Binam tescilli mi? Sorgulama, tapu kaydı, tescil kaldırma ve satış

Bir binanın "tescilli" olması, koruma bölge kurulunun onu korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak kayda aldığı anlamına gelir. Bu kayıt tapunun beyanlar bölümüne işlenir; yapıdaki esaslı müdahaleleri kurul kararına, küçük tadilatları da KUDEB ya da kurul müdürlüğü iznine bağlar. Kanun 19. yüzyıl sonuna kadar yapılmış yapıları korunması gerekli sayar, ama kaydı kurul kararı oluşturur; tescilsiz bir eski yapı da her zaman serbest değildir. Bu yazıda bir yapının tescilli olup olmadığını nasıl öğreneceğinizi, tapuda ne yazdığını, koruma grubunun ne anlama geldiğini, tescilin kaldırılıp kaldırılamayacağını, tescilli bir evin satılıp satılamayacağını hangi muafiyetlerin bulunduğunu ve tescilli bir binanın komşu parselinde neyin kurula bağlı olduğunu kaynaklarıyla anlatıyoruz. Aksaray ve Nevşehir'den gerçek kurul ve komisyon kararlarını da örnek veriyoruz. Bulamadıklarımızı yazının sonunda ayrıca listeledik.

01Tescilli yapı ne demek?

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'na göre korunması gerekli taşınmazların tespiti Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın koordinatörlüğünde yapılır; bu tespitler "koruma bölge kurulu kararı ile tescil olunur" (md. 7). Kanun hangi taşınmazların korunması gerekli sayıldığını da sayar: 19. yüzyıl sonuna kadar yapılmış taşınmazlar, belirlenen tarihten sonra yapılıp Bakanlıkça korunmasında gerek görülenler ve sit alanı içindeki kültür varlıkları (md. 6). Aynı madde, Millî Mücadele ve Cumhuriyetin kuruluşunda büyük olaylara sahne olmuş binaları ve Atatürk'ün kullandığı evleri "zaman kavramı ve tescil söz konusu olmaksızın" bu kapsama alır.

Buradan iki yanlış çıkarılmamalı. Birincisi, 19. yüzyıldan kalma her bina tescilli değildir: kanun bu yapıları korunması gerekli sayar, ama tescil bunu kurul kararıyla kayda geçirir; kurulun korunması gerekli bulmadığını karara bağladığı taşınmazlar da korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı sayılmaz (md. 6). İkincisi, tescil kararı yoksa yapı her zaman serbest değildir (aşağıda, 662 sayılı ilke kararı). Bu yüzden asıl soru "bina eski mi?" değil, "hakkında tescil kararı var mı?" sorusudur.

Kararın sahibine nasıl ulaştığı da kanunda yazılıdır. Tek yapı ölçeğindeki tescil kararları Tebligat Kanunu'na göre maliklere tebliğ edilir; sit alanlarının ve malikleri tespit edilemeyen taşınmazların kararları Resmî Gazete'de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay duyurulur. Tescil kararları ayrıca "tapu siciline şerh düşülmek üzere" tapu müdürlüğüne bildirilir (md. 7; bu fıkralar 2013'te 6498 sayılı Kanunla eklendi). Tek yapı için tescil kararı alınırken yapı grubu ve korunma alanı da Koruma Yüksek Kurulu kararlarına uygun biçimde belirlenir (Tespit ve Tescil Yönetmeliği md. 7).

02Binam tescilli mi? Nasıl öğrenilir?

Tek tıkla bakılabilecek bir resmî sorgu ekranı bulamadık; Koruma Kurulları sitesinde "Tescilli Yapılar" başlıklı bir sayfa var, ama içeriği yüklenmediği için ne sunduğunu doğrulayamadık. e-Devlet'te Sit Alanları Vatandaş Bilgilendirme Sistemi (SAVAB) ve tapu bilgileri hizmetleri de var; giriş yapmadığımız için tescil kaydını gösterip göstermediklerini bilmiyoruz. e-Devlet'teki Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü sayfası bunu açıkça yazar: "Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü işbirliği ile e-Devlet Kapısı altyapısı üzerinden sunulan bir hizmet bulunmamaktadır" (turkiye.gov.tr, 20.10.2026). Kullanılabilecek üç yol var:

