
04Mimari proje m² başına kaç TL?
2026'da Aksaray merkezde 100–250 m² müstakil konut için Mimarlar Odası tarifesine göre hesaplanan referans tutar, m² başına KDV hariç yaklaşık 705 ile 783 TL arasındadır (bölge katsayısı 1,00, zorunlu aşamalar %60). Tarifede sabit bir m² fiyatı yoktur; tutar yapının sınıfına, alanına, bölge katsayısına ve hizmet kapsamına göre değişir. Aynı grupta alan büyüdükçe m² başına tutar azalır; 200 m²'de yapı III-B grubundan III-C grubuna geçtiği için yükselir.
052026 yapı yaklaşık birim maliyeti müstakil konut için ne kadar?
Bağımsız bölümün brüt alanı 200 m²'nin altındaysa III-B (21.050 TL/m²), 200 m² ile 500 m² arasındaysa III-C (23.400 TL/m²), 500 m² ve üzerindeyse IV-B (33.900 TL/m²) uygulanır. Rakamlar KDV hariçtir.
06Statik ve tesisat projeleri bu tutara dahil mi?
Hayır. Hesaplayıcı yalnızca mimarlık hizmet bedelini gösterir. Statik, mekanik ve elektrik projeleri ilgili mühendis odalarının tarifeleriyle ayrıca hesaplanır.
07Hesaplanan tutar kesin fiyat mı?
Hayır. Sonuç, tarifenin tanımladığı en az bedelin bilgilendirme amaçlı hesabıdır. Gerçek teklif hizmet kapsamına, arsanın ve yapının zorluklarına ve bölge katsayısının güncel değerine göre değişir. UYART’ta ilk görüşme ve keşif ücretsizdir.
08Kaynaklar
Sütunlar 1.–5. sınıf; ara değerler enterpolasyonla bulunur. 950 m² (1. sınıf), 1150 m² (2. sınıf), 1250 m² (4. sınıf) ve 62500 m² (1. sınıf) hücreleri belgede komşularıyla tutarsız; belgedeki değer kullanılır. Bölge katsayıları: Resmî Gazete 28.06.2013, sayı 28691, Tablo 2 (en son yayımlanan tablo; güncel değer şubeden teyit edilmeli).