Rölöve ve restorasyon projesi fiyatı 2026

Tescilli bir yapının rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesi için tek bir “metrekare fiyatı” yok. Bedeli; yapının alanı, tarihî niteliği, istenen hizmetler ve projeye eşlik eden mühendislik, ölçüm ve analiz işleri belirler. Bu yazıda Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın yaklaşık maliyet yöntemini ve Mimarlar Odası'nın şartnamesini 2026 birim maliyetiyle örnek bir hesapta gösteriyoruz. Bulunan tutarlar bu yöntemlerle hesaplanmış büyüklüklerdir; piyasa fiyatı ya da güncel bir oda tarifesi değildir. Proje dışındaki kalemleri, kurul ve Kapadokya başvuru ücretlerini, KDV istisnasını ve devlet yardımını mevzuattan, Bakanlık belgelerinden ve meslek odalarının ücret cetvellerinden derledik. Bilgiler 17 Ekim 2026 tarihlidir; yardım duyurularına ilişkin bilgiyi 21 Ekim 2026'da güncelledik.

01Neden tek bir metrekare fiyatı yok?

İnternette rölöve için metrekare başına birkaç yüz liralık rakamlar ya da birkaç bin ile yüz bin lira arasında değişen geniş aralıklar görülür. Bu rakamların çoğu işyeri ruhsatı, itfaiye, ofis ya da eczane gibi sıradan yapıların rölövelerine ilişkindir. Çoğu bir yıl bilgisi verse de hangi kaynağa dayandığını ve KDV'nin dahil olup olmadığını göstermez; bir platform rakamın kendi tahmin modeli olduğunu, bir diğeri müşteri taleplerinden derlendiğini yazar. Sıradan bir binada rölövenin hangi işte gerçekten istendiğini ve nasıl alındığını rölöve rehberimizde anlattık. Tescilli bir yapının belgelenmesi başka bir iştir: ölçekli çizimlerin yanında analiz raporu, malzeme ve bozulma paftaları, çoğu zaman restitüsyon ve restorasyon projesi, mühendislik projeleri ve kurul dosyası hazırlanır (rölöve ve restorasyon projesi sayfamız).

Bu iş için kamuya açık, adım adım hesaplanabilen iki başlıca yöntem var: Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın yaklaşık maliyet yöntemi ve Mimarlar Odası'nın şartnamesi. İkisi benzer mantıkla çalışır: yapının alanı × resmî yapı birim maliyeti × alana göre bir oran × hizmetin payı × yapının niteliğine göre bir katsayı. Bedeli belirleyen beş şey şunlardır:

Alan: yöntemin tanımına göre hesaplanır; yüksek tavanlı mahaller, avlu ve teraslar katsayıyla sayılır.
Yapının niteliği: sade bir ev mi, konak mı, anıtsal bir yapı mı?
İstenen hizmetler: yalnız rölöve mi, restitüsyon ve restorasyon projesi de mi?
Mühendislik projeleri: statik, mekanik ve elektrik.
Ölçüm ve analiz işleri: lazer tarama, jeoradar, malzeme analizi, sondaj, sıva raspası, iskele.

02Bakanlığın yaklaşık maliyet yöntemi

Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın şartnameler ve yaklaşık maliyet yöntemleri sayfasında "Tek Yapı Ölçeğinde Rölöve, Restitüsyon ve Restorasyon Projeleri Yaklaşık Maliyet Hazırlama Yöntemi" listelenir; dosya bilgisine göre 2007'ye ait bu metin birim maliyet için Bayındırlık ve İskân Bakanlığı'nın tebliğine atıf yapar. Bakanlığın sitesinde ayrıca tarihsiz, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na atıf yapan ve ekinde oran cetveli bulunan bir PDF sürümü var (Tescilli Taşınmaz Kültür Varlıklarının Projelerine İlişkin Yaklaşık Maliyet Hazırlama Yöntemi). Hangisinin yürürlükte olduğu hiçbir resmî sayfada yazmıyor; hesabı oran cetveli bulunan PDF'e göre yaptık. İki sürümde de hizmet payları ve 5-D esası aynıdır.

Yöntem ihale idaresine yönelik ifadeler içeriyor; kamu idarelerinin ihale öncesi yaklaşık maliyet hesabında kullanıldığı anlaşılıyor. Özel mülk sahibi ile mimar arasındaki sözleşme bedelini bağlayan bir hüküm bulamadık. Özel mülk sahibini ilgilendiren, bulabildiğimiz tek yer proje yardımının hesabıdır: Yardım Yönetmeliği, Bakanlıkça uygun görülen tek yapı ölçeğindeki yaklaşık maliyet yöntemine atıf yapar (aşağıda).