1. Tapu kaydına bakın. Tescil kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve kayıt tapu kütüğünün beyanlar bölümüne işlenir (aşağıda). Güncel tapu kaydı örneğini tapu müdürlüğünden alıp beyanlar bölümüne bakın. e-Devlet'teki tapu bilgileri ekranının bu kaydı gösterip göstermediğini doğrulayamadık; kayıt yoksa da tek başına "tescilli değil" sonucuna varmayın.
2. Koruma bölge kurulu müdürlüğüne başvurun. Bakanlığın sık sorulan sorular sayfası, taşınmazın sit alanında kalıp kalmadığının malik tarafından ilgili koruma bölge kurulu müdürlüğüne başvurularak öğrenilebileceğini yazar; müdahale başvurularında tapu örneği, varsa pafta, ada, parsel ve adres bilgisi istenir. Bakanlığın hizmet standartlarına göre 2863 kapsamındaki taşınmazlara ilişkin başvurularda istenen belgeler dilekçe, taşınmazın kadastral bilgileri ve başvuranın adres ve kimlik numarasıdır; süre "Değişken" diye yazılıdır. Sayfa bu yolu malikin başvurusu olarak anlatır; alıcı adayı gibi malik olmayanlar için açık olup olmadığını bilmiyoruz.
3. Yayımlanmış kurul kararlarına bakın. Bakanlık, 11.10.2013 tarihinden itibaren alınan tescil kararlarını kurul kurul bir sayfada listeler. Bu bir parsel sorgusu değildir ve 2013 öncesi kararları kapsamaz; listede bulamamanız tescil olmadığı anlamına gelmez.

Belediyenin imar durumu sayfası da bir ipucu olabilir, ama Aksaray Belediyesi'nin e-imar ekranının sonucunda tescil bilgisinin görünüp görünmediğini, ekrana bilgi girmediğimiz için göremedik. Kapadokya Alanı içindeki parseller için yetkili kurum Kapadokya Alan Başkanlığı'dır; Başkanlığın 2026 ücret tablosunda tescilli taşınmazlara ilişkin bilgi (çıktı) talepleri için evrak başına 294 TL, pafta başına 735 TL yazılıdır. Başkanlığın sitesinde halka açık bir parsel sorgu ekranı bulamadık.

03Tapuda ne yazar? "Şerh" ve beyanlar

Kanun tescil kararlarının tapu siciline "şerh düşülmek üzere" bildirileceğini söyler (md. 7). Kaydın yerini Tespit ve Tescil Yönetmeliği gösterir: tapu müdürlükleri, tapu kütüğünün beyanlar hanesine, koruma grubunu da belirterek "korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı", "korunma alanı" ya da derecesiyle "sit" olduğuna dair kayıt koyar (md. 8). Kanunun vergi maddesi de kaydı aynı sözlerle anar: tapu kütüğüne "korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır" kaydı konulmuş taşınmazlar (md. 21). Kurul kararları da bu kayıt için "şerh" sözcüğünü kullanır; tapudaki yeri ise beyanlar hanesidir.

Gerçek bir örnek (Kapadokya Alanı'nda kurul görevini Alan Komisyonu yürütür): Komisyonun 28.08.2026 tarihli bir kararı, Mustafapaşa'daki iki parsel için tapu kütüğünün beyanlar hanesine "Korunması Gerekli Kültür Varlığıdır", "II. Grup Sivil Mimarlık Örneğidir" ve "Kentsel Sit Alanıdır" kayıtlarının konulmasını ister. Bu tek bir karardır ve parseller zaten kentsel sit içindedir; her tescilde aynı kayıtların yazılacağı anlamına gelmez. Karar metnini taranmış görüntüden okuduk. Tapu Sicili Tüzüğü kültür varlığı kaydını adıyla saymaz; beyanlar sütununa "mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar" yazılır (md. 52).

04I. grup, II. grup ve sit alanı ne demek?

Tescilli yapılar koruma grubuna ayrılır. Koruma Yüksek Kurulu'nun 660 sayılı ilke kararı, birinci grubu "tarihsel, simgesel, anı ve estetik nitelikleriyle korunması zorunlu yapılar", ikinci grubu "Kent ve çevre kimliğine katkıda bulunan kültür varlığı niteliğindeki yöresel yaşam biçimini yansıtan yapılar" diye tanımlar. Grup, kurulun yapıya hangi ilkelerle yaklaşacağının çerçevesidir; müdahale yine her yapının kendi durumuna göre kurulca saptanır. Kanun da "Gruplandırma yapılmadıkça, onarım ve yapı esasları belirlenemez" der (md. 18). Gruplandırma malikin başvurusundan itibaren üç ay içinde kurulca yapılır ve tapunun beyanlar hanesine kaydedilir (md. 18). Gruplar arasındaki izin farklarını tescilli yapı restorasyonu rehberimizde anlattık.

Sit alanı ise tek tek yapıları değil, bir alanı kapsar: başlıca kentsel, arkeolojik, tarihî ve doğal sit türleri vardır. Bir parsel sit alanı içinde olup tek yapı olarak tescilsiz olabilir; Kapadokya Alan Komisyonu kararlarında kentsel sit alanındaki bazı parseller için "tescilsiz taşınmaz" ibaresi geçer (ör. Ürgüp İbrahimpaşa). Sit alanında da kurul kararlarına aykırı inşai ve fiziki müdahale yapılamaz (2863 md. 9); koruma amaçlı imar planı varsa onun hükümleri de geçerlidir. Sit türüne ve derecesine göre yeni ev ve tadilat kurallarını sit alanında ev yapılır mı yazımızda anlattık. Bir not: "tescilli yapı" ile kentsel dönüşümdeki "riskli yapı" farklı şeylerdir; biri kültür varlığı kaydı (2863), öteki 6306 sayılı Kanun kapsamında afet riski altındaki yapıların tespitidir.

