Ürgüp konakları
Ürgüpİncelenen 18 konağın 12'si iç sofalı. Zemin katta kışlık odalar, üst katta yazlık sofa bulunur. Cephe simetrik ve düzgün kesme taştır; konakların çoğunda üst kat, profilli taş konsollara oturan bir çıkmayla sokağa taşar.
Nevşehir mimarlık
Nevşehir ve Kapadokya'da konut, villa, butik otel ve taş yapı projeleri için mimarlık hizmeti veriyoruz. Ofisimiz komşu il Aksaray'da. Tüfün nasıl davrandığını, Kapadokya Alanı'nda iznin nasıl alındığını ve kaya oyma bir mekânın neye ihtiyaç duyduğunu bilerek tasarlıyoruz.
Merkez ofisAksaray
Kuş uçuşu~65 km
SahaÜrgüp · Avanos · Göreme
Şematik bölge paftası · konumlar ve alan sınırı yaklaşık · mesafe il merkezleri arası kuş uçuşu
01LYaklaşım
Kapadokya'da proje üç soruyla başlar
Nevşehir'de boş bir arsaya ev çizmekle Göreme'de kayaya oyulmuş bir mekânı otele dönüştürmek aynı iş değildir. Her projeye üç soruyla başlıyoruz: Parsel Kapadokya Alanı'nın içinde mi? Yapı tescilli mi, sit alanında mı? Malzeme ne olacak: tüf, kesme taş, betonarme?
Bu soruların cevabı projeyi kimin onaylayacağını, hangi malzemenin kullanılabileceğini ve proje bedelinin nasıl hesaplanacağını belirler. UYART'ta tasarımı Mimar Yusuf Uyar, restorasyonu Yüksek Mimar Zeynep Uyar yürütür; yeni yapı ile koruma aynı ekipte ele alınır.
01Konut ve villa tasarımı
02Butik otel ve turizm yapıları
03Kaya oyma mekân dönüşümü
04Tüf ve kesme taş yapı restorasyonu
05İç tasarım ve 3D görselleştirme
06İzin dosyası ve anahtar teslim uygulama
02LMalzeme
Kapadokya'nın taşı: tüf
Kapadokya'nın kayası, milyonlarca yıl önce volkanik patlamalarla yayılan kül ve sıcak akıntıların çökelmesiyle oluşmuş ignimbritlerdir. Jeologlar bölgede dokuz ayrı ignimbrit tabakası tanımlıyor; istifin kalınlığı 430 metreyi aşıyor. Bu tabakaları besleyen kalderalar bugün toprağın altında. Bölgeyi güneyden ve doğudan, bir ucunda Erciyes, öbür ucunda Hasandağ bulunan sönmüş volkanlar çevreler. Peribacaları, ignimbritin yükselip aşınmasıyla belirli kalınlık ve eğim koşullarında oluşur.
Tüf kolay oyulur ve iyi yalıtır. Kalın tüf kütlelerine oyulmuş mekânlar yüzyıllarca bozulmadan kalmış; bölgede kayaya oyulmuş geniş açıklıklar bugün hâlâ soğuk hava deposu olarak kullanılıyor. Ama her tüf aynı değil. ODTÜ'de yapılan mühendislik jeolojisi çalışmaları, tüfün dayanıklılığının ocaktan ocağa değiştiğini ve atmosfer etkisiyle bozunmanın sürdüğünü gösteriyor. "Tüf havayla sertleşir" sözü yaygın, ama ölçüme dayanan bir kaynağı yok. Bu yüzden her yapıda taşı yerinde inceliyor, onarımda aynı özellikteki taşı arıyoruz.
Geleneksel Kapadokya evi iki yapım biçimini birlikte kullanır: avlu ve avlunun altındaki mekânlar kayaya oyulur, üstteki odalar kesme taştan örülür. Ürgüp'teki 19. yüzyıl konakları üzerine yapılan bir araştırmada incelenen 18 konağın 6'sı kaya oyma ile yığma taşın birleşimi, 12'si tamamen yığma. Taş türleri için taş rehberimize bakabilirsiniz.
