Arsadan teslime, hayalinizdeki villayı tek elden kuruyoruz. Mimari tasarım, fotorealistik 3D modelleme, ruhsat süreci ve anahtar teslim inşaat — hepsi UYART çatısı altında. Villa Mostanza ve Villa Selvi projelerinde uçtan uca yürüttüğümüz bu süreci sizin arsanız için de işletiyoruz. Saha ziyareti ve ilk değerlendirme her zaman ücretsizdir.
01HYaklaşım
İyi bir villa, metrekareden önce yaşam tarzından doğar. Arsanın yönelimi, manzara, mahremiyet, bahçeyle kurulan ilişki ve günün ışığı — tasarım bunların hepsini birden okur. Biz villayı, ailenizin günlük ritmine göre kurguluyoruz; sonra o kurguyu sağlam bir yapıya dönüştürüyoruz.
UYART'ta tasarımı Mimar Yusuf Uyar yürütür; yeni yapı, iç tasarım ve 3D modellemeyi tek bir dilde birleştiririz. Böylece tasarımdan uygulamaya kopukluk olmaz, hayal ettiğiniz villa birebir inşa edilir.
02HKapsam
Villa yaptırma uçtan uca bir süreçtir. Arsa değerlendirmesinden ruhsata, kaba yapıdan ince işçiliğe ve teslime kadar tüm adımlar tek elden yürütülür.
03Hİmar ve çekme mesafeleri
Villanın oturacağı alanı, kat sayısını ve bahçeyle ilişkisini parselin imar durumu belirler. Aksaray Belediyesi'nin ayrıca yayımlanmış bir imar yönetmeliği yok; şehir merkezinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planının plan hükümleri ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Konut alanlarında emsal, taban alanı katsayısı (TAKS) ve kat adedi plan notlarında değil, parselin plan paftasında yazar. Bu yüzden ilk iş, ada ve parsel numarasıyla imar durumunu almaktır. Plan aksine bir hüküm koymuyorsa villa için geçerli ölçüler şunlardır:
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Ön bahçe (yol tarafı) | En az 5,00 m. Aksaray merkezde planda çekme mesafesi gösterilmemiş konut alanlarında tüm yollardan en az 5 m | Yönetmelik md. 23; plan notu 3.76 |
| Yan ve arka bahçe | En az 3,00 m | Yönetmelik md. 23 |
| Taban alanı (TAKS) | Plan belirlememişse ayrık nizamda en çok %40. Aksaray merkez plan notları, nizamı belirtilmemiş emsalli alanlarda üst sınırı 0,60 olarak koyar | Yönetmelik md. 5; plan notu 3.27 |
| Bodrum ve çatı arası | Oturma, çalışma, dinlenme gibi kullanılabilen alanlar emsale dahildir | Yönetmelik md. 21 |
| Kat yüksekliği | Konut bölgesinde döşemeden döşemeye en çok 3,60 m; bodrum hariç 3 katı geçmeyen binalarda 4,00 m | Yönetmelik md. 28 |
| Açık havuz | Bahçe alanının %20'sini geçmemek ve binanın taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmamak kaydıyla taban alanına ve emsale girmez | Yönetmelik md. 20, 22 |
| Bahçe duvarı | Yol tarafında cephe hattının önünde 0,50 m, gerisinde 1,50 m; üstüne en çok 1,00 m parmaklık | Yönetmelik md. 43 |
| Otopark | Brüt 180 m² ve üzeri konut için 2 araçlık yer. Tek bağımsız bölümlü villada idarenin onayıyla bahçenin tamamı açık otopark olarak düzenlenebilir | Otopark Yönetmeliği md. 5, Ek-1 |
| Sığınak | 10'dan az bağımsız bölümlü, yalnız konut olarak kullanılan yapılarda aranmaz | Sığınak Yönetmeliği md. 7 |
Plan hükmü ile Yönetmelik farklıysa parselin imar durumu belgesi esastır.
Yüzme havuzunu ön, yan ya da arka bahçeye, yani çekme mesafesinin içine yapmak ayrı bir konudur. Yönetmelik bahçe mesafelerinde yapılabilecekleri sayarken süs havuzunu anar, yüzme havuzunu anmaz; 1 Temmuz 2026'daki değişiklik de süs havuzunu yüzme amacıyla kullanılmayan havuz olarak tanımladı. Aksaray merkez plan notlarına göre yapı yaklaşma sınırı ile parsel sınırı arasında, zorunlu durumlar dışında yapı ya da yapı bölümü yapılamaz. Bu yüzden havuzun yerini avan proje aşamasında, imar durumu ve belediyenin görüşüyle birlikte netleştiriyoruz.