05Tescilli binada neler izne bağlı?

Tescilli yapıda, koruma alanında ve sit alanında kurul kararlarına aykırı inşai ve fiziki müdahale yapılamaz; esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen ya da tamamen yıkma, kazı ve benzeri işler bu kapsamdadır (md. 9). İzinsiz inşai ve fiziki müdahale yapan ya da yaptıranlar için kanun iki yıldan beş yıla kadar hapis ve adli para cezası öngörür; ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratı izinsiz yapanlar için ayrı ve daha hafif bir ceza vardır (md. 65). Tescilli yapı parselleri, kültür varlığının niteliğini etkileyecek biçimde bölünemez ve birleştirilemez (md. 18).

Küçük işlerin izni Koruma, Uygulama ve Denetim Bürosu (KUDEB) bulunan yerlerde o idareden, bulunmayan yerlerde koruma bölge kurulu müdürlüğünden alınır (KUDEB Yönetmeliği md. 5; izinsiz yapmanın cezası 2863'ün 65. maddesinin dördüncü fıkrasındadır). Bakanlığın faaliyetteki KUDEB listesinde Aksaray yer almıyor; Nevşehir'de yalnız Nevşehir İl Özel İdaresi KUDEB'i görünüyor (liste 21.10.2026'da yeniden okundu). İl özel idaresi bünyesindeki KUDEB, belediye ve mücavir alan sınırları dışında yetkilidir (aynı yönetmelik, md. 5); belediye sınırları içindeki yetkinin özel idareye devredildiğini gösteren bir belge bulamadık. Nevşehir'de nereye başvurulacağı parselin yerine bağlıdır: Kapadokya Alanı içindeyse Alan Başkanlığı'na, değilse önce koruma bölge kurulu müdürlüğüne sorun. Hangi işin hangi izne bağlı olduğunu tescilli yapı rehberimizde, esaslı onarımda istenen rölöve ve restitüsyonu rölöve ve restitüsyon yazılarımızda anlattık.

06Tescilli binanın komşu parseli: korunma alanı ve 4032

Kısaca: tescilli bir binanın yanındaki ya da karşısındaki parselde yapılacak işler için de koruma kurulunun görüşü ya da izni gerekebilir. Hangi kuralın uygulanacağı parselin sit alanında olup olmadığına, binanın korunma alanının belirlenip belirlenmediğine ve imar planına bağlıdır; ruhsattan önce kurul müdürlüğüne yazılı sorun.

Kanuna göre korunma alanı, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının "muhafazaları veya tarihi çevre içinde korunmalarında etkinlik taşıyan korunması zorunlu olan alan"dır (md. 3); kanun ve kurul kararları bu alan için yer yer "koruma alanı" da der. Alanı belirlemek ve içinde inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağına karar vermek koruma kurulunun yetkisidir, korunma alanına dair karar maliklere tebliğ edilir (md. 8); korunma alanında ruhsatsız inşaat yasaktır (md. 16). Kurul korunma alanını belirlemişse tapunun beyanlar hanesine "korunma alanı" kaydı konur (Tespit ve Tescil Yönetmeliği md. 8). Tek yapı tescilinde korunma alanının da belirlenmesi kuralı yönetmeliğe 9 Ocak 2015'te eklendi (md. 7); daha eski tescillerde korunma alanı belirlenmemiş olabilir.

Korunma alanı belirlenmemiş tescilli yapıların komşuları için Koruma Yüksek Kurulu'nun 5 Kasım 1999 tarihli 664 sayılı ilke kararı bir kural koyuyordu: sit alanı dışındaki tescilli parsele komşu olan ya da aralarından yol geçse dahi ona cephe veren parseller koruma alanı kabul ediliyor, buralarda kuruldan karar alınmadan uygulama yapılamıyordu. Danıştay 4. Dairesi bu kararı 4 Kasım 2025'te iptal etti (E. 2023/13292, K. 2025/5738). Yüksek Kurul 28 Ocak 2026 tarihli ve 3999 sayılı kararıyla iptale uydu ve tescilli taşınmazların korunma alanlarının koruma bölge kurullarınca "ivedilikle belirlenmesine" karar verdi. Dikkat: Bakanlığın bazı sayfalarında 664 hâlâ iptal notu olmadan görünüyor.

