Tescilli bir yapıda boyadan esaslı onarıma kadar her iş bir izne bağlıdır; izni kimin verdiği ise işin türüne göre değişir. Bu rehber, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile ilgili yönetmeliklerin 2026 itibarıyla geçerli hükümlerini adım adım özetliyor.
01Tescilli yapı ne demek?
Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararıyla korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilen yapıya kısaca tescilli yapı denir. Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü'nün 2025 yıl sonu verilerine göre Aksaray'da 895, Kars'ta 972, Uşak'ta 553 tescilli taşınmaz var; her üç ilde de bunların yaklaşık yarısı konak ve ev gibi sivil mimarlık örnekleridir. Bir yapının tescilli olup olmadığını nasıl öğreneceğinizi, tapudaki kaydı ve tescilin kaldırılmasını tescilli yapı sorgulama yazımızda anlattık.
Kurul, tescilli yapıyı ayrıca bir koruma grubuna ayırır. Gruplandırma, malikin başvurusundan itibaren üç ay içinde yapılır ve tapunun beyanlar hanesine işlenir. Kanun'a göre gruplandırma yapılmadıkça onarım ve yapı esasları belirlenemez (2863 sayılı Kanun md. 18).
02Birinci ve ikinci grup yapılar
Gruplar Koruma Yüksek Kurulu'nun 660 sayılı ilke kararında tanımlanır. 1. grup yapılar tarihsel, simgesel, anı ve estetik nitelikleriyle korunması zorunlu yapılardır. 2. grup yapılar kent ve çevre kimliğine katkıda bulunan, yöresel yaşam biçimini yansıtan yapılardır.
Grup, hangi müdahalenin nasıl yapılacağını doğrudan etkiler. Örneğin 1. grup bir yapıda tadilat ve tamirata izin verilmeden önce koruma bölge kurulunun görüşü alınır; uygulama da kalem işi, ahşap, demir, taş ve restorasyon konularında uzmanlaşmış kişilerce yapılır.
03Hangi iş hangi izne bağlı?
Kanun, kurul kararlarına aykırı her türlü inşai ve fiziki müdahaleyi yasaklar; esaslı onarım, inşaat, tesisat ve kısmen ya da tamamen yıkma bu kapsamdadır. Tescilli yapının kullanımı da kurul kararı olmadan değiştirilemez (md. 9). Uygulamada işler ikiye ayrılır:
| İş | Örnekler | İzin veren |
|---|---|---|
| Tadilat ve tamirat | Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri, çatı onarımı ve kiremit aktarımı; çürüyen ahşap, taş gibi öğelerin özgün biçimiyle ve aynı malzemeyle değiştirilmesi | KUDEB; KUDEB yoksa koruma bölge kurulu müdürlüğü |
| Esaslı onarım | Tadilat ve tamirat dışında kalan, rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesine dayanan bütün müdahaleler | Koruma bölge kurulu (proje onayı) |
Koruma, Uygulama ve Denetim Bürosu (KUDEB) yapıyı inceleyip bir onarım ön izin belgesi düzenler; tadilat ve tamirat izni bir yıl geçerlidir. İş bitince KUDEB özgün biçim ve malzemeye uygunluğu denetler ve onarım uygunluk belgesi verir. Çalışma sırasında esaslı onarım gerektiği anlaşılırsa uygulama durdurulur ve konu kurul müdürlüğüne bildirilir.
