Ruhsat gerekir mi?

01Ruhsat gerektiren ve gerektirmeyen işler

Aşağıdaki tablo aracın kullandığı kuralların özetidir. İmar sütunu imar planı olan bir şehir ya da kasaba parseli içindir; köyde ve tarlada kurallar farklıdır. Sağdaki iki sütun çoğu işte ayrı katmandır: ruhsat gerekmeyen bir iş, tescilli yapıda Kurul müdürlüğünün iznini ya da apartmanda kat maliklerinin rızasını yine de gerektirebilir. Isı yalıtımı, doğalgaz, güneş sistemi, elektrikli araç şarj tesisatı, garaj örtüsü ve rüzgârlıkta ise yönetmelik muvafakati ruhsat muafiyetinin şartı sayar.

02Ruhsata tabi değil, izin gerekmez demek değil

İmar mevzuatı bir işin ruhsata tabi olup olmadığını söyler; koruma mevzuatı ayrıca devreye girer. Tescilli yapıda, sit alanında ve korunma alanında İmar Kanunu md. 21 kapsamındaki ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamirat (sıva, boya, doğrama, çatı onarımı gibi) özgün biçim ve malzemeye uygun yapılır; izin ve denetim KUDEB (koruma, uygulama ve denetim bürosu) kurulmuş idarede KUDEB'te, kurulmamış yerde koruma bölge kurulu müdürlüğündedir. Bunların dışındaki her türlü inşai ve fiziki müdahale Kurul (kültür varlıklarını koruma bölge kurulu) izniyle yapılır (2863 md. 57; KUDEB Yönetmeliği md. 5).

Pergola, cam panel, mantolama ve güneş paneli gibi işleri koruma mevzuatı adıyla saymıyor; araç bu işlerde «Kurul müdürlüğüne sorun» der. Koruma amaçlı imar planı olmayan sitte bu tür tadilat dışı uygulamalar Kurul iznine tabidir; planı onaylı sitte tescilli olmayan parselde plan hükümleri geçerlidir (KUDEB Yönetmeliği md. 8). Esaslı onarım rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesiyle yapılır; Kurulda değerlendirilmesi gereken projeyi idare önce imar yönünden en geç 30 günde inceler, sonra Kurul müdürlüğüne gönderir (YEY md. 9, 10). Sit, korunma alanı ya da tescilli yapıya bitişik parseldeki tescilsiz yapının kullanma izin belgesi (iskânı) yoksa tadilat ve tamiratına izin verilmez (KYK 775).

Korunma alanı belirlenmemiş tescilli bir yapıya komşu ya da aradan yol geçse de ona cephe veren parselde yeni yapı projesi önce imar yönünden incelenir, sonra Kurulda değerlendirilir (KYK 536). Bitişik ve doğrudan etkileşimdeki parsellerde Kurul görüşü alınmadan uygulama yapılmaz (KYK 4032, Resmî Gazete 10.03.2026); kararın «uygulama» sözünün küçük işleri kapsayıp kapsamadığı belli değil.

Bakanlığın bölge kurulları görev alanları listesinde Aksaray, Konya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun görev alanında yazılıdır. KUDEB kurulup kurulmadığını Kurul müdürlüğünden ya da belediyeden öğrenebilirsiniz.

Kapadokya Alanının sınırı Kanunun ekindeki harita ve koordinat listesindedir; parselinizin içinde olup olmadığını Alan Başkanlığından öğrenin. Alan içinde koruma bölge kurulu müdürlüğü, KUDEB ve çevre ve şehircilik il müdürlüğü görevlerini Kapadokya Alan Başkanlığı yürütür; karar Alan Komisyonundadır (7174 md. 5, 9). Kanun; dış cephe malzemesi ve sıva, kapı ve pencerede boyut ya da malzeme değişikliği, çatı biçimi, tesisat, dış cephede tabela, klima motoru ve tente, depo, konteyner, bahçe duvarı ve çit gibi uygulamalar için idari para cezası öngörüyor (md. 8). Bu yüzden imar mevzuatında ruhsatsız sayılan işler için de Başkanlığa danışın. Ruhsatı hangi idarenin düzenleyeceğine dair 7174'te açık bir hüküm bulamadık. Başvuru adımları için Kapadokya Alan Başkanlığı başvurusu yazımıza bakın.