Yüksek Kurul düzeyinde bugünkü genel kural, 26 Şubat 2026 tarihli 4032 sayılı ilke kararıdır (Resmî Gazete, 10 Mart 2026). Karar iki şey söyler: korunma alanı henüz belirlenmemiş tescilli taşınmazların korunma alanları kurullarca ivedilikle belirlenecek; sit dışındaki bu taşınmazların "bitişik parselleri ile doğrudan etkileşim halinde oldukları çevrelerindeki parsellerde" de ilgili koruma bölge kurulundan görüş alınmadan uygulama yapılmayacak. Gerekçe olarak tescilli yapının silüetinin ve vista noktalarından görünümünün olumsuz etkilenmemesini ve yapılaşma baskısı altında kalmamasını gösterir. 664'ten farkı şu: 4032'de komşu parselin koruma alanı sayılacağına dair bir hüküm yok, aranan kurul kararı değil kurul görüşü ve aralarından yol geçen parsellerden ayrıca söz edilmiyor; ikisinin kapsamı da sit dışındaki ve korunma alanı belirlenmemiş tescilli taşınmazlardır. Kararda "doğrudan etkileşim"in tanımı yok; bize göre hangi parselin kapsamda olduğunu kurul değerlendirir. 4032, 664'ten ya da 3999'dan söz etmez; iptalin bıraktığı boşluğu doldurduğunu biz çıkarıyoruz.

4032 tek kural değildir. Aksaray Merkez'de belediyenin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hükümleri, planın kapsadığı sit dışı alanda, tescilli parsele komşu olan ya da aralarından yol geçse dahi ona cephe veren parsellerdeki her türlü inşai ve fiziki uygulama ve yeni yapılanma için koruma bölge kurulundan izin alınmasını ister ve kurulun izni olmadan ruhsat verilmeyeceğini yazar (hüküm 5.1.1). Hüküm, 2017'de 681 sayılı kararla kaldırılan 736 sayılı ilke kararına atıf yapıyor. Bize göre plan hükmü yürürlükte oldukça 664'ün iptali Aksaray Merkez'de komşu parsel için kurul izni şartını kaldırmaz. Belediye sitesindeki plan hükümleri PDF'inin dosya tarihi Eylül 2023; planın onay tarihini bulamadık, bugünkü hâlini belediyeden teyit edin.

Parsel sit alanı içindeyse 4032 değil sit kuralları uygulanır. Aksaray kentsel sit ve ticari kentsel sit alanları için 3 Ağustos 2009'da onaylanmış bir koruma amaçlı imar planı var. Belediyenin aynı PDF'te yer alan bu plana ilişkin hükümleri, tescilli parseller ile bunlara bitişik ve yol geçse dahi cephe veren parsellerdeki her türlü inşai ve fiziki müdahalede kurulu yetkili sayar (hüküm 5.3.15). Koruma Yüksek Kurulu'nun kentsel sitlere ilişkin 681 sayılı ilke kararı da, KUDEB olmayan yerlerde, tescilli parsele komşu ya da yol geçse dahi cephe veren ruhsatlı tescilsiz yapılardaki esaslı onarım ve yeni yapılanma projelerinin kurulca tescilli yapıyla ilişkisi açısından değerlendirilmesini öngörür. Koruma amaçlı imar planı olmayan sitlerde ise tadilat ve tamirat dışındaki bütün uygulamalar için kurul izni gerekir (KUDEB Yönetmeliği md. 8). Sit içindeki yetki ayrımını ve Aksaray'daki plan notlarını sit alanı yazımızda ayrıntılı anlattık.

Bitişik parseldeki tescilsiz bir binanın çatı aktarımı, boya-badana gibi bakım ve onarımları için de izin gerekebilir. Yüksek Kurul'un 2011 tarihli 775 sayılı ilke kararı, KUDEB olmayan yerlerde kullanma izin belgesi bulunan bu yapılardaki işlerin kurul kararı alındıktan sonra valilik ve belediye denetiminde yapılabileceğini, kullanma izin belgesi olmayan yapılarda ise izin verilemeyeceğini yazar. Daha yeni metinler ruhsatlı tescilsiz yapıların tadilat ve tamiratını KUDEB'in iznine, kentsel sitte KUDEB yoksa kurul müdürlüğünün izin ve denetimine bağlar (KUDEB Yönetmeliği md. 7 ve 8; 681 sayılı karar). Aksaray'da hangisinin uygulandığını Konya Kurulu Müdürlüğü'nden teyit edin.

Bize göre pratikte: tescilli bir binanın yanındaki ya da karşısındaki arsada yeni bina, ek kat ya da yıkım düşünüyorsanız, ruhsat başvurusundan önce hem belediyenin imar birimine hem kurul müdürlüğüne parselin durumunu yazılı sorun. Parsel Kapadokya Alanı içindeyse Alan Başkanlığı'na; dışındaysa Aksaray'da Konya, Nevşehir'de Kayseri Kurulu Müdürlüğü'ne sorun. Komşu parselin tapusunda bu konuda bir kayıt olmayabilir: 664'ün gerekçesine göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 1999 tarihli yazısında, tescilli taşınmazın bitişiğindeki parsellerin kaydına "eski eser bitişiğidir" notu düşülemeyeceğini bildirmişti; bugünkü tapu uygulamasını doğrulamadık.