Her ilde KUDEB yoktur. Bakanlığın faaliyetteki KUDEB listesinde örneğin Aksaray, Kars ve Uşak bulunmaz; KUDEB kurulmamış yerlerde ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamirat da koruma bölge kurulu müdürlüğünün izin ve denetiminde yapılır (KUDEB Yönetmeliği md. 5). Aksaray'da bu müdürlük Konya Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü'dür. Müdürlüğün hizmet standardı tablosu "Basit Onarım talebi" için başvuru sahibinden üç belge ister: kimlik ve adres bilgileriyle başvuru, güncel mülkiyet durum belgesi ve yapılmak istenen onarımların maddeler hâlinde listesi; tescilsiz yapılarda dördüncü olarak yapının yasal durumuna ilişkin belge. KUDEB yoksa uzman raporunu, fotoğrafları, ön izin belgesini ve uygulama sonuç belgesini (KUDEB'in verdiği onarım uygunluk belgesinin tablodaki karşılığı) müdürlüğün uzmanları hazırlar; tablo bu iş için en geç 30 gün öngörür. Tabloda tarih yazmıyor (dosya 2021 sonunda oluşturulmuş görünüyor); başvuru yerini, güncel belge listesini ve süreyi müdürlükten teyit edin. Kendi işinizin ruhsat ve izin durumunu Ruhsat gerekir mi? aracımızla kontrol edebilirsiniz.
Boya ve sıva bile izne bağlıdır; fark, izni kimin verdiğidir.
Kurulun yetkisi yalnız tescilli parselle sınırlı değildir. Koruma Yüksek Kurulu'nun 26 Şubat 2026 tarihli 4032 sayılı ilke kararına göre korunma alanı henüz belirlenmemiş, sit dışındaki tescilli taşınmazların bitişik parselleri ile doğrudan etkileşim hâlinde oldukları çevrelerindeki parsellerde koruma bölge kurulundan görüş alınmadan uygulama yapılmaz; "doğrudan etkileşim" kararda tanımlı değildir. Aksaray Merkez'in imar planı hükümleri de tescilli parsele komşu olan ya da yol geçse dahi ona cephe veren parsellerde kurul izni ister; planın güncelliğini belediyeden teyit edin. Bu kuralları ve iptal edilen eski 664 sayılı kararla farkını sorgulama yazımızda anlattık.
04Proje paketi: rölöve, restitüsyon, restorasyon
Esaslı onarım, bilimsel esaslara göre hazırlanmış projelere dayanır ve kurulun onayladığı proje ve koşullarda uygulanır. Paketin üç parçası:
- Rölöve: yapının bugünkü hâlinin ölçekli çizim, fotoğraf ve hasar tespitiyle belgelenmesi (rölöve nedir, nasıl alınır?).
- Restitüsyon: yapının ilk yapıldığı ya da belli bir dönemdeki hâlinin araştırma ve karşılaştırmaya dayanarak belirlenmesi; Bakanlık şartnamelerine göre uygulama değil, etüttür (restitüsyon nedir?).
- Restorasyon projesi: hangi bölüme hangi müdahalenin, hangi malzemeyle yapılacağının tarifi.
Kanun, tescilli yapıların rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinde ve uygulamasında restoratör mimar veya mimar bulunmasını zorunlu tutar (md. 18). Uygulama sorumluluğunu, ilgili meslek odasının serbest meslek yetkisi tanıdığı kişiler üstlenir. 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu tescilli yapılara uygulanmaz (md. 21).
05Kurul süreci, süre ve başvuru ücretleri
Proje paketi koruma bölge kuruluna sunulur; kurul gerektiğinde revizyon ister ve onayladığı proje ve koşullarla uygulamaya izin verir. Süre yapının ölçeğine göre değişir: bizim deneyimimizde rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesi 3–6 ay sürüyor. Kurul, belgeler tam verildikten sonra uygulamaya yönelik projeleri en geç üç ay içinde karara bağlar (md. 57); revizyon istenirse süreç uzayabilir.
31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7590 sayılı Kanunla Bakanlığa yapılan bazı başvurular için ekli tarifede hizmet bedeli öngörüldü: örneğin onaylı restorasyon projesinde değişiklik (proje tadilatı) talebi konutta brüt metrekare başına 20 TL, ticari ve diğer yapılarda 40 TL; tek bir yapının tescil kaydının kaldırılması talebi gerçek kişilerde 10.000 TL'dir (KDV hariç) (2026 tutarları; tarifedeki tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır). Kurul olumsuz karar verirse ücret iade edilmez. Tahsilat usulünü belirleyecek Bakanlık yönetmeliğini bulamadık; başvurudan önce kurul müdürlüğünden teyit edin.