Doğal sitte İmar Kanunu md. 21 kapsamındaki tadilat ve tamirat için Kanun izni çevre ve şehircilik il müdürlüğüne bağlar (2863 md. 65); projesi daha önce Komisyonca uygun görülmüş yapılarda, vaziyet, taban alanı ve yükseklik değişmeden yapılan basit onarımlar için bir ilke kararı Komisyon kararı aranmadan yetkili idarenin iznini öngörür. Yeni yapıya Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu ve ilke kararları yön verir. Özel çevre koruma bölgesinde her türlü yapı ve tesis izne ve denetime tabidir; bu işleri Bakanlığın birimleri yürütür (383 sayılı KHK md. 19). Aksaray'da Ihlara ve Tuz Gölü özel çevre koruma bölgeleri var; Ihlara, Selime, Belisırma ve Güzelyurt çevresinde sit, doğal sit ve özel çevre koruma bölgesi aynı parselde üst üste gelebilir; parselinizin hangi koruma sınırlarında kaldığını ilgili idarelerden öğrenin. Ayrıntı için Sit alanında ev yapılır mı? yazımıza bakın.

03Köyde, tarlada, bağda

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulama imar planı olan alanları kapsar (md. 2); Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ruhsat ve proje konusunda ona gönderme yapar (md. 58). Belediye ve mücavir alan dışındaki, imar planı olmayan köy ve mezraların yerleşik alanında ve civarında konut, entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık yapıları ve bakkal, köy fırını gibi köy ihtiyacı yapıları için yapı ruhsatı aranmaz; etüt ve projeler valilik onayından sonra muhtarlığa bildirilir (3194 md. 27). Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği müştemilatı da bu kapsamda sayar (md. 57). Köy yerleşik alanının sınırını bir komisyon haritada belirler, il genel meclisi onaylar; araç parselinizin bu sınırda olup olmadığını bilemez. Belediye ya da mücavir alan içindeki planı olmayan yerde köy istisnası uygulanmaz.

Yerleşik alan dışındaki tarım ve hayvancılık yapıları ruhsatla yapılır (3194 md. 27). İskân dışı alanda entegre tesis niteliğinde olmayan tarımsal sera, il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşüyle ruhsat aranmadan yapılabilir (3194 md. 27). Yönetmelik, üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanda küçük bağ evi için de ruhsat aranmayan bir yol öngörür (Plansız Alanlar md. 63, 64); çevre düzeni planı bulunan yerde önce o plana bakılır. Tarım arazisinde yapı için Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa göre ayrıca izin gerekebilir (5403 md. 13); parselinizin arazi sınıfını il tarım ve orman müdürlüğünden öğrenin. Ayrıntılar için köyde, bağda ve tarlada ev bölümümüze bakın.

Özel çevre koruma bölgesinde köy istisnası uygulanmaz: köy yerleşik alanında konut, hayvancılık ve tarımsal amaçlı yapılar için inşaat ve iskân ruhsatı gerekir (383 sayılı KHK md. 19). Kullanma izni konusunda İmar Kanunu md. 30 ile Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği md. 57 farklı konuşuyor; idareye sorun.

Yapı denetimi, projenin ve inşaatın yapı denetim kuruluşunca denetlenmesidir. Kanun bazı yapıları bu denetimin dışında tutar; başlıcaları (tam liste için 4708 md. 1):

• İmar Kanunu md. 27 kapsamında ruhsata tabi olmayan köy yapıları;
• bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar;
• entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık yapıları;
• köy yerleşik alanında, belediye ve mücavir alan dışındaki iskân dışı alanda ve nüfusu 5.000'in altındaki belediyelerde; bodrum ve çatı arası hariç en çok iki katlı ve tek bodrum hesaba katılmadan toplam 500 m²'yi geçmeyen konutlar ve müştemilatı.

Yeni evin adımlarını yapı ruhsatı rehberimizde anlattık.

04Ruhsatsız yapılırsa ne olur?

Şu durumlarda yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur: ruhsatsız başlanırsa, ruhsata ya da eklerine aykırı yapılırsa, ruhsatsız yapılabilen bir işte projesine ya da mevzuata aykırı yapılırsa. Aykırılık tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu dairesine bildirilir (3194 md. 32). Aykırılığın tespitinden sonra idari para cezası uygulanır; köy istisnasındaki şartlar sağlanmadan yapılan yapılar da buna dahildir (md. 42). Yapı bir ay içinde ruhsata uygun hâle getirilmez ya da ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir ve yapı yıktırılır (md. 32). Kullanma izni alınmamış yapılar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (md. 31).

Korunan alanda izinsiz inşai ve fiziki müdahale hapis ve adli para cezası gerektirir; İmar Kanunu md. 21 kapsamındaki tadilat ve tamiratı izinsiz yapmanın cezası ise hapis ya da adli para cezasıdır (2863 md. 65). Yapı kayıt belgesi ve imar barışı ayrı bir konudur; bu araç onları değerlendirmez.

05Bu aracın bilmediği

06Sık sorulan sorular

07Kaynaklar