07Tescilsiz ama eski bir bina: serbest mi?

Her zaman değil. Koruma Yüksek Kurulu'nun 662 sayılı ilke kararı, envanterlerin tamamlanmamış olması nedeniyle kültür varlığı özelliği taşıdığı hâlde henüz tescil edilmemiş yapıların, kamu kurumlarınca kullanılan ve dönemin mimari özelliklerini taşıyan yapıların ve Erken Cumhuriyet dönemi yapılarının "Koruma kurulu görüşü alınmadan yıktırılmaması" için belediye ya da valiliğin önlem almasını ister. Önerimiz: tescilsiz ama eski bir binayı yıkmadan ya da büyük bir tadilata girişmeden önce belediyeye ve koruma bölge kurulu müdürlüğüne sorun.

08Tescil kaldırılabilir mi?

Evet, ama kararı yalnız kurul verir ve sonucu garanti değildir. Koruma kurulları yönetmeliği, koruma bölge kurullarının görevleri arasında "Korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarından özelliklerini kaybetmiş olanların tescil kaydını kaldırmak" işini sayar (md. 11). Tescil kaydının kaldırılması da tescil işlemlerindeki esaslarla yürür (Tespit ve Tescil Yönetmeliği md. 9). Başvuru koruma bölge kurulu müdürlüğüne yapılır; müdürlük konunun kapsamına göre en az iki uzmanla yerinde inceleme yapar ve raporu kurula sunar (Koruma kurulları yönetmeliği md. 17).

Yönetmelikte ölçüt olarak yalnız "özelliklerini kaybetmiş olanlar" yazıyor; kurul kararlarında mahkeme kararı ya da 2863'ün 6. maddesindeki özelliklerin bulunmaması gibi başka gerekçeler de görülüyor (aşağıda). Koruma Yüksek Kurulu'nun 773 sayılı ilke kararı ise koruma şansını kaybetmiş ya da mimari özelliğini tümüyle yitirmiş veya kamu yararına kaldırılması gerekli görülüp fotoğrafları ve rölöveleri alınarak yerine imar mevzuatına göre uygulama izni verilmiş parsellerin tescil kayıtlarının kaldırılmasını ve bu parsellerin komşu parsellerine ilişkin konuların kurullara getirilmemesini öngörür; her başvurunun ölçütü değildir. Tescili süren bir binanın komşu parselleri için yukarıdaki komşu parsel bölümüne bakın. 709 sayılı ilke kararı ise, tescil kaldırma başvurularının ikinci kez gündeme alınmamasını öngören eski bir kuralı iptal etmiştir; bu, reddedilen her başvurunun yeniden yapılabileceği anlamına gelmez.

Aksaray'dan üç gerçek karar, kaldırmanın hangi gerekçelerle olabildiğini gösteriyor. Kararlara kurumların (müftülük, belediye) yazısı üzerine bakılmış; biri özel mülk, ama mahkeme kararına dayanıyor. Sıradan bir malik başvurusunun sonucunu bu örnekler göstermez:

• Eskicioğlu Camii, Büyük Bölcek (Konya Kurulu, 23.03.2018, 5177): mülkiyeti Hazine ve vakıflara ait caminin tapu belgesindeki koruma şerhinin kaldırılması istemi, yapının "mimari özelliklerini kaybetmesinden dolayı" uygun bulundu; kararda statik rapor ve cemaatin yeni cami isteği de yer alıyor.
• Güzelyurt'taki tescil fişleri (Konya Kurulu, 30.06.2021, 7510): belediyenin tescil fişlerini düzeltme istemi üzerine kurul bir listedeki taşınmazların tescilinin devamına, başka bir listedekilerin ise 2863'ün 6. maddesindeki özellikleri taşımadığı için kaldırılmasına karar verdi.
• Minarecik'te özel mülk bir dükkân (Konya Kurulu, 18.07.2023, 8969): tescil kaydı, kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanılarak ve koruma amaçlı imar planına "sehven yanlış işlendiği" anlaşıldığı için kaldırıldı. Aynı kararda, 660 sayılı ilke kararına uygun hazırlanmadığı için uygun bulunmayan rölöve ve restorasyon projesi yerine mimari proje istendi. Karar belediyenin yazısı üzerine görüşüldü; istemi kimin başlattığı kararda yazmıyor.