Tüf · ignimbrit
Volkanik tüf
Kolay oyulur, iyi yalıtır. Dayanımı ocağa ve tabakaya göre değişir; onarımda aynı özellikte taş seçilmeli.
Kesme taş
Kesme taş yığma
Ürgüp konaklarında zemin kat taş kemer ve tonozla, üst kat ahşap kirişle örtülür. Cephede çıkmalar profilli taş konsollara oturur.
Kaya oyma
Kaya oyma mekân
Kış odası, ahır, şırahane, kiler ve güvercinlik kayaya oyulur. Kapadokya Alanı'nda her müdahale izne bağlıdır.
Kaynaklar: Toprak ve Kazancı, IUGS Jeomiras Alanları · UNESCO · Ulusay ve ark., Environmental Geology (2006) · Topal ve ark. (1998) · Deniz ve Topal, Environmental Earth Sciences (2021) · Nevşehir İl Afet Risk Azaltma Planı (AFAD) · Dırık ve Tekinalp, Hacettepe Üniv. Edebiyat Fak. Dergisi (2022).
03LKapadokya Alanı
Kapadokya'da yapı iznini kim verir?
1 Haziran 2019'da yürürlüğe giren 7174 sayılı Kapadokya Alanı Hakkında Kanun, sınırları kanuna ekli haritayla çizilen Kapadokya Alanı için ayrı bir yönetim kurdu. Kapadokya Alan Başkanlığı'nın 2025 performans programına göre alan 93.270 hektardır; içinde 6 ilçe ve 11 belde bulunur. Bu alandaki bir parselde izin düzeni Türkiye'nin geri kalanından farklıdır:
- Koruma bölge kurulunun yetkilerini Kapadokya Alan Komisyonu kullanır. Komisyon, geçiş dönemi koruma esasları ve meri planlara ilişkin her türlü fiziki ve inşai uygulama için karar almaya yetkilidir (md. 5).
- Koruma bölge kurulu müdürlüğünün, KUDEB'in ve çevre ve şehircilik il müdürlüğünün 2863 sayılı Kanun'daki görevlerini Kapadokya Alan Başkanlığı yürütür (md. 9).
- Nazım ve uygulama imar planları Komisyonun uygun görüşü ve Başkanlığın onayıyla yürürlüğe girer. Alan planları yürürlüğe girene kadar geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanır (md. 2 ve 4).
- Komisyonun uygun bulduğu projede, uygulamanın onaylı projeye uygunluğunu Başkanlık denetler (38 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi, md. 4).
- İzinsiz yeni yapı ve kaya oyma mekân açmak, mevcut kaya oyma mekânda fiziki ya da inşai uygulama yapmak, sıva raspası, kapı ve pencere değişikliği, peri bacalarına müdahale idari para cezası gerektirir. 2023 değişikliğinden bu yana ceza tutarı çoğu fiilde parselin sit ya da koruma alanında veya tescilli olmasına göre kademelenir; izinsiz kaya oyma mekân açmak ve peri bacalarına izinsiz müdahale her alanda en üst tutardadır (md. 8).
Alan dışındaki Nevşehir parsellerinde süreç bilinen yoldan yürür: imar durumu ve yapı ruhsatı ilgili belediyeden ya da il özel idaresinden alınır, tescilli yapı ya da sit alanı söz konusuysa koruma bölge kurulunun onayı gerekir. Hangi yolun geçerli olduğunu keşif aşamasında parselin plan ve koruma durumuna bakarak netleştiriyoruz. Başvuru adımları ve 2026 ücretleri için Kapadokya Alan Başkanlığı başvuru rehberimize; tescilli ve kaya oyma yapılarda restorasyon dosyası için Nevşehir ve Kapadokya restorasyon sayfamıza, genel süreç için tescilli yapı restorasyonu yazımıza bakabilirsiniz.