Aksaray merkezde zemin kat döşemesinin yükseltisi (subasman kotu) en çok, tretuvarı oluşmuş yollarda tretuvardan +1,60 m, yolu oluşmamış yerlerde +2,20 m olarak belediyece belirlenir. Bir parsele birden fazla bina yapılabilir; binalar arasındaki mesafe mevzuattaki mesafelerden az olamaz. İki villayı tek parselde planlıyorsanız yapı denetimi eşiğinin iki binanın toplam alanına göre hesaplandığını da unutmayın (bkz. aşağıdaki eşikler).
Kaynaklar: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (güncel metin) · Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği, Resmî Gazete 01.07.2026, sayı 33297 · Aksaray (Merkez) 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan hükümleri · Otopark Yönetmeliği (güncel metin) · Otopark Yönetmeliği Ek-1 değişikliği, Resmî Gazete 25.03.2021, sayı 31434 · Sığınak Yönetmeliği değişikliği, Resmî Gazete 07.11.2025, sayı 33070
04HMetrekare eşikleri
Villanın brüt alanı yalnız inşaat maliyetini değiştirmez. Yapının hangi sınıfa girdiğini, yapı denetimine tabi olup olmadığını ve kimin yapabileceğini de belirler. Aksaray'da villa planlarken iki sayıya dikkat edin:
| Eşik | Ne değişir | Dayanak |
|---|---|---|
| 200 m² | Brüt alanı 200 m²'nin altındaki müstakil konut III-B sınıfındadır (2026 birim maliyeti 21.050 TL/m²); 200 m² ve üzeri III-C'dir (23.400 TL/m²). Proje bedeli bu maliyet üzerinden hesaplanır. | 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri |
| 200 m² | Bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapı yapı denetimine tabi değildir; denetimi fennî mesul mimar ve mühendisler üstlenir. Aynı parseldeki müstakil yapıların toplamı 200 m²'yi geçerse yapı denetimi uygulanır. | 4708 sayılı Kanun md. 1 |
| 500 m² | Brüt alanı 500 m² ve üzeri müstakil konut IV-B sınıfına geçer (33.900 TL/m²). | 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri |
| 500 m² | Tek parselde bodrum katı dışında en çok iki katlı ve 500 m²'yi geçmeyen yapıyı parsel maliki, müteahhitliğin bütün sorumluluklarını üstlenerek kendisi yapabilir. | Müteahhit Yönetmeliği md. 5 |
| 500 m² | Yapı denetimine esas alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda yapı denetim kuruluşunu yapı sahibi seçer; daha büyük yapılarda kuruluş elektronik ortamda belirlenir. | Yapı denetim tebliği md. 1 |
| Köy ve küçük belde | Köy yerleşik alanında, belediye ve mücavir alan dışındaki iskân dışı alanlarda ve nüfusu 5.000'in altındaki belediyelerde, bodrum katı ve çatı arası dışında en çok iki katlı, bir bodrum katı hesaba katılmadan 500 m²'yi geçmeyen konutlar yapı denetimine tabi değildir. | 4708 sayılı Kanun md. 1 |
Bu eşikler tasarımı da etkiler: 200 m²'nin hemen üstündeki bir tasarımı eşiğin altına çekmek hem yapı sınıfını hem yapı denetimi yükümlülüğünü değiştirebilir. Bunun için yaşam alanından vazgeçmeye değip değmeyeceğini ihtiyaç programıyla birlikte değerlendiriyoruz. Yapı denetimi dışında kalan villada da proje, ruhsat ve fennî mesuliyet zorunludur.
Kaynaklar: 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri, Resmî Gazete 03.02.2026, sayı 33157 · 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun · Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik · Yapı denetim kuruluşlarının elektronik ortamda belirlenmesine ilişkin tebliğ
05HProje bedeli
Mimarlar Odası en az bedel tarifesi, mimarlık hizmet bedeli için bir referans tutar hesaplar. Bedel yapının sınıfı, alanı ve bölge katsayısıyla hesaplanır; Aksaray merkezde katsayı 1,00, çevre ilçelerde 0,90'dır. 2026 birim maliyetleriyle bazı villa büyüklükleri için en az mimarlık hizmet bedeli:
| Brüt alan | Sınıf | Merkez (1,00) | İlçeler (0,90) |
|---|---|---|---|
| 180 m² | III-B | 127.674,14 | 114.906,73 |
| 250 m² | III-C | 192.699,00 | 173.429,10 |
| 350 m² | III-C | 260.933,40 | 234.840,06 |
| 450 m² | III-C | 324.113,40 | 291.702,06 |
| 550 m² | IV-B | 616.403,70 | 554.763,33 |
Statik, elektrik ve mekanik projeler ile belediye harçları dahil değildir. Hesap bilgilendirme amaçlıdır, teklif değildir.
