Aksaray tadilat ve renovasyon

Tadilat çoğu zaman plansız başlar, sürprizlerle biter. Biz tersini yapıyoruz: mevcut mekânı ölçer, ihtiyacı netleştirir, işi baştan projelendirip yazılı takvime bağlarız.

Aksaray'da daire, ev, ofis ve dükkân tadilatında fark, işin bir mimar gözüyle kurgulanmasıdır: tesisat, elektrik, ışık ve malzeme bir bütün olarak ele alınır. Ucuz görünüp pahalıya patlayan işlere karşı en iyi koruma budur.

Çoğu tadilat ruhsat gerektirmez, ama hepsi değil. Ayrımı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yapar. Taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini ve banyo, mutfak gibi ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen işler basit tamir ve tadil sayılır, ruhsat gerekmez. Yönetmelik bunlara ek olarak balkonda açılır kapanır katlanır cam paneli ve kendi tanımına uyan korkuluk, pergola, çardak ve kameriyeyi de ruhsat kapsamı dışında bırakır (md. 59): çardak ve kameriye bina bahçesinin en çok %5'inde, hafif malzemeden ve yanları açık; pergola hafif malzemeden, etrafı açık ve bina cephesini değiştirmeyen; korkuluk Türk Standartlarına uygun olmalıdır (md. 4). Tanıma uymayan yapı ruhsat ister; balkonun sabit camla kapatılması da bu maddede sayılmıyor. Apartmanda bu işler ortak yeri ya da cepheyi etkiliyorsa kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ayrıca gerekir (KMK md. 19). Duvar yapımı, kaldırılması ya da yer değiştirmesi tablodaki onarım satırına girmez. Taşıyıcı unsuru etkileyen ya da bağımsız bölüm sayısını, alanını, kullanım amacını veya ruhsat eki projeleri değiştiren işler ise esaslı tadilattır ve ruhsata tabidir.

2026'da iki değişiklik müstakil konut sahiplerini ilgilendiriyor. 14 Ocak 2026'dan beri, yalnız tek bağımsız bölümlü müstakil konutlardan oluşan parsellerde iki iş ruhsata tabi değildir (md. 59/4). Birincisi basit garaj örtüsüdür: Otopark Yönetmeliği'ne göre bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısıyla sınırlı, en az iki yanı açık, iç yüksekliği 3,00 metreyi aşmayan, bahçe mesafeleri içinde de yapılabilen, yangına dayanıklı malzemeden ve takılıp sökülür metal profiller üzerine. İkincisi rüzgârlık holüdür: binanın giriş kapısı önünde, alanı 7 m²'yi ve iç yüksekliği 3,00 metreyi aşmayan, dış mekâna açılan, sökülür takılır malzemeden.

İkisinde de 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınması, her müstakil konutta benzer uygulama yapılması, görsel ve yapısal bütünlük, can güvenliği tedbirleri, fen ve sanat kurallarına uygunluk, taşıyıcı sisteme zarar verilmemesi, yangın önlemleri ve parsel sınırlarına uyulması şartı vardır. Parselde başka malikler varsa muvafakatin kimden ve hangi çoğunlukla alınacağını belediyeye sorun.

1 Temmuz 2026'dan beri de, bu tarihten önceki mevzuata uygun yapılmış, bodrum hariç 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda bina içine asansör ya da erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu yapılabilir (md. 59/5). Yönetmelik bu işi "ruhsata tabi değildir" diye saymıyor; standartlara uygunluk, taşıyıcı sistem için gerekli tedbirler, idarenin gerekli gördüğü projeler, fennî mesuliyet taahhüdü ve idarenin tadilata izin vermesi şartını koyuyor; diğer mevzuattaki izinler ayrıca gerekir ve kullanımdan önce projeye uygun yapıldığı tespit edilir. Belediyenin hangi belgeyi düzenleyeceğini önceden sorun.