Proje yaklaşık maliyeti (PYM) = alan × birim maliyet × PİD oranı
Rölöve = PYM × %45 × MPDK
Restitüsyon = PYM × %20 × MPDK
Restorasyon = PYM × %35 × MPDK

Girdi	Yöntemde ne diyor?	Hesapta kullanılan değer
Alan	Yapı yaklaşık maliyetine esas alan. İki sürüm de bunu "metrekare cinsinden toplam alan" diye tanımlar; PDF sürümü çoğu yapı için ayrıca "taban alanı ve/veya izdüşüm alanı" der. Çok katlı yapıda katların toplanıp toplanmayacağı açık değil. Kat yüksekliği 4,5 m'yi aşan mahaller 1,5, 9 m ve üstü 2,25 katsayısıyla (kule, sur gibi özel yapılar hariç); avlu ve açık teraslar 0,25, üstü kapalı teraslar 0,50 katsayısıyla sayılır.	Örnekte 200 m²
Birim maliyet	Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyeti; yöntem V. sınıf D grubunu ister.	V-D: 53.500 TL/m² (RG 03.02.2026, KDV hariç)
PİD oranı	Proje ve ihale dosyası ücret oranı; yöntemin ekindeki cetvelden, yapı alanına göre. Cetvelde birim yazmıyor; değerleri yüzde olarak okuduk ve birim maliyet 5-D olduğu için 5. sınıf sütununu aldık.	100 m²: %6,88 · 200 m²: %6,70 · 300 m²: %6,52
Hizmet payı	Rölöve %45, restitüsyon %20, restorasyon %35.	Toplam %100
MPDK	Yapının niteliğine göre katsayı: tarihî niteliği olmayan yapı 0,75; basit ve küçük programlı, taşıyıcı sistemi ve mimari elemanları oldukça sade sivil yapı 1,00; bunun dışındaki her tür sivil mimarlık örneği ve anıtsal yapı 1,50; mimari kompozisyonu ve elemanları nitelikli, özgün bezemeli, eğrisel açıklık ve örtü sistemli ya da almaşık duvarlı yapılar 1,75 (örnek olarak köşk, konak, cami, medrese, hamam, han sayılır); Dolmabahçe Sarayı, Sümela Manastırı gibi emsalsiz yapılar 2,00; minare, kule ve çeşme gibi küçük alanlı yapılar 10,00 (oturum alanı üzerinden). Yöntem grubu kimin seçeceğini yazmaz.	Örnekte 1,00 (alt senaryo); 1,50 ve 1,75 ayrıca gösterildi

Yalnız birim maliyet 2026 yılına aittir; oran cetveli, hizmet payları ve katsayılar tarihsiz yöntem metninden alınmıştır. Örnekte kullandığımız oranlar Mimarlar Odası şartnamesinin 5. sınıf cetveliyle de aynıdır.

Bir ayrıntı daha: yöntem birim maliyeti V. sınıf D grubundan ister. "Tarihi eser niteliğinde olup restore edilerek veya yıkılarak aslına uygun olarak yapılan yapılar" 2024 tebliğine kadar gerçekten D grubundaydı (2024: 26.800 TL/m²); 2025'ten beri C grubunda sayılıyor (2026: 48.750 TL/m²). 2026 tebliğinin 2. maddesi, sınıfı önceki tebliğlere göre belirlenmiş hizmetlerde o grubun 2026'daki karşılığının esas alınacağını söyler; bu, yöntemin harfine bağlı kalıp 53.500 TL'yi kullanma okumasını destekler ama soruyu açıkça çözmez. Yeni bir proje için hangi grubun esas alınacağını açıklayan bir Bakanlık metni bulamadık; bu yüzden aşağıdaki örnekte ikisini de gösteriyoruz.

03Örnek hesap: 200 m²'lik tescilli bir ev

Alanı 200 m² kabul edilen, basit ve sade nitelikli (MPDK 1,00) tescilli bir ev düşünelim; bu, katsayı bakımından alt senaryodur. 200 m² için PİD oranı %6,70'tir. V-D birim maliyetiyle yapı yaklaşık maliyeti 200 × 53.500 = 10.700.000 TL, proje yaklaşık maliyeti bunun %6,70'i, yani 716.900 TL olur. Tutarlar KDV hariç yaklaşık maliyettir; birim maliyete %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahildir:

Hizmet	Pay	V-D ile (53.500 TL/m²)	V-C ile (48.750 TL/m²)
Rölöve	%45	322.605 TL	293.962,50 TL
Restitüsyon	%20	143.380 TL	130.650 TL
Restorasyon	%35	250.915 TL	228.637,50 TL
Toplam	%100	716.900 TL	653.250 TL

İki varsayım sonucu çok değiştirir. Birincisi alan: yöntemin tanımı hem "toplam alan" hem de çoğu yapı için "taban alanı ve/veya izdüşüm alanı" ifadesini içerir. Kat başına 100 m²'lik iki katlı bir evde alan toplam olarak 200 m² alınırsa sonuç yukarıdaki gibidir; yalnız taban alanı (100 m²) alınırsa V-D ile toplam 368.080 TL'ye, yani yaklaşık yarıya iner. İkincisi yapının niteliği: yöntem 1,00 katsayısını yalnız basit ve küçük programlı, oldukça sade yapılara verir; sıradan bir tescilli ev 1,50 grubuna da girebilir. Üç hizmetin toplamı katsayıya göre şöyle değişir:

