Sit alanında ev yapılır mı? Derece derece, Aksaray ve Konya Kurulu

Kısaca: sit alanında yeni ev ne her yerde yasak ne de serbest; sonuç sitin türüne, derecesine ve koruma amaçlı imar planının aşamasına bağlı. I. ve II. derece arkeolojik sitte yeni yapılaşmaya izin verilmez. III. derece arkeolojik sitte müze müdürlüğünün sondaj kazısı ve koruma bölge kurulunun kararından sonra mümkün olabilir. Kentsel sitte geçiş dönemi koruma esaslarına ya da onaylı plana bakılır. Aksaray'da kararı çoğu durumda Konya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu verir; parselinizin hangi kurala tabi olduğunu en kesin Kurul Müdürlüğü söyler.

01Önce parselinizin durumunu öğrenin

Yan yana iki parsel bile farklı kurallara tabi olabilir. Başvurudan önce şu sorulara cevap arayın; her biri ayrı kural, bazen ayrı kurum demektir:

• Parsel bir sit alanının içinde mi? İçindeyse sitin türü (arkeolojik, kentsel, tarihi, doğal) ve derecesi belirleyicidir.
• Tescilli bir yapının korunma alanında mı?
• Tescilli bir yapı parseline komşu mu? Sit dışında da bu parsellerde Kurul görüşü ya da izni gerekebilir; bunu tescilli yapının komşu parseli bölümünde anlattık.
• Sitin etkileşim-geçiş sahasında mı? Bu sahadaki parsel için hangi kuralın geçerli olduğunu Kurul Müdürlüğüne sorun.
• Doğal sit, özel çevre koruma bölgesi ya da Kapadokya Alanı içinde mi? Bunlar ayrı rejimlerdir ve kararı başka kurumlar verir (aşağıda).

Sit ya da tescil kaydı tapunun beyanlar hanesinde görünebilir; kesin bilgi için parselin bağlı olduğu Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünden yazılı bilgi istenir. Sorgulamanın yollarını binam tescilli mi yazımızda ayrıntılı anlattık.

02Sit türüne ve derecesine göre yeni ev

Bir alanın sit ilan edilmesi oradaki her ölçekteki plan uygulamasını durdurur (2863 sayılı Kanun md. 17). Neyin yapılabileceğini ise Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları ve bölge kurulunun belirlediği koşullar söyler. Boş bir parselde yeni ev için tablo şöyle:

Kurallar Koruma Yüksek Kurulunun yürürlükteki ilke kararlarından: arkeolojik sitler için 658, kentsel sitler için 681, kentsel arkeolojik sitler için 3705, tarihi sitler için 1700 sayılı kararlar. KVMGM'nin 2025 yıl sonu istatistiğine göre Aksaray'daki 301 sit alanının 286'sı arkeolojik sit, 6'sı kentsel sit; 8'i arkeolojik ve kentsel, 1'i tarihi ve kentsel karma sit (KVMGM sit alanları istatistiği; tablo doğal sitleri içermez). Ayrı bir kategori olan kentsel arkeolojik sit Aksaray'da görünmüyor. Karma sitlerde parselin hangi bölgede kaldığı Kurul kararındaki sınırlara göre belirlenir; hangi kuralın geçerli olduğunu Kurul Müdürlüğü yazılı olarak söyler.

03Koruma amaçlı imar planı var mı, geçiş dönemi mi?

Sit alanının tescilinden itibaren üç ay içinde kurul geçiş dönemi koruma esaslarını ve kullanma şartlarını belirler. Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar üç yıl içinde koruma amaçlı imar planını hazırlatıp kurula vermek zorundadır; süre zorunlu nedenlerle uzatılabilir ve uzatılan sürede geçiş dönemi esasları uygulanır (2863 md. 17 ve 57).

Kurul, planı onaylanmış sitlerde tescilli yapı parsellerindeki, planı olmayan sitlerde ise bütün parsellerdeki inşai ve fiziki müdahalelere karar verir; ruhsat gerektirmeyen tamirat ve tadilat bunun dışındadır (Kurullar Yönetmeliği md. 11).

Bakanlığın faaliyetteki koruma, uygulama ve denetim bürosu (KUDEB) listesinde Aksaray yer almıyor (KVMGM KUDEB listesi). KUDEB'i olmayan yerlerde, planı onaylı kentsel sitte yetki parsele göre ayrılır (681 sayılı ilke kararı, 3.3-b). Tescilli parsele komşu olan ya da aradan yol geçse de ona cephe veren parsellerdeki ruhsatlı tescilsiz yapılarda esaslı onarım ve yeni yapılanma projeleri, belediyenin uygunluk görüşüyle Kurulda değerlendirilir. Diğer parsellerdeki esaslı onarım ve yeni yapılanma plan hükümlerine göre belediyenin izni ve denetimiyle yapılır. Ruhsat gerektirmeyen tamirat ve tadilat ise KUDEB olmadığı için bu parsellerde de Kurul Müdürlüğünün iznine bağlıdır.