Kaynaklar: 7174 sayılı Kanun, Resmî Gazete 01.06.2019, sayı 30791 · güncel metin, 7464 sayılı Kanun'la değişik · 38 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi · Kapadokya Alan Başkanlığı 2025 performans programı · UNESCO, Göreme Milli Parkı ve Kapadokya Kaya Alanları.
04LKaya oyma yapı
Kayaya oyulmuş konut, otel ve depo
Kayaya oyulmuş bir mekânı yaşanır hâle getirmek bir mühendislik işidir. 2018'den beri yürürlükte olan Kayadan Oyma Yapıların Tasarım, Hesap ve Yapım Esaslarına Dair Yönetmelik; konut, otel, lokanta gibi yaşam alanlarını ve depoları kapsar. Yönetmeliğe göre:
- Proje üç aşamada hazırlanır: jeoloji, jeofizik, sondaj, arazi ve laboratuvar çalışmalarını içeren kaya kütle etüdü; tasarım ve analiz; gerekirse güçlendirme (md. 5).
- Jeolojik Dayanım İndeksi (GSI) 60'ın altında olan yerde kayadan oyma yapı yapılamaz (md. 5).
- Yaşam alanlarında duvar ve döşeme kalınlığı en az 50 cm, kaya kolonların en küçük boyutu 40 cm'dir (md. 12).
- Dış cephesi olmayan hacimlere havalandırma bacası açılır, girişlerde ve baca çıkışlarında su baskınına karşı önlem alınır (md. 11).
- Güçlendirme kaya saplaması, püskürtme beton, kayadan kesilmiş bloklar ya da ahşap ve çelik çerçevelerle yapılır; kayanın doğal görünümünü bozmamalıdır (md. 14).
Ürgüp'teki Kayakapı yerleşiminde yaklaşık 1.200 kaya oyma yapıyı inceleyen Ulusay ve arkadaşlarının çalışması (2006), yeniden kullanımı tehdit eden başlıca sorunların çatlak sistemlerinin belirlediği blok duraysızlıkları, aşırı oyulma ve tüf ayakların aşınıp makaslanması olduğunu, duraylılığı denetleyen asıl etkenlerin ise süreksizlikler ve kayanın ayrışması gibi göründüğünü yazıyor. Aynı çalışmaya göre mekânların bir kısmı gerekli iyileştirmeden sonra yeniden kullanılabilir. Mustafapaşa (Sinasos) konutlarını inceleyen bir tezin özeti de, hem konut olarak kullanılan hem otele dönüşen yapılarda değer kaybı yaratan mekânsal müdahaleleri saptıyor; bunlar otele dönüşümde daha belirgin. Özet, müdahalelerin kontrol altında tutulmasının önemini vurguluyor. Tüfün neden bozulduğunu, nemi ve otele dönüşüm kurallarını kaya oyma ev ve mağara otel restorasyonu yazımızda anlattık.
Resmî sınıflama da kaya oyma yapıyı ayrı tutar. Bakanlığın 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliğinde kayadan oyma konutlar, oteller ve depolar kendi satırlarında yer alır. Mimarlık hizmet bedeli bu sınıflar üzerinden hesaplanır:
| Yapı türü | Sınıf | Birim maliyet |
|---|---|---|
| Depo amaçlı kayadan oyma yapılar | I-B | 3.900 TL/m² |
| Kayadan oyma konutlar | III-A | 19.800 TL/m² |
| Kayadan oyma oteller | IV-A | 26.450 TL/m² |
| Karşılaştırma: 3 yıldızlı otel | IV-C | 40.500 TL/m² |
Örnek: 400 m²'lik bir kaya oyma butik otelin en az mimarlık hizmet bedeli, Mimarlar Odası tarifesinin yöntemiyle Nevşehir merkezde (bölge katsayısı 0,60) KDV hariç 220.148,64 TL, Ürgüp ya da Avanos gibi çevre ilçelerde (0,50) 183.457,20 TL çıkar. Statik ve tesisat projeleri bu tutara dahil değildir. Tescilli bir yapının rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesi ise ayrı şartnameyle hesaplanır.