Yapı niteliği katsayısı (MPDK)	V-D ile toplam	V-C ile toplam
1,00 (basit, küçük programlı, sade yapı)	716.900 TL	653.250 TL
1,50 (her tür sivil mimarlık örneği, anıtsal yapı)	1.075.350 TL	979.875 TL
1,75 (köşk, konak gibi nitelikli örnek)	1.254.575 TL	1.143.187,50 TL

Alan büyüdükçe PİD oranı düştüğü için alana bölünen tutar da azalır:

Alan	PİD	Üç hizmetin toplamı (V-D, MPDK 1,00)	Alana bölümü (fiyat değildir)
100 m²	%6,88	368.080 TL	3.681 TL
200 m²	%6,70	716.900 TL	3.585 TL
300 m²	%6,52	1.046.460 TL	3.488 TL

Bu rakamlar Bakanlık yöntemiyle hesaplanan bir büyüklüktür; fiyat listesi ya da piyasa ortalaması değildir. İdareler yaklaşık maliyeti belirlerken meslek odası fiyatları, piyasa araştırması ve önceki sözleşmeler gibi başka kaynakları da öncelik sırası olmaksızın kullanabilir (Cumhurbaşkanı Kararı 5738 md. 9). Bu usul ve esaslara göre idarenin ihale öncesi belirlediği yaklaşık maliyet ilan edilmez (md. 9); açık ihalede teklifler açılırken açıklanır ve yaklaşık maliyetin üzerindeki teklifler değerlendirme dışı kalır (md. 23). Yöntemin 4. maddesi de verileriyle maliyetin hesaplanamadığı hallerde piyasa araştırması yapılıp teklif alınabileceğini söyler.

04Mimarlar Odası'nın şartnamesi ne diyor?

Mimarlar Odası'nın Korunması Gerekli Kültür Varlıklarının Rölöve-Restitüsyon-Restorasyon Hizmetleri Şartnamesi ve En Az Bedel Tarifesi (Oda mevzuat sayfası; Oda Yönetim Kurulu kararı, 28.12.2011) benzer bir hesap kurgusu kullanır: tescilli yapının birim maliyeti 5-D sınıfından alınır, alan oranı da 5. sınıf cetvelinden bulunur. Farklar şunlar:

Hizmet payları rölöve %40, restitüsyon %25, restorasyon %35'tir.
Alan, "yapının metrekare cinsinden toplam alanı"dır ve yükseklik, avlu ve teras katsayılarıyla düzeltilir; Bakanlık yöntemindeki "taban alanı ve/veya izdüşüm alanı" ifadesi Oda metninde yoktur.
Yapı niteliği katsayısı, sivil mimarlık örneklerinde basit ve küçük programlı sade yapılar için 1,00, üst düzey programlı olanlar için 1,50; anıtsal yapılarda 1,50, üst düzeyde 2,00'dir. Bakanlık yöntemindeki gruplar farklı kurulduğu için ikisi birebir karşılaştırılamaz.
Yapı deforme olmuşsa ya da mühendislik hizmeti gerektiren taşıyıcı sorunları varsa (strüktür katsayısı) ve özgün malzemesi değişmişse ya da yapım tekniği karmaşıksa (malzeme katsayısı) her biri için 1,20 çarpanı uygulanır; formül gereği ikisi birlikte varsa çarpan 1,44 olur.
Bölge katsayısı uygulanır. Oda'nın mevzuat sayfasında bulabildiğimiz en yeni tablo 28.06.2013 tarihli Resmî Gazete ilanındadır (2013): il merkezinde Aksaray 1,00, Nevşehir 0,60; çevre ilçelerde Aksaray 0,90, Nevşehir 0,50. Oda'nın genel şartnamesi 5. sınıf yapılarda bölge katsayısını en az 1,00 sayar, rölöve şartnamesi de "belirlenmiş olan en yüksek oran"ın kullanılacağını söyler; Nevşehir'de hangisinin uygulanacağı metinlerden kesin çıkmıyor.
Restorasyon tadilat projelerinde ön proje, uygulama projesi ve sistem detayı aşamalarının bedeli, kullanım amacı değişikliği ve yeni işlev çözümü varsa tam, işlev değişikliği olmayan plan çözümü ya da cephe etüdünde %50, duvar yeri değişikliği gibi basit tadilatta %25 olarak alınır. Teşhir-tanzim projesi restorasyon bedelinin %20'sidir. İhale dosyası düzenleme bedeli tüm proje bedelinin %5'idir; ihale dosyası istenmezse aynı oran rölöve bedeline eklenir.

200 m²'lik örnekte bölge katsayısı ve diğer katsayılar 1,00 alınırsa üç hizmetin toplamı yine 716.900 TL olur; dağılım rölöve 286.760 TL, restitüsyon 179.225 TL, restorasyon 250.915 TL'dir. Şartnamedeki %5'lik ihale dosyası payı iki durumda da eklendiği için toplam 752.745 TL'ye çıkar (KDV hariç).

