Rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesi
Tescilli bir yapıda esaslı onarım, rölöveye dayanan restitüsyon ve/veya restorasyon projesiyle yapılır: rölöve bugünkü hâli kaydeder, restitüsyon özgün ya da belirli bir dönemdeki hâli ortaya koyar, restorasyon projesi müdahaleyi tarif eder. Bu belgeleri 660 sayılı ilke kararının esaslarına göre hazırlıyor, ilgili koruma bölge kuruluna ya da Kapadokya Alan Başkanlığı'na sunuyoruz. Projeleri Yüksek Mimar Zeynep Uyar yönetir; ilk değerlendirme ücretsizdir.
01HTanım
Üç belge, üç soru
660 sayılı ilke kararına göre esaslı onarım, yani restorasyon, yapının rölöveye dayanan restitüsyon ve/veya restorasyon projeleriyle yapılır; bu projelerin ve diğer ilgili belgelerin içeriğini ve ölçeğini koruma kurulu belirler. Bakımda işin öncesi ve sonrası, basit onarımda uygulama bitince rapor ve fotoğraf kurula sunulur. Her belge ayrı bir soruya cevap verir:
- Rölöve: Yapı bugün nasıl? Mevcut durumun ölçekli çizim, fotoğraf ve yazılı tespitle belgelenmesi.
- Restitüsyon: Yapı nasıldı? Yapının analizi, benzer yapılarla karşılaştırma ve bulunabilen belgeler ışığında özgün ya da belirli bir dönemdeki hâli.
- Restorasyon projesi: Ne yapılacak? Yapının özgün şema, eleman, taşıyıcı sistem ve malzemesine yönelik müdahaleler, yeni kullanımın gerektirdiği mekânsal ve eleman ölçeğindeki müdahaleler, uygulama önerileri, ısıtma, aydınlatma, temiz ve pis su sistemlerinin ana ilkeleri ve projeyi açıklayan bir rapor.
Kaynaklar: 660 sayılı ilke kararı ve ekindeki proje hazırlama esasları
02HRölöve çizimleri
Rölövede hangi çizimler, hangi ölçekte istenir?
660 sayılı ilke kararının ekindeki Rölöve-Restitüsyon-Restorasyon Projesi Hazırlama Esasları, mevcut durumun belgelenmesi için hangi çizimlerin mutlaka hazırlanacağını, hangilerinin kurul gerekli görürse isteneceğini ayırır:
| Belge | Ölçek | Durum |
|---|---|---|
| Vaziyet planı: parseldeki yapı, müştemilat, kuyu, ağaç, bahçe duvarı, döşeme malzemesi ve komşu parsellerdeki yapılar | 1/500–1/200 | Zorunlu |
| Sokak silueti: yapının cephe verdiği sokak veya caddede, sağında ve solunda en az iki yapıyı gösteren siluet | 1/200 | Zorunlu |
| Kat planları, döşeme planları, tavan planları, çatı planı | 1/50 | Zorunlu |
| Görünen bütün cepheler | 1/50 | Zorunlu |
| Birbirine dik en az iki kesit; kurul gerekli görürse daha fazlası | 1/50 | Zorunlu |
| Fotoğraf albümü | — | Zorunlu |
| Taşıyıcı sistemi ve malzemeyi tanıtan sistem detayları: cephe, plan, kesit | 1/20 | Kurul gerekli görürse |
| Pencere, kapı, tavan eteği, ocak, dolap, niş, saçak, taşıyıcı sistem ve süsleme gibi tipik öğelerin detayları | 1/10, 1/5, 1/1 | Kurul gerekli görürse |
Kaynak: Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu, 5.11.1999 tarihli 660 sayılı ilke kararı, ekindeki proje hazırlama esasları.
Karar metninde yapım tekniği ve malzeme kullanımı, fiziksel durum (taşıyıcı sistemdeki ve malzemedeki bozulma ve deformasyonlar) ve yapının analizi (farklı dönemlerde yapılan müdahalelerin ayrıştırılması, bugün olmayan mekân ve elemanların izleri) başlıkları, kurulun gerekli görmesi hâlinde hazırlanacak belgeler bölümünde yer alır; yani kurul istediğinde hazırlanır. Bozulmalar yazılı verilir, gerekirse rölöve çizimleri üzerinde işlenir. Restitüsyon projesi ise yapının analizine, benzer yapılarla karşılaştırmaya ve bulunabilen belgelere dayanır. Biz bu bilgileri ayrıca malzeme ve bozulma analizi paftalarında gösteriyoruz.