450 m²'den 550 m²'ye büyüyen bir villanın en az bedeli neredeyse iki katına çıkar: 500 m²'de sınıf IV-B'ye geçer ve birim maliyet 23.400 TL'den 33.900 TL'ye yükselir. Kırsalda 200 m²'nin altındaki bağ ve köy evleri II-C sınıfındadır; 120 m²'lik bir köy evinin en az bedeli 0,70 katsayısıyla 39.300,11 TL'dir. Net teklifi keşiften sonra kalem kalem veriyoruz.
Kaynaklar: 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri, Resmî Gazete 03.02.2026, sayı 33157 · bölge katsayıları, Resmî Gazete 28.06.2013, sayı 28691
06HKöyde ve tarlada
Şehir dışındaki bir arsada kurallar, parselin nerede olduğuna göre tamamen değişir. Aksaray'da önce Kırşehir-Nevşehir-Niğde-Aksaray 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'na bakılır; planın hüküm koymadığı konularda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Arsayı almadan önce hangi durumda olduğunu öğrenmek gerekir.
Tarım arazisinde izinsiz yapının bedeli 2026'da ağırlaştı. 20 Haziran 2026'dan beri izinsiz tarım dışı kullanımda, kullanılan alanın her metrekaresi için 2.500 TL idari para cezası verilir; büyük ova koruma alanında ceza iki katıdır. İzin alınmadan yapılmış yapıya elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı ve aboneliği de verilmez.
Belediye ve mücavir alan dışındaki köy ve mezraların yerleşik alanında ve civarında konut için yapı ruhsatı aranmaz. Yapı kullanma izni konusunda yönetmelik ile İmar Kanunu farklı konuşuyor; İl Özel İdaresine sorun. Projenin fen ve sağlık kurallarına uygunluğu idarece onaylanır ve muhtarlığa bildirilir. Taban alanı müştemilat dahil parselin %40'ını, bina 2 katı ve 7,50 m'yi geçemez.
Köy yerleşik alanı dışında, planı olmayan alanda bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evi yapılabilir. İfrazla yeni parsel oluşturulacaksa her parsel en az 5.000 m² ve yola en az 25 m cepheli olmalıdır. İnşaat alanı parselin %5'ini ve toplam 250 m²'yi, bina 2 katı ve 7,50 m'yi geçemez; parsel sınırlarına en az 3 m çekilir. Tarım ve Orman Bakanlığı taşra teşkilatının uygun görüşü ve noter onaylı kullanım taahhüdü istenir.
Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim dışında kullanılamaz. 4 Nisan 2026'da yürürlüğe giren yönetmelik bağ evini tarımsal amaçlı yapı sayar: 2 hektar ve üzeri mutlak, özel ürün ve marjinal tarım arazisinde, 1 hektar ve üzeri dikili tarım arazisinde taban alanı 30 m², iki katlı bir bağ evine izin verilebilir. Tapuya başka amaçla kullanılamayacağı yazılır.
Kaynaklar: Kırşehir-Nevşehir-Niğde-Aksaray 1/100.000 Çevre Düzeni Planı plan hükümleri · Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (güncel metin) · 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (güncel metin) · 7584 sayılı Kanun, Resmî Gazete 20.06.2026, sayı 33286 · Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik, Resmî Gazete 04.04.2026, sayı 33214 · değişiklik, Resmî Gazete 04.08.2026, sayı 33330
07HSüreler
Süreler yapının ve işin büyüklüğüne göre değişir; kesin takvimi keşiften sonra yazılı veririz.
08HSüreç
İhtiyaç programı, arsa analizi, avan ve uygulama projesi. Fotorealistik 3D render ile villanızı inşaat öncesi görürsünüz.
Ruhsat dosyası, statik ve mekanik projeler, metrajlı keşif ve sözleşme. Net bütçe ve zaman planı.
Kaba yapıdan ince işçiliğe anahtar teslim uygulama. Haftalık raporlama, mesleki kontrol, eksiksiz teslim.