Aksaray Merkez'in plan notu da tescilli yapı parselleri ile bunlara bitişik ya da yol geçse dahi cephe veren parsellerde Kurulu, diğer parsellerde Aksaray Belediyesini yetkili sayar (5.3.15). Ancak aynı plana göre kentsel ve ticari sit alanında yeni yapılanmaya geçmeden önce vaziyet planı ve cephe görünüşleri hazırlanır ve Konya Kurulunun görüşü alınır (5.3.20). Yani Aksaray Merkez'in planlı sitinde her iş Kurula gitmez, ama yeni ev için Kurulun görüşü yine gerekir. Güzelyurt gibi diğer planlı sitlerde plan notlarını Kurul Müdürlüğünden teyit edin; planı olmayan sitte karar zaten Kuruldadır.

Aksaray Merkez'deki kentsel sit ve ticari kentsel sit alanları için Kurulun 3 Ağustos 2009 tarihli ve 3221 sayılı kararıyla uygun bulunan bir koruma amaçlı imar planı var (plan notları 5.2.1 ve 5.2.3). Güzelyurt'un koruma amaçlı imar planı Kurulun 21.12.2009 tarihli ve 3462 sayılı kararıyla uygun bulundu. Bu planların ve diğer sitlerdeki geçiş dönemi esaslarının bugünkü durumunu Kurul Müdürlüğünden ve belediyeden teyit edin; Aksaray'daki sit ve kurul çerçevesi için Aksaray restorasyon sayfamızın izin bölümüne bakabilirsiniz.

04III. derece arkeolojik sitte yeni ev: adımlar

III. derece arkeolojik sitte yeni ev için genel sıra şöyle:

1. Belediyeden imar durumunu, Kurul Müdürlüğünden parselin sit kararını ve geçiş dönemi yapılanma koşullarını (ya da onaylı planı) öğrenin.
2. İnşaat izninden önce ilgili müze müdürlüğünün uzmanları parselde sondaj kazısı yapar. Sondaj raporu, varsa kazı başkanının görüşüyle (kültür varlığı bulunması hâlinde) müze müdürlüğünce Kurula iletilir (658 sayılı ilke kararı, III. derece, ç bendi). Kurul, sondaj yapılacak alanlar için genel bir sondaj kararı da alabilir (d bendi).
3. Kurul sondaj sonucunu ve yeni yapı projesini değerlendirir. Kurulca değerlendirilecek projeleri önce ilgili idare en geç otuz gün içinde imar mevzuatına uygunluk yönünden inceler ve uygun bulursa görüşüyle Kurul Müdürlüğüne gönderir (Yapı Esasları ve Denetimi Yönetmeliği md. 10).
4. İdare, Kurulun onayladığı projede değişiklik yapamaz; inşa edilecek yapının fen ve sağlık şartlarının mevzuata uygunluğunu kontrol eder.
5. Kazı ya da inşaat sırasında kültür varlığı çıkarsa, bulan herkes ile arazisinde kültür varlığı bulunduğunu öğrenen malik ve zilyet bunu en geç üç gün içinde en yakın müze müdürlüğüne, köyde muhtara, diğer yerlerde mülki amire bildirmek zorundadır (2863 md. 4); bildirim yükümlülüğüne aykırılığın cezası md. 67'dedir. Kurul, niteliğine göre buluntunun yerinde korunmasını isteyebilir; özel mülkteki buluntu için kamu mülkiyetine geçirme ya da giderleri malike ait olmak üzere kazı, koruma ve yerinde teşhir öngörülebilir (37 sayılı ilke kararı, 340 ile değişik).

Konya Kurulunun gündemlerinde sondaj ile yeni yapılanmanın birlikte ele alındığı başlıklar görülüyor; örneğin 22.04.2025 tarihli gündemde Güzelyurt'ta kentsel sit, III. derece arkeolojik sit ve özel çevre koruma bölgesinin çakıştığı bir parsel için "sondaj kazısı sonucunun ve yeni yapılanma avan projenin değerlendirilmesi" maddesi var. Gündem satırları karar değildir; sonuç için Kurul kararına bakmak gerekir.

05Kime başvurulur, ne kadar sürer?