Kaynaklar: 660 sayılı ilke kararı
03HRestitüsyon
Restitüsyon neye dayanır?
Restitüsyon bir etüttür, uygulama projesi değildir; Bakanlık şartnamesindeki restorasyon ilkelerine göre onarım müdahaleleri varsayımlara dayandırılmamalıdır. 660 sayılı ilke kararı, restorasyon projesine temel olacak restitüsyonun sıva raspası, kısmi söküm, sondaj, belgeler üzerinde çalışma ve karşılaştırmalı araştırmalara dayanmasını ister. Bu çalışma onarıma başlamadan önce yapılamıyorsa, proje onaylandıktan sonra ortaya çıkan yeni veriler ışığında restorasyon projesi tadil edilir ve yeniden kurul onayına sunulur.
Aynı karar, yapının tarihsel ve sosyo-kültürel değer taşıyan eklerinin korunmasını öngörür; yani sonradan yapılan her ek yıkılacak demek değildir. Yeni işlev verilecek yapılarda yapılacak ekler ise gerektiğinde avan proje niteliğinde hazırlanıp kurulun görüşüne sunulur.
04HYetki ve sorumluluk
Projeyi kim hazırlar, kim onaylar?
2863 sayılı Kanun'un 18. maddesi, tescilli taşınmazların rölöve, restorasyon ve restitüsyon projelerinde ve uygulamasında bir restoratör mimar veya mimar bulunmasını şart koşar. I. grup yapılarda uygulama çalışmaları ayrıca, yapının özelliğine göre kalem işi, ahşap, demir, taş işleri ve restorasyon konularında uzmanlaşmış kişilerce yapılır. 434 sayılı ilke kararı da iş bölümünü netleştirir: mimari projenin sorumluluğu mimarda, statik ve tesisat projelerinin sorumluluğu mühendislerdedir.
Projeyi yapının bulunduğu yerin koruma bölge kurulu onaylar. Bakanlığın görev alanı listesine göre Aksaray, Karaman ve Konya'daki yapılar Konya Kurulu'na; Kayseri, Kırşehir, Niğde ve Kapadokya Alanı dışındaki Nevşehir parselleri Kayseri Kurulu'na bağlıdır. Uşak'taki yapılar Kütahya Kurulu'na, Kars'takiler ise Erzurum'a devir tamamlanana kadar Kars Kurulu'na bağlıdır. Kapadokya Alanı içinde bu yetkiyi Kapadokya Alan Komisyonu kullanır. Kanuna göre kurul, belgeler tam olarak verildiği tarihten itibaren uygulamaya yönelik projeleri en geç üç ay içinde karara bağlar (2863, md. 57).
Onaydan sonra uygulamanın kurul kararına uygunluğunu müellif mimar da denetler; 660 sayılı ilke kararı bunu yasal ve mesleki bir sorumluluk sayar ve iskân için denetimden sorumlu mimarın raporunun kurula iletilmesini ister.
Kaynaklar: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (güncel metin) · 434 sayılı ilke kararı · KVMGM, koruma bölge kurullarının görev alanları · 660 sayılı ilke kararı, uygulamanın denetlenmesi · 7174 sayılı Kapadokya Alanı Hakkında Kanun, md. 5 · Kars KVKBK, 25.03.2026 tarihli 4810 sayılı karar
05HKapadokya
Kapadokya Alanı'nda proje başvurusuna eklenenler
Kapadokya Alanı'nda proje başvurusu 660 sayılı ilke kararının istediklerinden fazlasını içerir: projelerin jeoradar çalışmasıyla hazırlanması, kaya mekaniği ve süreksizlik raporu, kaya mekânlar için üç boyutlu sonlu elemanlar analizi ve tescilli yapılarda sanat tarihi raporu listede yer alır; izinsiz uygulama varsa rölöve, analitik rölöve olarak verilir. Liste kaya mekaniği raporunu ve sonlu elemanlar analizini koşul belirtmeden sayar; kaya mekânı olmayan bir yapıda gerekip gerekmediğini başvurudan önce Başkanlığa sormak gerekir. Listenin tamamını Nevşehir ve Kapadokya restorasyon sayfamızda gruplandırdık.