06İzinsiz müdahalenin sonucu
Tescilli bir yapıya izin almadan inşai ve fiziki müdahale yapanlar ya da yaptıranlar için Kanun iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası öngörür (md. 65). Ruhsat gerektirmeyen küçük tadilat ve tamiratı izinsiz yapmanın cezası da altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezasıdır (md. 65/4); bu yüzden derz, sıva ya da çatı onarımı gibi küçük işlerde bile önce izin alınmalıdır.
07Devletin sağladığı destekler
Tescilli yapı sahibi olmak yükümlülük kadar destek de getirir:
| Destek | Kapsam | Dayanak |
|---|---|---|
| Proje yardımı | Kurulca onaylanacak rölöve ve restorasyon projesi için; 1 Şubat 2026'dan beri üst sınır 1.445.564 TL | Yardım Yönetmeliği; Tebliğ 2026/2 |
| Uygulama yardımı | Onaylı projeye göre onarım için; yaklaşık maliyetin tek yapıda %70'ine, toplu başvuruda %80'ine kadar; üst sınır 5.782.274 TL | Yardım Yönetmeliği; Tebliğ 2026/2 |
| Afetten zarar gören yapıda artırım (takdire bağlı) | Bakanlık, Komisyonun teklifiyle proje yardımı üst sınırını beş katına kadar, uygulama yardımı oranını %90'a kadar, uygulama yardımı üst sınırını on katına kadar artırabilir; afetten zarar görmeyen yapılarda uygulanmaz | Yardım Yönetmeliği ek md. 1 |
| Vergi muafiyeti | Tapu kütüğünde “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı bulunan taşınmaz, aykırı yapı ya da eklenti yoksa, her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır | 2863 sayılı Kanun md. 21 |
| Katkı payı | Emlak vergisinin %10'u; valilikçe belediye ve il özel idaresinin koruma projelerine aktarılır | 2863 sayılı Kanun md. 12 |
| TOKİ kredisi | Toplu Konut Kanunu'na göre verilen kredilerin en az %10'u tescilli yapıların bakım, onarım ve restorasyonuna ayrılır. TOKİ'nin sayfası kredinin keşif bedelinin en çok %70'i olacağını ve 2018 yılı için 170.000 TL'yi geçemeyeceğini, faizin yıllık %4, vadenin 10 yıl olduğunu yazıyor; sayfanın güncelleme tarihi yok, dönem tablosu 2018'de bitiyor ve 2019'dan sonra açılmış bir dönem bulamadık | 2863 sayılı Kanun md. 12; TOKİ restorasyon kredileri sayfası |
Tek yapı için yardım başvurusu, her yıl Komisyonun belirlediği son tarihe kadar yapının bulunduğu ilin Kültür ve Turizm Müdürlüğü'ne yapılır. Bakanlıkça yardım yapılmış bir yapı için, mücbir sebepler dışında, son ödemeden itibaren on yıl geçmeden aynı yardım konusunda yapılan başvurular değerlendirilmez. Proje yardımı, Bakanlığın tek yapı ölçeğindeki yaklaşık maliyet yöntemiyle hesaplanan rölöve ve restorasyon projesi bedelinin Komisyonca belirlenen oranını geçmeyecek biçimde verilir. Sıra önemlidir: başvuru, Komisyon kararı, yardım sözleşmesi ve ancak ondan sonra projenin kurula sunulması; yardım sözleşmesinden önce kurulca onaylanmış projelere ödeme yapılmaz. Yöntemi ve 2026 rakamlarıyla örnek hesabı rölöve ve restorasyon projesi fiyatı yazımızda anlattık.