Konya Kurulu'nun 2019-2026 gündemlerinden derlediğimiz Aksaray satırlarında tescil kaldırma ya da tescilden düşme konulu yaklaşık 18 satır var; aralarında özel mülk etiketli talepler de var, ama çoğu cami, vakıf ya da kamu mülkü; bir kısmı aynı dosyanın tekrar eden "yerinde inceleme" satırlarıdır. Gündem satırı karar değildir: örneğin 30.09.2025 gündemindeki özel mülkiyetli bir parselin tescil kaldırma isteminin sonucunu bulamadık.

Bir yanlış inanç daha: tescilli yapı yıkılırsa ya da yanarsa sorun bitmez. Yapı Esasları yönetmeliği, yok olan tescilli yapının belgelerin elverdiği oranda kendi parselinde ve eski oturum alanında yeniden yapılacağını ve bunun için kurul izni gerektiğini yazar (md. 12); bize göre kaydın silinmesi için de ayrıca kurul kararı gerekir. 660 sayılı karar da yapının yok olmasına sebep olanlar hakkında ceza soruşturması açılmasını ve kurul kararlarının geçerliğini koruduğunu söyler (IV).

09Tescilli ev satılır mı?

Özel mülkiyetteki tescilli yapı için 2863'te satışı izne bağlayan bir hüküm bulamadık. Kanun malikin, mülkiyet hakkının gereği olan ve kanuna aykırı olmayan bütün yetkilerini kullanabileceğini yazar (md. 11). Satışta izin şartı Hazineye ve kamu kurumlarına ait tescilli taşınmazlar ve onların korunma sınırları içindeki taşınmazlar için vardır: bunlar Bakanlığın izni olmadan gerçek ve tüzel kişilere satılamaz, hibe edilemez (md. 13). 20.10.2026'da gördüğümüz bir arama özetinde tescilli ev satışında Bakanlık ve belediyenin ön alım hakkı olduğu yazıyordu; 2863'ün metninde böyle bir hüküm bulamadık. Başka kanunları bu açıdan taramadık; işlem öncesinde tapu müdürlüğüne ve bir hukukçuya danışın.

Kanun satış için ayrı izin ya da ön alım hükmü koymuyor; yalnız sit alanı kaydı tapuya işlendikten sonra taşınmazı edinenlerin (miras hariç) Hazine arsasıyla değişim taleplerinin değerlendirilmeyeceğini söyler (md. 15; belirli parsellerle sınırlı bir hükümdür). Bize göre kaydın getirdiği kısıtlar (izinsiz müdahale yasağı md. 9, bölme ve birleştirme yasağı md. 18, ceza md. 65) taşınmazla birlikte yeni maliki de bağlar. Ayrıca birinci grup tescilli kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar zilyetlik yoluyla edinilemez (md. 11). Kamu kurumları ve belediyeler tescilli taşınmazları kurulun belirlediği işlevde kullanmak üzere kamulaştırabilir; kamulaştırma bedelinde eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz (md. 15); bize göre bu, bedelin yapının tarihî değerini yansıtmayacağı anlamına gelir. Kanun, bakım ve onarım sorumluluğunu yerine getirmekte aczi olanların mülklerinin kamulaştırılmasını da öngörür (md. 11). Bunlar programa ve karara bağlı işlemlerdir; her tescilli ev kamulaştırılır anlamına gelmez.

10Vergi muafiyeti ve destekler

Kanuna göre tapu kütüğüne "korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır" kaydı konulmuş taşınmazlar ve kesin yapılanma yasağı getirilmiş arkeolojik ve doğal sit parselleri "her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır" (md. 21). Başlıca sınırlar şunlar: büyükşehir belediyesi sınırları içinde, basit usul dışındaki ticari faaliyetlerde kullanılanlarda emlak vergisinin yarısına ve çevre temizlik vergisinin tamamına muafiyet uygulanmaz; kesin yapılanma yasağına aykırı yapı ya da kanuna aykırı eklentisi olan taşınmazlarda da bunlar yıkılana ya da giderilene kadar muafiyet uygulanmaz; Boğaziçi'nde konut ve işyeri olarak kullanılanlar da yararlanamaz (md. 21). Ayrıca malik, Bakanlığın bakım ve onarım emir ve talimatına uygun davrandığı sürece kanunun tanıdığı hak ve muafiyetlerden yararlanır (md. 11). Kurul kararına uygun onarım ve inşaat işleri belediye vergi, harç ve harcamalara katılma paylarından müstesnadır; 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu tescilli yapılara uygulanmaz (md. 21).