Başkanlığın 2026 ücret tablosunda ise “basit onarım, rölöve öncesi temizlik” görüş talepleri, proje başvurusundan ayrı ve parsel başına ücretlendirilen bir hizmet kalemidir.
Kaynaklar: Kapadokya Alan Başkanlığı, Başvuru Usul ve Esasları Yönergesi ve başvuru belgeleri listesi · Kapadokya Alan Başkanlığı, sık sorulan sorular · Kapadokya Alan Başkanlığı, 2026 ücrete tabi başvurular
06HÖrnek çalışma
Sirakyan Köşkü: bir rölöve setinin içeriği
Kınalıada'daki I. grup tescilli Sirakyan Köşkü için hazırladığımız çalışmanın sitede yayımlanan seçkisinde 26 pafta var. On tanesi rölöve paftasıdır: birinci katın plan, döşeme ve tavan planları, üç kesit, doğu ve batı cepheleri, ahşap kapı ve pencere detayları. Sekizi cephelerdeki malzeme dağılımını, sekizi mevcut bozulmaları işler. Bunlara yapının bugünkü durumunu gösteren 24 fotoğraf eşlik eder.
Odak; ahşap cephe, balkonlar, çatı alınlığı ve iç mekân detaylarıdır. Bu bir mevcut durum belgesidir, tamamlanmış bir restorasyon uygulaması değildir; restitüsyon dosyaları da seçkide yer almaz.
07HSüreler
Ne kadar sürer?
Süreler yapının ve işin büyüklüğüne göre değişir; kesin takvimi keşiften sonra yazılı veririz.
08HSüreç
Rölöveden onaya
Önce yapının statüsü ve yetkili kurul, sonra belgeleme, sonra proje ve kurul başvurusu.
- 01
Ön inceleme
Yapıyı yerinde görür; tescil grubunu ve sit durumunu kurul kararlarından ve tapu kaydından tespit eder, yetkili kurulu belirleriz. Kapadokya Alanı'ndaysa Başkanlığın listesini esas alırız.
- 02
Rölöve ve analiz
Ölçekli çizimler, fotoğraf albümü, malzeme ve bozulma analizi paftaları; yapının farklı dönemlerindeki müdahalelerin ayrıştırılması.
- 03
Restitüsyon ve proje
Araştırmaya dayalı restitüsyon, restorasyon ve yeni kullanım projesi, açıklayıcı rapor; statik ve tesisat projeleriyle koordinasyon.
- 04
Kurul ve uygulama
Kurul ya da Alan Başkanlığı başvurusu, revizyon ve onay; uygulamada müellif mimar olarak denetim.
09HNeden UYART
Önce ne olduğunu kaydet, sonra neyin korunacağına karar verİlke · UYART Mimarlık ve Restorasyon
Rölöve ve projede neden UYART
Rölöve, projenin geri kalanının dayandığı belgedir; eksik ya da yanlış bir rölöve projenin tamamını yanlış zemine oturtur. Belgelemeyi, projeyi ve kurul sürecini aynı ekipte tutuyoruz.
- 01Yüksek Mimar Zeynep Uyar yönetiminde rölöve ve restorasyon projesi
- 02660 sayılı ilke kararının esaslarına göre çizim ve rapor seti
- 03Malzeme ve bozulma analizi paftaları
- 04Statik proje ile gerekirse jeoradar ve kaya mekaniği çalışmalarının mühendislerle koordinasyonu
- 05Yetkili kurula ya da Kapadokya Alan Başkanlığı listesine göre hazırlanan dosya
10HÖrnek projeler
Örnek çalışma: rölöve ve analiz
11HSık sorulan sorular
Sık sorulan sorular
Rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesi hakkında en çok aldığımız sorular.
01Rölöve nedir, neden gerekir?
Rölöve, yapının bugünkü hâlinin ölçekli çizim, fotoğraf ve yazılı tespitle belgelenmesidir. 660 sayılı ilke kararına göre tescilli bir yapıda esaslı onarım, rölöveye dayanan restitüsyon ve/veya restorasyon projeleriyle yapılır; bu yüzden rölöve, kurula sunulan bu projelerin dayandığı ilk belgedir.
02Rölövede hangi ölçekte çizim istenir?