Kendi projenizin bedelini hesaplayın →
Bölge katsayıları Resmî Gazete'de en son yayımlanan 2013 tablosundandır (28.06.2013, sayı 28691); güncel değeri bağlı olduğunuz Mimarlar Odası şubesinden teyit edin. Hesap bilgilendirme amaçlıdır, teklif değildir. Kaynaklar: Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği, Resmî Gazete 18.10.2017, sayı 30214 · 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliği · Ulusay ve ark. (2006) · Demirkol, Beykent Üniversitesi yüksek lisans tezi (2016).
05LYapı mirası
Ürgüp'ten Uçhisar'a taş evler
Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın 2025 yıl sonu istatistiğine göre Nevşehir'de korunması gerekli 1.795 taşınmaz kültür varlığı var; bunların 1.227'si sivil mimarlık örneği, yani ev ve konak. Bu evlerin planını etnik köken değil arazi belirler: yamaçta setler hâlinde yükselen evler, düzlükte yüksek duvarlı avlulu konaklar.
Yüksek duvarlı avlu
Ürgüp3–5 metre yüksekliğinde duvarla çevrili, kemerli kapıdan girilen avluya tandır evi, ahır, depo ve samanlık açılır. Avluya bakan üç tarafı kapalı, tonozlu mekâna yörede "kemer altı" denir.
Ustaların kabartmaları
Ürgüp19. yüzyılda Ürgüp'te yaklaşık yedi yüz üyeli bir taş ustaları loncası vardı. Konak cephelerinde çarkıfelek, palmet, hayat ağacı, gülbezek ve Süleyman mührü kabartmaları görülür.
Kış odası
Uçhisar · Ortahisar · Göreme · AvanosKayaya oyulmuş dikdörtgen oda: kısa kenarda oyma ocak ve iki yanında simetrik nişler, kenarlarda oturma sekisi vardır; pencere yalnız avlu cephesinde açılır. Yazın serin, kışın sıcak tutar.
Kaleden vadiye
Uçhisar · Ortahisar · GöremeUçhisar ve Ortahisar'da yerleşim kayalık kaleden vadi tabanına doğru iner; ev de alttan yukarıya büyür. Göreme'de peribacalarını evin bir parçası olarak kullanan konutlar ağırlıktadır.
Güvercinlikler
Kayalık yamaçlarGüvercin gübresi teras bahçelerde ve tarlalarda kullanıldığı için kayalık yamaçların yüksek noktalarına güvercinlikler oyuldu. Dış yüzleri, kuşları yırtıcılardan korumak için oyma ayrıntılar ve renkli boyamayla işlenir.
Kaynaklar: Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü, 2025 yıl sonu istatistiği · Dırık ve Tekinalp (2022) · Budak, Kapadokya Mirası · Özbay, Kapadokya Mirası.
06LNevşehir'de neden UYART
Dokuyu taklit etme, onunla konuş.İLKE · UYART MİMARLIK VE RESTORASYON
- 01Aksaray'dan ~65 km: planlı saha ziyareti
- 02Kapadokya Alan Komisyonu sürecine uygun dosya
- 03Yeni yapı ve taş yapı restorasyonu aynı ekipte
- 04Proje bedeli tarifeyle, açık hesapla
- 05Fotorealistik render ile karar öncesi net görsel
07LNasıl çalışıyoruz
Önce statü, sonra tasarım
01
Parsel ve statü
Tapu, imar ve koruma durumu: parsel Kapadokya Alanı'nda mı, sit alanında mı, yapı tescilli mi? Mevcut yapıda rölöve ve hasar tespiti.
yerel: Kapadokya Alanı02
Tasarım ve izin
Avan ve uygulama projesi, 3D görselleştirme. Alan içinde Kapadokya Alan Komisyonu, alan dışında belediye ve gerekirse koruma bölge kurulu süreci.