• Kültürel sit (arkeolojik, kentsel, kentsel arkeolojik, tarihi): Kapadokya Alanı içinde kalan parseller hariç Aksaray, Konya ve Karaman'da Konya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu; Niğde, Kırşehir ve Kapadokya Alanı dışındaki Nevşehir'de Kayseri Kurulu (KVMGM, kurul görev alanları). Başvurular Kurul Müdürlüğüne yapılır; projeler önce belediyenin imar uygunluk görüşünden geçer.
• Kapadokya Alanı: kurul yetkilerini Kapadokya Alan Komisyonu kullanır, başvurular Kapadokya Alan Başkanlığına yapılır; süreci Kapadokya Alan Başkanlığı başvuru yazımızda anlattık.
• Ruhsat ve yapı kullanma izni: belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valilik.
• Ruhsat gerektirmeyen tamirat ve tadilat: kültür varlıkları yönünden KUDEB'i olan yerlerde yetkili idare, Aksaray gibi KUDEB'i olmayan yerlerde Kurul Müdürlüğü; doğal sitte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü izin verir (2863 md. 57 ve 65).
• Doğal sit: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu; başvuru yerini Aksaray Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne sorun.

Kurul, belgeler tam verildiği tarihten itibaren uygulamaya yönelik projeleri en geç üç ay, koruma amaçlı imar planlarını en geç altı ay içinde karara bağlar (2863 md. 57). Konya Kurulu Müdürlüğünün 2021 tarihli hizmet standartları tablosu yeni yapılanma ve tadilat projelerinin değerlendirilmesi için 60 gün öngörüyor; güncelliğini Kurul Müdürlüğüne sorun.

Kurul kararına, tebliğ ya da ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde Koruma Yüksek Kuruluna itiraz edilebilir; başvuru Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğüne yapılır. İtirazı Bakanlık değerlendirir ve gerekli görürse Yüksek Kurulun gündemine alır; gündeme alınan itiraz en geç üç ayda karara bağlanır. İtiraz sonuçlanana kadar Kurul kararı uygulanmaya devam eder. Hakkında kesinleşmiş yargı kararı bulunan Kurul kararlarına itiraz edilemez (Kurullar Yönetmeliği md. 18, 2021 ve 2024 değişiklikleriyle).

06Doğal sit, özel çevre koruma bölgesi ve Kapadokya Alanı

Doğal sit, kültürel sitten ayrı bir rejimdir ve üç kategorisi vardır. Kesin korunacak hassas alanda kesin yapı yasağı vardır; konut yapılamaz. Nitelikli doğal koruma alanında konut, izin verilen kullanımlar arasında sayılmaz. Konut ve yerleşim yalnız sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanında, Bölge Komisyonunun kararı, geçiş dönemi esasları ya da koruma amaçlı imar planıyla gündeme gelir (Korunan Alanların Tespit, Tescil ve Onayına İlişkin Yönetmelik; doğal sit alanları koruma ve kullanma koşulları ilke kararı).

Aksaray'da Ihlara Vadisi bu rejimde tescilli bir doğal sittir. Ihlara ve Tuz Gölü çevresinde ayrıca özel çevre koruma bölgesi (ÖÇKB) katmanı bulunur; ÖÇKB'de yapılacak her türlü yapı ve tesis Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının iznine ve denetimine tabidir (383 sayılı KHK md. 19), sit kararları da ayrıca geçerlidir. Ihlara, Selime, Belisırma ve Güzelyurt çevresinde aynı parselde arkeolojik sit, doğal sit ve ÖÇKB birlikte görülebilir; bu yerlerde hem Konya Kuruluna hem Bakanlığa başvurmak gerekebilir. Parselin ÖÇKB ve doğal sit durumunu ve bağlı olunan Bölge Komisyonunu Aksaray Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne sorun.

Kapadokya Alanı içinde kurul yetkilerini Kapadokya Alan Komisyonu kullanır, başvurular Kapadokya Alan Başkanlığına yapılır. Alanın sınırı 2022 ve 2024 tarihli Cumhurbaşkanı kararlarıyla değişti; parselinizin Alan içinde olup olmadığını başvuru yazımızın ilk bölümünde anlattığımız yolla kontrol edin.

07Evim zaten var: onarım, tadilat, ek bina

Mevcut yapıdaki işler ikiye ayrılır. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen ya da tamamen yıkma gibi işler inşai ve fiziki müdahale sayılır ve Kurul kararına aykırı yapılamaz (2863 md. 9). Ruhsat gerektirmeyen tamirat ve tadilat özgün biçim ve malzemeye uygun olarak yapılır; izin yeri yukarıda anlattığımız gibi sit türüne göre değişir. Ruhsat, Kurul izni ve kat maliki rızasını işinize göre ayrı ayrı görmek için Ruhsat gerekir mi? aracımıza bakabilirsiniz.