660 sayılı ilke kararına göre vaziyet planı 1/500–1/200, sokak silueti 1/200; kat, döşeme, tavan ve çatı planları, görünen bütün cepheler ve birbirine dik en az iki kesit 1/50 ölçekte çizilir ve fotoğraf albümü eklenir. Kurul gerekli görürse 1/20 sistem detayları ile 1/10, 1/5 ve 1/1 öğe detayları da istenir.
03Rölöve ve restorasyon projesi ne kadar sürer?
Yapının büyüklüğüne göre rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesini 3 ila 6 ayda tamamlarız. Kurul, belgeler tam olarak verildikten sonra uygulamaya yönelik projeleri kanunen en geç üç ay içinde karara bağlar (2863, md. 57); revizyon istenirse süreç uzar. Net takvimi yapıyı gördükten sonra yazılı veririz.
04Rölöve ve restorasyon projesinin bedeli nasıl hesaplanır?
Tek bir metrekare fiyatı yok. Kültür ve Turizm Bakanlığı, tescilli yapı projeleri için bir yaklaşık maliyet hesaplama yöntemi yayımlamıştır; kamu idarelerinin ihale öncesi hesabında kullanıldığı anlaşılıyor, ancak idareler meslek odası fiyatları ve piyasa araştırması gibi başka kaynakları da kullanabilir. Yöntem: yapının alanı × yapı yaklaşık birim maliyeti × alana göre bir oran × yapının niteliğine göre bir katsayı; bu toplamın %45'i rölöveye, %20'si restitüsyona, %35'i restorasyona ayrılır. Yöntem bir piyasa fiyatı değildir; özel sözleşme bedelini ona bağlayan bir hüküm bulamadık. Özel mülk sahibi için asıl önemi, proje yardımının hesabına esas olmasıdır. Mühendislik projeleri ayrıca hesaplanır; lazer tarama, malzeme analizi ve sondaj gibi işler yapıya göre gerekirse ayrıca fiyatlandırılır. 2026 rakamlarıyla örnek hesabı fiyat yazımızda gösterdik.
05Restorasyon projesini kim hazırlayabilir?
Tescilli bir yapının rölöve, restorasyon ve restitüsyon projesi ile uygulaması, 2863 sayılı Kanun'un 18. maddesi gereği bir restoratör mimar ya da mimar olmadan yürütülemez. 434 sayılı ilke kararına göre mimari projenin sorumluluğu mimarda, statik ve tesisat projelerininki mühendislerdedir. UYART'ta restorasyon projelerini Yüksek Mimar Zeynep Uyar yönetir.
06Restitüsyon için yapıda söküm yapılır mı?
Gerekirse kısmi söküm yapılır. 660 sayılı ilke kararı, restitüsyonun sıva raspası, kısmi söküm, sondaj, belgeler ve karşılaştırmalı araştırmaya dayanmasını ister. Bunlar onarımdan önce yapılamıyorsa, proje onaylandıktan sonra ortaya çıkan yeni verilere göre restorasyon projesi tadil edilir ve yeniden kurul onayına sunulur.
07Kapadokya Alanı'nda proje başvurusunda ek olarak neler istenir?
Kapadokya Alan Başkanlığı'nın listesi, 660 sayılı ilke kararının istediklerine ek olarak jeoradar çalışması, kaya mekaniği ve süreksizlik raporu, kaya mekânlar için üç boyutlu sonlu elemanlar analizi ve tescilli yapılarda sanat tarihi raporu da sayar; izinsiz uygulama varsa rölöve, analitik rölöve olarak hazırlanır. Listenin tamamı Nevşehir ve Kapadokya restorasyon sayfamızdadır.
08Hangi illerde rölöve ve restorasyon projesi hazırlıyorsunuz?
Aksaray merkezli çalışıyoruz: Nevşehir, Niğde, Kırşehir ve Konya düzenli çalıştığımız iller; İstanbul, İzmir, Uşak ve Kars'ta işi proje bazında alıyoruz. İlk saha ziyareti ve değerlendirme ücretsizdir.
12HTescilli yapınızı konuşalım
Ücretsiz keşif
Tescilli ya da sit alanındaki bir yapınız için rölöve ve proje gerekiyorsa önce yapıyı ve yetkili kurulu birlikte belirleyelim. İlk değerlendirme ücretsizdir; 24 saat içinde dönüş yapıyoruz.