Oda'nın mevzuat sayfasındaki en yeni tarife 2013 yılına ait. Sitesinde eski eser rölöve, restitüsyon ve restorasyon için çevrim içi bir en az bedel hesaplama aracı da var; araçtaki güncel katsayıları doğrulayamadık. Yukarıdaki 2026 rakamlarını, şartname formülünü 2026 birim maliyetine biz uygulayarak bulduk; Oda'nın açıkladığı bir 2026 tablosu değildir.

Şartnamenin bağlayıcılığı tartışmalıdır. Oda'nın serbest mimarlık yönetmeliği (RG 02.06.2005), mimarın iş sahibiyle sözleşme yapmasını ister ve mimarlık hizmetleri şartnamesi ile ücret tarifesini bu sözleşmenin ayrılmaz eki sayar; rölöve-restitüsyon-restorasyon şartnamesine ise genel şartname atıf yapar. KDV Kanunu'nun emsal bedel hükmü (md. 27/5) de meslek kuruluşunca tespit edilmiş bir tarife varsa hizmet bedelinin KDV matrahı bakımından bundan düşük olamayacağını söyler; Rekabet Kurulu ise bu hükmün meslek kuruluşlarına tarife belirleme yetkisi vermediğini belirtmiştir. Aynı Kurul, Elektrik Mühendisleri Odası hakkındaki 2019 tarihli kararında 6235 sayılı Kanun'un TMMOB'a asgari ücret düzenleme yetkisini açıkça tanımadığını yazmıştır; karar Mimarlar Odası hakkında değildir. Danıştay ise 2020'de Rekabet Kurumu'nun Şehir Plancıları Odası'nın en az ücret yönetmeliğine karşı açtığı davayı oyçokluğuyla reddetmiştir. Bu bir hukuki görüş değildir; bedelin hangi esasa göre belirlendiğini sözleşmeye yazmanızı öneririz.

05Proje bedelinin dışında kalan kalemler

Aşağıdaki satırlar üç ayrı türdendir: Bakanlık yöntemi satırları kamu idarelerinin yaklaşık maliyet hesabıdır, özel sözleşmeyi bağlayan bir hükmünü bulamadık; HKMO ve Jeofizik Mühendisleri Odası satırları meslek odalarının en az ücret tarifeleridir (odaların en az ücret belirlemesi tartışmalıdır); laboratuvar ücretleri ise Bakanlığın özel kişi başvurularına uyguladığı döner sermaye ücretleridir.

Bakanlığın sitesinde yayımlanan, tarihi belirtilmeyen (dosya bilgisine göre 2007) tek yapı teknik şartnamesi; sondaj, kazı, sıva raspası, iskele ve askılama, laboratuvar analizi, uzmanlık raporları ve üç boyutlu lazer tarama gibi ileri belgeleme tekniklerinin maliyetini proje bedeli formülünün dışında tutar: idare bunları yaklaşık maliyete ayrıca ekler ya da ön etüt sonunda uygun görürse müellife ayrıca öder; isterse bu işleri kendisi de yaptırabilir (şartnameler ve yaklaşık maliyet yöntemleri). Mimarlar Odası şartnamesi de raspa, kısmi söküm ve sondajı yılın birim fiyatlarıyla ayrıca hesaplar. Özel bir işte bu kalemler sözleşmede kararlaştırılır.

Kalem	Dayanak	Tutar
Statik (inşaat mühendisliği) projesi	Bakanlık yöntemi: restorasyon bedelinin %75'i; zemin etüdü ve iyileştirme gerekirse %10 artırılır. Bu hesapta restorasyon bedeli, yapının restorasyon aşamasındaki işlevine uygun sınıfın birim maliyetiyle yeniden bulunur; örnekteki mimari restorasyon bedelinin %75'i değildir.	Yapıya göre
Mekanik tesisat projesi	Bakanlık yöntemi: restorasyon bedelinin %50'si. Yapı sınıfı IV-C ve üstündeyse tesisat kapsamına göre %15, %50 ya da %100 grup yüzdesiyle çarpılır ve birim maliyet en çok IV-C'den (2026: 40.500 TL/m²) alınır.	Yapıya göre
Elektrik projesi	Bakanlık yöntemi: restorasyon bedelinin %38,5'i.	Yapıya göre
Lazer tarama (cetvelde bu adla kalem yok; en yakını yersel LIDAR)	HKMO 2026/2 ücret cetveli, büyük ölçekli harita üretimi başlığındaki yersel LIDAR nokta bulutu ve mesh kalemi; en az ücret, 31.12.2026'ya kadar geçerli. Cetvel yöresel katsayılarla birlikte uygulanır (Nevşehir merkez 1,2, Aksaray merkez 0,9); katsayının bu kaleme nasıl uygulanacağı ve bir yapının yüzeylerinde 3B alanın nasıl sayılacağı tanımlı değil. Jeodezik dengeleme yapılırsa ücretler 1,20 ile çarpılır.	Gösterge: 3B yüzey alanı 0–200 m² için 99.900 TL; sonraki her 100 m² için 11.100 TL eklenir (KDV, sözleşme ve denetim bedeli hariç)
Jeoradar	TMMOB Jeofizik Mühendisleri Odası 2026 emsal tarifesi, yer radarı (GPR). Tarife ayrıca ölçüm bedelinin %30'u kadar rapor yazım bedeli ve ekip nakli kalemleri içerir.	Anten frekansına göre metre başına 210–280 TL (KDV hariç); işin toplam bedeli değildir
Malzeme analizi	Bakanlığın restorasyon ve konservasyon laboratuvarları başvuru formu (Rev. 23.07.2026).	Analiz başına (formda birim: adet) örneğin petrografik analiz 2.000 TL, XRF 3.800 TL, XRD 4.500 TL; 1–10 numunelik raporlama 15.000 TL; koruma ve onarım öneri raporu 50.000 TL
Sıva raspası, sondaj, iskele	Bakanlık yöntemi ve Oda şartnamesi: ilgili imalat birim fiyatlarıyla ayrıca hesaplanır.	İşe göre