Tescilli yapıların rölöve, restorasyon ve restitüsyon projelerine ilişkin mimarlık hizmetleri ve uygulama kapsamındaki teslimler KDV'den istisnadır (3065 md. 17/2-d); usul ve esaslarını Maliye Bakanlığı belirler, uygulamada mali müşavirinize danışın. Satış sırasında tapu harcının ya da başka bir verginin muaf olup olmadığını doğrulayamadık; bunu vergi dairesine ya da tapu müdürlüğüne sorun. Kanuna göre özel mülkiyetteki tescilli yapıların korunması, bakım ve onarımı için Bakanlıkça ayni, nakdi ve teknik yardım yapılır ve bunun için Bakanlık bütçesine ödenek konur; usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir (md. 12). Yardım başvuran herkese verilmez. Bakanlığın sık sorulan sorular sayfasına göre başvuru, malik ya da hissedarlardan biri tarafından taşınmazın bulunduğu ilin İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'ne yazılı olarak yapılır; yardımın miktarını Bakanlığın yardım komisyonu belirler, başvuru dönemlerini müdürlükten öğrenin. 2025'te Bakanlığın başvuru yazısı yalnız deprem bölgesindeki 18 ilin valiliğine gönderildi, 2026 duyurusu da yalnız deprem bölgesine yönelikti; Aksaray ve Nevşehir'i de kapsayan, bulabildiğimiz son genel duyurunun son günü 15 Ocak 2024'tü (ayrıntısı tescilli yapı restorasyonu yazımızda). Tahakkuk eden emlak vergisinin %10'u kadar olan katkı payı ise yalnız tescilli yapı sahiplerinden değil, emlak vergisi tahakkuk eden herkesten emlak vergisiyle birlikte alınır (md. 12). Proje bedeline düşen payı rölöve ve restorasyon projesi fiyatı yazımızda anlattık.

11Aksaray ve Nevşehir'de tescilli yapılar

Bakanlığın 2025 yıl sonu istatistiğine göre Aksaray'da 895 korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı var; 445'i sivil mimarlık örneği, 203'ü dinî yapı. Nevşehir'de bu sayı 1.795, sivil mimarlık örneği 1.227. Sit alanı sayısı Aksaray'da 301 (286'sı arkeolojik, 6'sı kentsel), Nevşehir'de 369 (337'si arkeolojik, 20'si kentsel) (sit istatistiği). Bu iki istatistik sayfası ilçe kırılımı vermiyor.

Aksaray'daki dosyalara Konya Koruma Bölge Kurulu bakar; görev alanları listesinde Konya Kurulu Aksaray, Karaman ve Konya'yı kapsar. Kurulun toplantıları zaman zaman Aksaray'da da yapılıyor (2021 ve 2023 kararları "Toplantı Yeri: AKSARAY" diye başlar). Nevşehir'de Kapadokya Alanı içinde kurulun yetkisini Kapadokya Alan Komisyonu kullanır (7174 sayılı Kanun md. 5); görev alanları listesine göre ilin Alan dışında kalan kısmı Kayseri Kurulu'nun görev alanındadır. Bakanlığın tescil kararları sayfasında ayrıca Nevşehir Kurulu başlığı da yer alıyor; görev alanları listesinde böyle bir kurul görünmüyor, bu farkı açıklayamadık. Parselin Alan içinde olup olmadığını Alan sınırı koordinatlarla belirlediği için ilçe adından çıkarmayın; Alan Başkanlığı'na sorun. Ayrıntısı Kapadokya başvuru yazımızda, hizmetlerimiz Aksaray restorasyon ve Nevşehir restorasyon sayfalarımızda.

12Tescilli bir yapıyı alırken ya da onarırken kontrol listesi

• Güncel tapu kaydının beyanlar bölümünü okuyun. "Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı", koruma grubu, korunma alanı ya da sit kaydı var mı?
• Kurul müdürlüğünden yazılı bilgi isteyin. Tescil kararının tarihi ve sayısı, grubu, korunma alanı ve parselle ilgili sonraki kararlar.
• İzin geçmişine bakın. Yapıda daha önce izinsiz müdahale yapılmışsa bize göre sorun yeni malike de yansır; onaylı proje ve izin yazılarını isteyin.
• Satış öncesinde hukuki teyit alın. 2863'te özel mülkiyetteki satış için izin hükmü bulamadık, ama başka mevzuat ve tapu işlemleri için tapu müdürlüğüne ve bir hukukçuya danışın.
• Muafiyetin koşullarını okuyun. Vergi muafiyeti tapudaki kayda bağlıdır ve aykırı yapı ya da eklenti varsa uygulanmaz.
• Onarımdan önce grubu ve izin makamını öğrenin. KUDEB kurulmamış yerlerde ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamirat da koruma bölge kurulu müdürlüğünün izin ve denetiminde yapılır (KUDEB Yönetmeliği md. 5); Aksaray'da bu, Konya Kurulu Müdürlüğü'dür. Müdürlüğün hizmet standardı tablosu "Basit Onarım talebi" için en geç 30 gün öngörür; tabloda tarih yazmıyor, güncel süreyi ve başvuru yerini müdürlükten teyit edin.