Ruhsatlı bir yapıda değişiklik için yeniden ruhsat alınır; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve niteliği değişmiyorsa bu ruhsat vergi, resim ve harçtan muaftır (İmar Kanunu md. 21). Dış cephe boyası, kaplaması ve çatının malzemesi ile rengini belirleme yetkisi belediyededir. Isı yalıtımı, doğalgaz dönüşümü ve güneş paneli için ruhsat gerekmez, ama taşıyıcı sistem etkilenmemeli ve binanın projesindeki mimari görünüşe bağlı kalınmalıdır; uygulama projesi, fennî mesuliyet taahhüdü ve idarenin izni zorunludur. Mantolamayı mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar yapar ve binanın enerji kimlik belgesi sınıfı en az C olmalıdır; doğalgaz dönüşümünde dağıtım şirketinin izni gerekir; güneş sistemi binanın kendi ihtiyacı için olmalıdır. Site ve apartmanların ortak otoparkında elektrikli araç şarj ünitesi kurulumu için zorunlu elektrik tesisatı da aynı koşullarla ruhsata tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu ısı yalıtımı ve yakıt dönüşümü için çoğunluk kararını yeterli sayar (md. 42); güneş sistemi ve şarj tesisatı için ayrı bir çoğunluk kuralı yoktur, ortak yerde yapılıyorsa beşte dört yazılı rıza (md. 19) gerekebilir, yönetime danışın.

1 Temmuz 2026 değişikliği tadilatla ilgili iki geçiş hükmü de getirdi. Birincisi eski binalardaki esaslı tadilatla ilgili: ilgili mevzuata uygun olarak yapımı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) almış binalarda; emsal ve inşaat alanı, kullanım amacı, tadilata konu olmayan bağımsız bölümlerin arsa payları, saçak seviyesi ve yapı yaklaşma mesafeleri ihlal edilmemek, taşıyıcı sistem olumsuz etkilenmemek, güncel yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği tedbirleri alınmak kaydıyla esaslı tadilat, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan yönetmeliğe göre sonuçlandırılabilir (geçici md. 3/10).

Hüküm "Bu Yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce" iskân almış binalar için geçerli. Biz bunu 2017'de çıkan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği olarak okuyoruz; yönetmelik 3 Temmuz 2017'de yayımlandı, maddelerinin çoğu 1 Ekim 2017'de yürürlüğe girdi. Hangi tarihin esas alınacağı metinden kesin çıkmıyor, resmî bir açıklama da bulamadık; "sonuçlandırılabilir" dendiği için uygulama da idarenin değerlendirmesine bağlı görünüyor. İskânı bu tarihlerden önce alınmış bir binanız varsa belediyeye sorun.

İkincisi ofisin konuta dönüşümüyle ilgili: 1 Temmuz 2026'dan önce uygulama imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, ofis ya da büro amaçlı ruhsatla yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izni düzenlenmiş yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı %60'ı geçmemek üzere konuta dönüşüm için tadilat ruhsatı düzenlenebilir (geçici md. 7). Şart, ruhsat işleminin 1 Temmuz 2026'dan itibaren bir yıl içinde sonuçlanmasıdır; yalnız başvurunun yapılması yetmez, son günü metin ayrıca yazmıyor.

Temmuz 2026'nın sonunda basında, balkona cam panel, korkuluk, çardak gibi işler için tüm kat maliklerinin yazılı muvafakatini isteyecek bir yönetmelik taslağından söz edildi (ör. Milliyet, 27.07.2026). 22 Ekim 2026 itibarıyla böyle bir değişiklik Resmî Gazete'de yayımlanmadı; taslağın resmî metnine de ulaşamadık. Bu tarih itibarıyla geçerli olan, aşağıdaki apartman bölümünde anlatılan kurallardır: ortak yerde ya da cephede yapılan işlerde kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası (KMK md. 19).

Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılan esaslı tadilatta yapı mühürlenir ve iş durdurulur. Yapı sahibine, yapıyı ruhsata uygun hâle getirmesi ya da ruhsat alması için en çok bir ay süre verilir; aksi hâlde aykırı kısım belediye encümeni kararıyla yıktırılır, masrafı yapı sahibinden alınır ve ayrıca idari para cezası uygulanır (İmar Kanunu md. 32, 42).

Kaynaklar: 3194 sayılı İmar Kanunu (güncel metin) · Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği · Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği, RG 14.01.2026, sayı 33137 · Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği, RG 01.07.2026, sayı 33297 · Taslak haberi: Milliyet, 27.07.2026 (yürürlükte değil)