Tablodaki mekanik grup yüzdeleri ve IV-C sınırı, zemin etüdü artışı ve raspa-sondaj-iskele hükmü, oran cetvelli PDF sürümüne göredir. Aksaray ve Nevşehir'deki yapılar için Bakanlığın Nevşehir Restorasyon ve Konservasyon Bölge Laboratuvarı görevlidir; görev alanında Aksaray, Kayseri, Kırşehir, Nevşehir, Niğde, Sivas, Tokat ve Yozgat var. Laboratuvar formunda her analiz ayrı fiyatlanıyor; ücretlerin KDV dahil mi hariç mi olduğu yazmıyor. Kapadokya Alanı'ndaki rölöve, restitüsyon ve restorasyon başvurularında jeoradar çalışması istenir; bunun için yukarıdaki oda tarifesi dışında bir kamu fiyatı bulamadık.

06Kurul ve Kapadokya başvuru ücretleri

31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7590 sayılı Kanun, 2863 sayılı Kanun'a eklediği Ek Madde 9 ile Bakanlığın yetkili olduğu bazı belge, itiraz ve yeniden değerlendirme başvurularından ekli tarifedeki hizmet bedelinin alınmasını öngörüyor (2863 sayılı Kanun; RG 31.07.2026). Restorasyon dosyasıyla en doğrudan ilgili satır, onaylı bir restitüsyon, restorasyon ya da rekonstrüksiyon projesinde tadilat talebidir; yani kurulca onaylanmış bir projenin sonradan değiştirilmesi. Tarifedeki 2026 tutarı brüt metrekare başına konutta 20 TL, ticaret ve diğer yapılarda 40 TL'dir; KDV ayrıca alınır, kurul olumsuz karar verirse ücret iade edilmez ve tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artar. Tarifede ilk proje onayı ya da tescilli yapıda tadilat-tamirat (basit onarım) izni için ayrı bir satır görmedik.

Tarifede tescilli yapı sahibini ilgilendirebilecek başka satırlar da var: tescil bilgisi (çıktı) talebi evrak başına 175 TL, pafta başına 400 TL; Koruma Yüksek Kurulu'na itiraz başvuru belgesi gerçek kişide 12.500 TL, tüzel kişide 25.000 TL. Kanun, başvuru ve tahsilat usulünün Bakanlık yönetmeliğiyle belirleneceğini söylüyor; 17 Ekim 2026 itibarıyla bu yönetmeliği ya da bir tahsilat duyurusunu bulamadık. Uygulamanın başlayıp başlamadığını başvurudan önce ilgili koruma bölge kurulu müdürlüğünden teyit edin.

Kapadokya Alanı'nda başvurular Kapadokya Alan Başkanlığı'nın kendi 2026 ücret tablosuna göre ücretlendirilir; Bakanlık tarifesinin bu alanda ayrıca uygulanıp uygulanmadığını söyleyen açık bir hüküm bulamadık. Restorasyon, rekonstrüksiyon ve konservasyon mimari projesinin ilk başvurusu brüt metrekare başına konutta 38 TL, ticaret, tarımsal depo ve diğer yapılarda 83 TL'dir; 200 m²'lik bir konutta bu satırdan 7.600 TL eder. Tabloda avan proje değerlendirmesi için başvuru başına 4.293 TL'lik ayrı bir satır var; ikisinin aynı dosyada birlikte alınıp alınmadığı tablodan anlaşılmıyor. Proje tadilatı için tabloda yalnız 0–100 m² (brüt inşaat alanı) kademesi var ve ücret m² başına değil başvuru başınadır: konutta 715 TL, ticaret ve diğer yapılarda 1.431 TL; daha büyük yapılar için satır yok. Basit onarım ve rölöve öncesi temizlik görüşü parsel başına 7.364 TL'dir. Tabloda KDV'ye ilişkin bir not yok. Ayrıntılar Kapadokya Alan Başkanlığı başvuru rehberimizde.

07KDV: tescilli yapı projesinde istisna

KDV Kanunu md. 17/2-d ve KDV Genel Uygulama Tebliği (bölüm II/F-2.7) uyarınca, tescilli taşınmaz kültür varlıklarının yalnız rölöve, restorasyon ve restitüsyon projelerine ilişkin olarak bu projelerden yararlananlara verilen mimarlık hizmetleri ile projelerin uygulanması kapsamındaki mal teslimleri KDV'den istisnadır. Yararlanmak için yapının sahibi olmak şart değildir.