09HAksaray'da neden UYART
Önce yaşam, sonra metrekareİlke · UYART Mimarlık ve Restorasyon
Villa yaptırmak, tasarım + uygulama + koordinasyonun aynı anda doğru yürütülmesini ister. Tasarımı yapan ekiple inşaatı yöneten ekip aynı olduğunda, projedeki her detay sahada birebir karşılığını bulur. Aksaray'da yerel müteahhit, usta ve tedarikçi ağıyla çalışıyoruz.
10HÖrnek projeler
11HSık sorulan sorular
Villa yaptırma hakkında en çok aldığımız sorular.
Süre arsa, metrekare ve detay düzeyine göre değişir. Tasarım ve ruhsat aşaması tipik olarak 2–4 ay, anahtar teslim uygulama ise yapı büyüklüğüne göre 10–16 ay arasındadır. İlk görüşmede projenize özel gerçekçi bir zaman planı çıkarırız.
Bunu parselin imar durumu belgesindeki emsal, taban alanı katsayısı ve kat adedi belirler. Plan aksini söylemiyorsa yoldan en az 5 m, yan ve arka komşudan en az 3 m çekilmek gerekir; oturma, çalışma gibi kullanılabilen bodrum ve çatı arası alanları da emsale dahildir. İmar durumunu belediyeden ada ve parsel numarasıyla alabilirsiniz.
Açık havuz, bahçe alanının %20'sini geçmemek ve binanın taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmamak kaydıyla taban alanına ve emsale girmez. Havuzu çekme mesafesinin içine, yani ön, yan ya da arka bahçeye yapmak için Yönetmelikte açık bir izin yoktur; havuzun yeri imar durumu ve belediyenin görüşüyle belirlenmelidir.
Bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapı yapı denetimine tabi değildir; denetimi fennî mesul mimar ve mühendisler üstlenir. Daha büyük villalar tabidir; 500 m²'ye kadar kuruluşu yapı sahibi seçer. Köy yerleşik alanında, belediye ve mücavir alan dışındaki iskân dışı alanlarda ve nüfusu 5.000'in altındaki belediyelerde iki katlı konutlarda muafiyet sınırı 500 m²'dir.
Belediye ve mücavir alan dışındaki köyün yerleşik alanında ve civarında konut için yapı ruhsatı aranmaz; yapı kullanma izni konusunda yönetmelik ile İmar Kanunu farklı konuştuğu için İl Özel İdaresine sorun. Ancak projenin fen ve sağlık kurallarına uygunluğunun idarece onaylanması ve muhtarlığa bildirilmesi şarttır. Taban alanı müştemilat dahil parselin %40'ını, bina 2 katı ve 7,50 m'yi geçemez.
Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim dışında kullanılamaz; bireysel konut için kanunda istisna yoktur, bağ evi gibi tarımsal amaçlı yapılara ise izin verilebilir. Ölçüler kuruma göre farklıdır: Tarım Arazileri Yönetmeliği mutlak, özel ürün ve marjinal arazide 2 hektar, dikilide 1 hektar ve üzerinde taban alanı 30 m² ve iki kat, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ruhsat aranmadan yapılabileceğini yazdığı bağ evi için en çok 75 m² taban ve 150 m² inşaat alanı, Çevre Düzeni Planı ise çiftçinin barınabileceği yapı için 75 m² (marjinal arazide 150 m²) öngörür. Tarım izni olmadan yapılan yapıya m² başına 2.500 TL (büyük ova koruma alanında iki katı) ceza uygulanır ve elektrik, su, doğal gaz aboneliği verilmez.
Mimarlar Odası en az bedel tarifesine göre 2026'da Aksaray merkezde 250 m²'lik bir villanın en az mimarlık hizmet bedeli KDV hariç 192.699 TL'dir. 200 m²'nin altında yapı sınıfı III-B'ye, 500 m² ve üzerinde IV-B'ye geçer ve bedel buna göre değişir. Statik, elektrik ve mekanik projeler ile harçlar bu tutara dahil değildir; inşaat maliyetini ise metrajlı keşif belirler.
İkisini de. İsterseniz yalnızca mimari tasarım + 3D modelleme + ruhsat dosyası alabilir, isterseniz arsadan teslime kadar anahtar teslim villa inşaatını tek elden bize bırakabilirsiniz. Kaba yapıdan ince işçiliğe tüm süreci yürütüyoruz.
12HAksaray'daki villanızı konuşalım
Arsanız varsa ya da yeni alacaksanız, villa hayalinizi birlikte netleştirelim. Saha ziyareti ve ilk görüş ücretsizdir. 24 saat içinde dönüş yapıyoruz.