03
Uygulama ve teslim
İsteğe bağlı anahtar teslim uygulama. Planlı Nevşehir saha ziyaretleri, haftalık rapor, onaylı projeye uygun teslim.
08LSık sorulan sorular
Nevşehir ve Kapadokya
Nevşehir ve Kapadokya'daki projeler için en çok sorulanlar.
01Nevşehir'de mimarlık hizmeti veriyor musunuz?
Evet. Ofisimiz Aksaray'da, Nevşehir il merkezine kuş uçuşu yaklaşık 65 km uzaklıkta. Nevşehir merkez, Ürgüp, Avanos, Göreme ve çevresinde konut, villa, butik otel ve restorasyon projeleri hazırlıyoruz. Tasarım ve izin dosyası ofiste yürür; keşif ve uygulama takibi planlı saha ziyaretleriyle yapılır.
02Kapadokya'da ev ya da otel yapmak için izni kim verir?
Parsel 7174 sayılı Kanun'la sınırları çizilen Kapadokya Alanı içindeyse koruma bölge kurulunun yetkilerini Kapadokya Alan Komisyonu kullanır; kurul müdürlüğü ve KUDEB görevlerini Kapadokya Alan Başkanlığı yürütür. Uygulamanın onaylı projeye uygunluğunu da Başkanlık denetler. Alan dışındaki parsellerde imar ve ruhsat süreci belediyede, tescilli yapı ya da sit alanı varsa koruma bölge kurulunda ilerler.
03Kaya oyma bir mekânda tadilat yapabilir miyim?
Kapadokya Alanı'nda mevcut kaya oyma mekândaki her türlü fiziki ve inşai uygulama izne bağlıdır ve izinsiz uygulama 7174 sayılı Kanun'a göre idari para cezası gerektirir. Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği'nin hangi yapılara uygulandığını ve 7174 sayılı Kanun'daki cezaları Nevşehir ve Kapadokya restorasyon sayfamızda; tüfün bozulmasını, nemi ve otele dönüşümü kaya oyma ev restorasyonu yazımızda anlattık.
04Nevşehir'de mimar ücreti ne kadar?
Mimarlar Odası en az bedel tarifesinin yöntemiyle, 200 m²'lik müstakil bir konutun mimarlık hizmet bedeli 2026'da Nevşehir merkezde (bölge katsayısı 0,60) KDV hariç 94.011,84 TL, çevre ilçelerde (0,50) 78.343,20 TL çıkar. Statik ve tesisat projeleri bu tutara dahil değildir. Kendi projeniz için proje bedeli hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz; net teklif keşiften sonra verilir.
05Kaya oyma otel projesinin bedeli nasıl hesaplanır?
2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliğinde kayadan oyma oteller IV-A sınıfındadır (26.450 TL/m²). Buna göre 400 m²'lik bir kaya oyma otelin en az mimarlık hizmet bedeli Nevşehir merkezde KDV hariç 220.148,64 TL'dir. Kayadan oyma konutlar III-A, depo amaçlı kayadan oyma yapılar I-B sınıfındadır. Tescilli yapılarda rölöve ve restorasyon projesi ayrı şartnameyle hesaplanır.
06Nevşehir projeleri için ücretsiz keşif yapıyor musunuz?
Evet, ilk saha ziyareti ve ilk değerlendirme ücretsizdir. Parselin Kapadokya Alanı'nda olup olmadığını, plan ve koruma durumunu birlikte kontrol eder, size özel bir yol haritası çıkarırız.
09LNevşehir'deki projenizi konuşalım
Ücretsiz ilk görüşme
Konut, villa, butik otel ya da kaya oyma bir mekân; Nevşehir ve Kapadokya'daki projenizi birlikte değerlendirelim. 24 saat içinde dönüş yapıyoruz.