İstisna uygulaması belgeye bağlanmıştır. Tebliğe göre proje ve uygulamada kullanılacak malzemelerin listesi projeyle birlikte koruma bölge kuruluna sunulur; kurul projeyi uygun bulursa Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın ilgili Rölöve ve Anıtlar Müdürlüğü malzeme listesini inceleyip projeden yararlanacak olana Tebliğ ekindeki örneğe uygun istisna belgesini verir; belge örneği mimarlık hizmetlerini de kapsar. Mal alımlarında belge ve liste satıcıya gösterilir. Tebliğ mimarlık hizmeti için ayrı bir belge usulü yazmaz, ancak bazı özelgeler belge alınmasını şart koşmuştur; belgeyi faturadan önce edinmek güvenli yoldur. Gelir İdaresi'nin bir özelgesine göre vergi dairesinden ayrıca belge alınmaz.

Sınırları da var. Kanun yalnız "mimarlık hizmetleri"nden söz eder; Tebliğ ise I. grup yapılar dışında klima, jakuzi, yangın algılama, kamera ve tefriş gibi kullanım ve konfor donanımını ve bunlara ilişkin proje hizmetlerini kapsam dışı sayar. Statik, mekanik ve elektrik projelerinin kapsamda olduğunu açıkça söyleyen bir hüküm ya da özelge bulamadık; bu projelere KDV eklenebileceğini varsayın. Gelir İdaresi'nin 2011–2017 tarihli özelgeleri rekonstrüksiyonu (yeniden yapımı) istisna dışında bırakmış; uygulamanın taahhüt işi olarak bir müteahhide verildiği durumlarda müteahhide yapılan teslimleri KDV'ye tabi saymış, mimarlık hizmetini ise bedeli ayrıca belirlenirse istisna kabul etmiştir. 2025 tarihli bir özelge de bir şirketin projeyi başka bir mimarlık ofisine çizdirmesinde ofisin şirkete verdiği hizmeti istisnaya almamıştır. Özelgeler yalnız muhataplarını bağlar.

Bu istisna vergi dilinde "kısmi istisna"dır: mimarlık hizmeti faturasına KDV eklenmez; hizmeti veren büro kendi alımlarında yüklendiği KDV'yi 2019'dan beri diğer vergili işlemlerinden indirebilir, indirimle giderilemeyen kısmı ise iade alamaz. Bu, iş sahibinin ödeyeceği tutarı değil, büronun vergisel durumunu ilgilendirir.

Bu yazıdaki örnek tutarlar KDV hariçtir. İstisnanın kendi dosyanıza nasıl uygulanacağını faturalamadan önce mali müşavirinizle netleştirin.

08Devlet proje bedelinin bir kısmını karşılar mı?

Kültür ve Turizm Bakanlığı, özel mülkiyetteki tescilli yapılar için proje yardımı yapabilir (Yardım Yönetmeliği md. 5 ve 6). Yardım herkese verilmez: Komisyon başvuruları yönetmelikteki ölçütlere ve yıllık bütçe imkânına göre değerlendirir. Bakanlığın tablosuna göre 2005–2023 arasında yıllık proje yardımı başvurularının toplamı 17.323'tür; bunların 7.180'i için yardım kararı verilmiş, 4.267'sinde yardım yapılmıştır (KVMGM).

Proje yardımı olağan durumda yalnız rölöve çizimi ve restorasyon projesi içindir; restitüsyon, mühendislik projeleri ve zemin etüdü ancak afetten zarar gören yapılarda Komisyon kararıyla kapsama eklenebilir. Yardım, Bakanlıkça uygun görülen tek yapı ölçeğindeki yaklaşık maliyet yöntemiyle hesaplanan bu bedelin Komisyonca belirlenen oranını geçemez ve 1 Şubat 2026'dan itibaren olağan durumda 1.445.564 TL ile sınırlıdır (Tebliğ 2026/2); afetten zarar gören yapılarda Bakanlık, Komisyonun teklifiyle bu tavanı beş katına kadar artırabilir (Yönetmelik ek md. 1). Tebliğde tavanın KDV durumu yazmıyor; Yönetmelik yardımın hesabına esas yaklaşık maliyeti KDV hariç tanımlar. Bu tutar yardımın tavanıdır, garanti edilen miktar değildir; internette görülen 75.000 TL (yönetmelik metnindeki ilk tutar), 881.004 TL (2024) ve 1.132.266 TL (2025) eski tavanlardır. Komisyonun oranını yayımlanmış bir metinde bulamadık; yukarıdaki örnek tutarlar da yardımın tahmini değil, yöntemin işleyişini gösteren bir hesaptır.