• II. derece arkeolojik sitte: kullanılmakta olan tescilsiz yapıların basit onarımı yürürlükteki ilke kararına göre yapılabilir (658).
• Kullanma izni olmayan tescilsiz yapı: sit alanlarında, kullanma izin belgesi bulunmayan tescilsiz ve kaçak yapıların tadilat ve tamiratına izin verilmez (775 sayılı ilke kararı, c bendi). Kullanma izni olmayan çok eski yapılarda istisna olup olmadığını Kurul Müdürlüğüne ve belediyeye sorun.
• Ek bina, kat ilavesi: tadilat sayılmaz, yeni yapılanma olarak değerlendirilir; hangi kuralın uygulanacağını Kurul Müdürlüğünden teyit edin.
• Yıkım: sit alanında kısmen ya da tamamen yıkma Kurul kararına bağlıdır (2863 md. 9). Tescilsiz de olsa kültür varlığı özelliği taşıyan yapılar ve Erken Cumhuriyet Dönemi yapıları Kurul görüşü alınmadan yıktırılmaz (662 sayılı ilke kararı).
• Yapı kullanma izni: kentsel sitte, geçiş dönemi esasları belirlenmiş alanda yeni yapılarda, planı onaylı ve KUDEB'i olmayan sitte ise tescilli parsele komşu ya da cephe veren parsellerde Kurul Müdürlüğünün uygun görüşü aranır (681). Arkeolojik ve tarihi sitte, plan ya da geçiş dönemi koşulları farklı bir hüküm koymadıkça 696 sayılı ilke kararına göre Kurul Müdürlüğünün uygun görüşü aranır. Doğal sitte il müdürlüğüne sorun.

Tescilli bir yapının onarımı ayrı bir süreçtir; tescilli yapı restorasyonu yazımızda hangi işin hangi izne bağlı olduğunu anlattık.

08Sit alanında arsa ya da ev almadan önce

• Tapunun beyanlar hanesini okuyun; sit ya da tescil kaydı orada görünebilir.
• Kurul Müdürlüğünden parselin sit türünü, derecesini ve geçiş dönemi koşullarını yazılı olarak öğrenin.
• Belediyeden imar durumunu alın; sit ilanının plan uygulamasını durdurduğunu hesaba katın.
• Mevcut yapı tescilsizse kullanma izin belgesi olup olmadığına bakın; yoksa sitte tadilat izni kural olarak alınamaz (çok eski yapılarda istisna olup olmadığını Kurul Müdürlüğüne sorun).
• III. derece arkeolojik sitte yapı izninin sondaj kazısına ve Kurul kararına bağlı olduğunu bedele yansıtın.

Satış ve vergi tarafını tescilli ev satılır mı bölümünde, arsa seçiminin genel kontrollerini arsa alırken dikkat edilecekler yazımızda anlattık.

09İzinsiz yapının sonucu

Sit alanında izin alınmaksızın inşai ve fiziki müdahale yapanlar ya da yaptıranlar için kanun iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası öngörür. Ruhsat gerektirmeyen tamirat ve tadilatı izin almadan ya da izne aykırı yapmanın cezası altı aydan üç yıla kadar hapis ya da adli para cezasıdır (2863 md. 65). İzinsiz müdahalenin sonuçlarını tescilli yapı restorasyonu yazımızda da anlattık.

10Bilerek yazmadıklarımız

• Sondaj kazısının süresi ve maliyeti: resmî bir süre ya da tarife bulamadık.
• Karma sitlerde hangi ilke kararının öne geçtiği: resmî bir kural bulamadık; parsel için Kurul Müdürlüğüne sorun.
• Aksaray'daki diğer sitlerin geçiş dönemi koşulları: her sit için ayrı karar var; parsel bazında Kurul Müdürlüğüne sorun.
• Aksaray'ın bağlı olduğu Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu: resmî kaynakta doğrulayamadık.
• Kesin yapı yasağında takas, yapılanma hakkı aktarımı ve kamulaştırma yolları; imar barışı belgesinin sit alanındaki durumu: bu yazının konusu dışında bıraktık.

Kaynaklar: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu · 658, 681, 775, 662, 696, 1700 , 3705 ve 37 sayılı ilke kararları · Kurullar Yönetmeliği · Yapı Esasları ve Denetimi Yönetmeliği · KVMGM kurul görev alanları, KUDEB listesi ve sit alanları istatistiği · Korunan Alanların Tespit, Tescil ve Onayına İlişkin Yönetmelik · 383 sayılı KHK · Aksaray Belediyesi Merkez 1/1000 uygulama imar planı hükümleri (5.2, 5.3.15, 5.3.20) · Konya KVKBK, 30.06.2021 tarihli 7510 ve 18.07.2023 tarihli 8969 sayılı kararlar · Konya KVKBK gündemi, 22.04.2025

11Sık sorulan sorular