13Bilerek yazmadıklarımız

• e-Devlet'te tescil sorgusu: Bakanlığın e-Devlet sayfasında böyle bir hizmet yok; e-Devlet tapu bilgileri ekranının beyanlar bölümünü gösterip göstermediğini giriş yapmadığımız için doğrulayamadık.
• Belediye e-imar ekranında tescil bilgisi: sonucu görmek için bilgi girmek gerektiğinden bakmadık.
• Ön alım hakkı ya da satışta bildirim yükümlülüğü: 2863'te bulamadık; başka kanunları bu açıdan taramadık, "yoktur" diye kesin yazmadık.
• Satışta tapu harcı, damga vergisi ya da KDV muafiyeti: doğrulayamadık.
• Tescil kaldırma ölçütleri: kapalı bir liste veren ilke kararı bulamadık; kurulun kendi değerlendirmesi belirleyicidir.
• Bireysel bir malikin başvurusuyla sonuçlanmış tescil kaldırma örneği (Aksaray): gündemlerde özel mülk etiketli talepler var, ama hangisinin malikin başvurusuyla sonuçlandığını bulamadık; incelediğimiz kararlarda başvuran kurumlardı.
• Kapadokya Alan Başkanlığı'nın çevrim içi tescil sorgusu: yalnız bir haber sitesinde geçiyor, resmî karşılığını bulamadık.
• İdari dava süresi: Yüksek Kurul'a itiraz süresi 60 gündür; mahkemeye dava açma süresini bu yazı için doğrulamadık.
• Tescilli binada konut kredisi ve sigorta: 2863 md. 12, Toplu Konut Kanunu kredilerinin en az %10'unun tescilli yapıların onarım başvurularına ayrılmasını öngörür. TOKİ'nin restorasyon kredisi sayfası kredinin keşif bedelinin en çok %70'i olacağını ve 2018 yılı için 170.000 TL'yi geçemeyeceğini yazıyor; sayfanın güncelleme tarihi yok, dönem tablosu 2018'de bitiyor ve 2019'dan sonra açılmış bir dönem bulamadık. Konut alım kredisini ve sigortayı doğrulayamadık.
• Komşu parselde "doğrudan etkileşim" ölçütü: 4032 sayılı karar bu ölçütü tanımlamıyor. Kurul karar ve gündemlerini 4032 atfı için taramadık, kurulun ölçütü nasıl uyguladığını gösteren bir örnek bulamadık. Danıştay'ın 664 sayılı kararı iptal eden kararının metnine ulaşamadık; iptalin gerekçesini ve kararın kesinleşip kesinleşmediğini bilmiyoruz. 4032'nin Kapadokya Alanı'nda Alan Komisyonu'na nasıl uygulandığını da doğrulamadık.
• Aksaray Merkez plan hükümlerinin güncelliği ve onay tarihi: belediye sitesindeki plan hükümleri PDF'inin dosya tarihi Eylül 2023; planın onay tarihini ve bugünkü hâlini doğrulamadık.
• 775 ile güncel KUDEB Yönetmeliği ve 681 sayılı kararın ilişkisi: bitişik parseldeki tescilsiz yapının bakım ve onarımında KUDEB olmayan yerde kurul kararının mı, kurul müdürlüğü izninin mi arandığını gösteren bir kurul uygulaması bulamadık.

Kaynaklar: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu · Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının ve Sitlerin Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik, RG 13.03.2012 · Koruma Yüksek Kurulu ve Koruma Bölge Kurulları Yönetmeliği · KVMGM sık sorulan sorular · KVMGM kamu hizmet standartları · KVMGM tescil kararları · KVMGM kurul görev alanları · KVMGM tescilli taşınmaz istatistiği · KVMGM sit alanları istatistiği · KVMGM KUDEB listesi · e-Devlet, KVMGM sayfası · Tapu Sicili Tüzüğü · 660 sayılı ilke kararı · 662 sayılı ilke kararı · 709 sayılı ilke kararı · 773 sayılı ilke kararı · Yapı Esasları ve Denetimi Yönetmeliği · KDV Kanunu · Konya Kurulu hizmet standardı tablosu · Konya Kurulu 5177 · Konya Kurulu 7510 · Konya Kurulu 8969 · Kapadokya Alan Başkanlığı ücret tablosu · 7174 sayılı Kanun · 664 sayılı ilke kararı (iptal notlu güncel sayfa) · Koruma Yüksek Kurulu, 28.01.2026 tarihli 3999 sayılı karar · 4032 sayılı ilke kararı, RG 10.03.2026, sayı 33192 · 681 sayılı ilke kararı · 775 sayılı ilke kararı · Aksaray Merkez imar planı hükümleri (belediye PDF'i) · KUDEB Yönetmeliği · TOKİ, restorasyon kredileri · 2026 yardım duyurusu · 2025 yardım başvuruları yazısı · 2024 yardım duyurusu. Erişim: 12–21 Ekim 2026.

14Sık sorulan sorular