Sıra önemlidir: başvuru, Komisyon kararı, il müdürlüğüyle yardım sözleşmesi ve ancak ondan sonra projenin kurula sunulması. Proje yardımı süreci sözleşmeyle başlar; yardım sözleşmesinden önce kurulca onaylanmış projelere ödeme yapılmaz. Kurul onayından sonra onaylı projedeki yapı alanı esas alınarak proje bedeli hesaplanır ve Komisyonca belirlenen bedeli geçmemek şartıyla hak sahibine ödeme yapılır; ödemenin zamanı ve şekli yardım sözleşmesinde yer alır (Yönetmelik md. 15, 16 ve 19). Yönetmeliğe göre Komisyon başvuruları değerlendirmek için her yıl Mart sonuna kadar toplanır ve bir sonraki yıl için son başvuru tarihlerini belirler; uygulamada son günler değişti (2024 genel duyurusunda 15 Ocak 2024, 2025'te 30 Nisan 2025, 2026 deprem bölgesi duyurusunda 2 Ocak 2026). 2025'te Bakanlığın başvuru yazısı yalnız deprem bölgesindeki 18 ilin valiliğine gönderildi, 2026 duyurusu da yalnız deprem bölgesine yönelikti (2026 duyurusu); Aksaray ve Nevşehir'i de kapsayan, bulabildiğimiz son genel duyuru 2024 yardımları içindi. 21 Ekim 2026'da 2027 duyurusunu bulamadık; güncel tarihi il kültür ve turizm müdürlüğünden öğrenin. Deprem bölgesi duyurusu, proje yardımı için projeyi hazırlayacak mimarın ya da firmanın tescilli yapı projesi hazırladığını gösteren benzer iş deneyimi belgesini de istedi; 2024 genel duyurusunda bu belge yoktu. Yardımın diğer koşullarını tescilli yapı restorasyonu yazımızda, Kapadokya Alanı'ndaki durumu Nevşehir ve Kapadokya restorasyon sayfamızda anlattık.

Doğru teklif, hangi işin bedelin içinde, hangisinin dışında olduğunu yazandır

09Teklif alırken sorulacaklar

Hangi hizmetler dahil? Yalnız rölöve çizimleri mi, yoksa analiz raporu ile malzeme ve bozulma paftalarını da içeren tam rölöve mi? Restitüsyon ve restorasyon projesi teklifte var mı? Bakanlık yöntemi rölöveyi analiz raporu (%20), analitik proje (%60) ile detaylar ve orijinallerin teslimi (%20) diye böler; ödeme aşamalarını kurarken bu kırılımı bir ölçü olarak kullanabilirsiniz.
Mühendislik projeleri (statik, mekanik, elektrik) teklife dahil mi, ayrı mı?
Ölçüm ve analiz: lazer tarama, jeoradar, malzeme analizi, sondaj ve iskele kimde, hangi bedelle?
Kurul düzeltmeleri: kurulun isteyebileceği değişiklikler teklife dahil mi, kaç tura kadar? Bakanlık yönteminde kurul düzeltmesi için ayrı bir kural görmedik. Oran cetvelli PDF sürümü, rölövenin kısmi revizyonunda rölöve bedelinin %30'unu, restorasyon revizyonunda revize edilen alan üzerinden hesabı öngörür; 2007 sürümü revizyon için restorasyon bedelinin %20'sinden söz eder. Düzeltme turlarını sözleşmede ayrıca yazın.
Başvuru ücretleri ve harçlar kimde?
KDV: istisna uygulanacak mı; Rölöve ve Anıtlar Müdürlüğü belgesini kim takip edecek?
Yardım: başvuru yapılacaksa takvim, yardım sözleşmesi proje kurula sunulmadan önce imzalanacak biçimde mi kuruldu?

10Bilerek yazmadıklarımız

Aksaray, Nevşehir ya da Kapadokya için tescilli yapı rölövesine ait, yayın tarihi ve dayanağı belli bir piyasa fiyatı bulamadık; fiyat platformlarındaki aralıklar çoğunlukla sıradan rölöveler içindir ve sık değişir. Mühendislik projelerinin TL karşılığını örnekte hesaplamadık, çünkü birim maliyet yapının yeni işlevine göre değişir. Elektrik Mühendisleri Odası'nın 2026 tarifesine ulaşamadık; İnşaat ve Makina Mühendisleri Odalarının belgeleri başka esaslarla hazırlandığı için örneğe katmadık. Yöntem, yapının hangi niteliğe gireceğine kimin karar vereceğini yazmaz; örnekteki alan ve katsayı birer varsayımdır. Komisyonun yardım oranını ve Bakanlık tarifesinin tahsilat usulünü yayımlanmış bir metinde bulamadık.

Kaynaklar: KTB yaklaşık maliyet hazırlama yöntemi · KTB şartnameler ve yöntemler listesi · 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliği · Cumhurbaşkanı Kararı 5738 · Mimarlar Odası mevzuat sayfası · Mimarlar Odası 2013 tarifesi, RG · 2863 sayılı Kanun · 7590 sayılı Kanun, RG 31.07.2026 · Kapadokya Alan Başkanlığı 2026 ücret tablosu · KDV Kanunu · KDV Genel Uygulama Tebliği · Yardım Yönetmeliği · Tebliğ 2026/2 · KVMGM yardım faaliyetleri · HKMO 2026/2 ücret cetveli · Jeofizik Mühendisleri Odası 2026 tarifesi · KTB laboratuvar başvuru formu · 2026 yardım duyurusu · 2025 yardım başvuruları yazısı · 2024 yardım duyurusu

Bu konudaRölöve, restitüsyon ve restorasyon projesiHizmet →Nevşehir ve Kapadokya restorasyonHizmet →Aksaray tarihi yapı restorasyonuHizmet →

11Sık sorulan sorular

01Rölöve projesi fiyatı ne kadar?

Tek bir metrekare fiyatı yok. Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın yaklaşık maliyet yöntemi 2026 birim maliyetleriyle işletildiğinde, alanı 200 m² kabul edilen basit ve küçük programlı sade bir tescilli yapının rölöve payı birim maliyet grubuna göre 293.962,50 TL ile 322.605 TL arasında çıkar (KDV hariç). Yöntemde 1,00 katsayısı yalnız bu tür sade yapılar içindir; her tür sivil mimarlık örneği 1,50 grubundadır ve aynı örnekte rölöve payı 440.943,75 TL ile 483.907,50 TL arasına çıkar. Bu rakamlar piyasa fiyatı ya da tarife değil, yöntemi bu varsayımlarla işleterek bulunmuş örnek büyüklüklerdir; özel bir teklif altında ya da üstünde olabilir.

02Restorasyon projesi bedeli nasıl hesaplanır?

Bakanlık yönteminde önce proje yaklaşık maliyeti bulunur: alan × yapı yaklaşık birim maliyeti × alana göre PİD oranı. Yöntem birim maliyet için V-D grubunu ister; 2026 tebliğinde tarihî eser grubu V-C'de olduğu için iki sonuç da hesaplanabilir. Restorasyon bedeli bunun %35'i, rölöve %45'i, restitüsyon %20'sidir; sonuç yapının niteliğine göre 0,75 ile 2,00 arasında (minare, kule, çeşme gibi küçük yapılarda 10,00) bir katsayıyla çarpılır. Bu, Bakanlığın yayımladığı ve kamu idarelerinin ihale öncesi hesabında kullandığı anlaşılan bir yöntemdir; özel sözleşme bedelini bağlayan bir hüküm bulamadık.

03Rölöve ve restorasyon projesinde KDV var mı?

Tescilli taşınmaz kültür varlıklarının yalnız rölöve, restorasyon ve restitüsyon projelerine ilişkin olarak bu projelerden yararlananlara verilen mimarlık hizmetleri ve projelerin uygulanmasındaki mal teslimleri KDV'den istisnadır (KDV Kanunu md. 17/2-d). Tebliğe göre kurul projeyi uygun bulduktan sonra Rölöve ve Anıtlar Müdürlüğü istisna belgesini verir; özelgelerde mimarlık hizmeti için de bu belge aranmıştır. Mühendislik projelerinin kapsamda olduğunu söyleyen bir hüküm bulamadık; faturalamadan önce mali müşavirinizle netleştirin.

04Devlet rölöve ve restorasyon projesi bedelini karşılar mı?

Kültür ve Turizm Bakanlığı özel mülkiyetteki tescilli yapılar için proje yardımı yapabilir; başvuruların bir kısmı kabul edilir. 2025'te Bakanlığın başvuru yazısı yalnız deprem bölgesindeki 18 ilin valiliğine gönderildi, 2026 duyurusu da yalnız deprem bölgesine yönelikti. Yardım, Bakanlık yöntemiyle hesaplanan rölöve ve restorasyon projesi bedelinin Komisyonca belirlenen oranını geçemez ve 1 Şubat 2026'dan itibaren olağan durumda en çok 1.445.564 TL'dir; afetten zarar gören yapılarda bu tavan beş katına kadar artırılabilir. Yardım süreci sözleşmeyle başlar ve sözleşme tarihinden önce kurulca onaylanmış projelere ödeme yapılmaz; bu yüzden sözleşmeyi projeyi kurula sunmadan önce imzalayın.

05Koruma kurulu ya da Kapadokya Alan Başkanlığı başvurusu ücretli mi?

Bazı başvurular ücretlidir. 7590 sayılı Kanunla 31 Temmuz 2026'dan itibaren Bakanlık tarifesinde, onaylı restorasyon projesinde tadilat talebi için brüt metrekare başına konutta 20 TL, ticaret ve diğer yapılarda 40 TL yer alıyor (KDV ayrıca); tarifede ilk proje onayı için ayrı bir satır görmedik ve tahsilat usulünü belirleyecek yönetmeliği bulamadık. Kapadokya Alanı'nda restorasyon mimari projesinin ilk başvurusu 2026'da brüt metrekare başına konutta 38 TL, ticaret, tarımsal depo ve diğer yapılarda 83 TL; basit onarım ve rölöve öncesi temizlik görüşü parsel başına 7.364 TL'dir (tabloda KDV notu yok). Başvurudan önce ilgili kurul müdürlüğünden ya da Kapadokya Alan Başkanlığı'ndan teyit edin.

Tarihi yapı: rölöve, proje ve onarımSeri · 3/6

Rölöve ve restorasyon projesi fiyatı 2026: bedel nasıl hesaplanır?