Bulabildiğimiz son başvuru duyuruları bölgeye göre ayrıldı. 2025 yardımları için Bakanlığın başvuru yazısı (7 Nisan 2025) yalnız 18 valiliğe, yani 2026 duyurusundaki 17 il ile Sivas'a gönderildi (yazı). 2026 duyurusu da AFAD'ın genel hayata etkili afet bölgesi ilan ettiği 17 ildeki (Adana, Adıyaman, Diyarbakır, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaraş, Kilis, Malatya, Osmaniye, Şanlıurfa, Elazığ, Batman, Bingöl, Kayseri, Mardin, Niğde ve Tunceli) ve Sivas'ın Gürün ilçesindeki, depremlerden zarar gören yapılar içindi; son gün 2 Ocak 2026'ydı. Bu duyuruda proje ve uygulama yardımı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın hasar tespit raporu, proje yardımı için ayrıca projeyi hazırlayacak mimarın ya da firmanın tescilli yapı projesi hazırladığını gösteren benzer iş deneyimi belgesi istendi; yaklaşık maliyeti 3.000.000 TL'yi aşan uygulama yardımında uygulayıcının benzer iş deneyimi belgesi de arandı. Deprem bölgesi dışındaki illeri (Aksaray, Nevşehir, Konya, Kars ve Uşak dahil) kapsayan, bulabildiğimiz son genel duyuru 2024 yardımları içindi ve son günü 15 Ocak 2024'tü; o duyuruda iş deneyimi belgesi istenmemiş, mimardan uygulama aşamasında denetim yapacağına dair taahhütname istenmişti. 21 Ekim 2026'da 2027 duyurusu bulamadık; yeni duyuruyu ilin Kültür ve Turizm Müdürlüğü'nden takip edin.
08Doğru süreç, kalıcı koruma
Tescilli yapı; aceleyle, yarım belgeyle ya da yetkisiz ekiple çalışılacak bir alan değildir. Doğru süreç hem yasal sorumluluk hem de yapının geleceği için tek yoldur. İllere göre kurul, KUDEB ve destek bilgileri için Aksaray restorasyon, Nevşehir ve Kapadokya, Kars ve Uşak sayfalarımıza bakabilirsiniz. Kapadokya Alanı'nda kurul yetkilerini Kapadokya Alan Komisyonu, KUDEB ve kurul müdürlüğü görevlerini Alan Başkanlığı kullanır. Kayaya oyulmuş evler ve mağara oteller için kaya oyma ev restorasyonu yazımıza bakın. Tescilli bir konağı otele çevirmenin izin ve belge sırasını konağı otel yapmak rehberimizde anlattık.
Kaynaklar: 2863 sayılı Kanun · Yapı Esasları Yönetmeliği · KUDEB Yönetmeliği · 660 sayılı ilke kararı · Yardım Yönetmeliği · Tebliğ 2026/2 · 7590 sayılı Kanun · KVMGM, KUDEB listesi · KVMGM, tescil istatistikleri · Konya Kurulu hizmet standartları tablosu · 4032 sayılı ilke kararı, RG 10.03.2026 · Aksaray Merkez imar planı hükümleri (belediye PDF'i) · 2026 yardım duyurusu · 2025 yardım başvuruları yazısı · 2024 yardım duyurusu · TOKİ, restorasyon kredileri.
09Sık sorulan sorular
01Tescilli evime boya ya da sıva yaptırmak için izin gerekir mi?
Evet. Boya, sıva, derz, doğrama ve çatı aktarımı gibi işler tadilat ve tamirat sayılır ve izne bağlıdır. İzni KUDEB, KUDEB olmayan yerlerde koruma bölge kurulu müdürlüğü verir; iş bitince onarım uygunluk belgesi düzenlenir. Aksaray'da KUDEB olmadığı için izin Konya Kurulu Müdürlüğü'nden alınır; müdürlüğün tablosu bu iş için en geç 30 gün öngörür (tabloda tarih yok, süreyi teyit edin).
02Tescilli yapının restorasyonunu kim yapabilir?
2863 sayılı Kanun'a göre tescilli yapıların rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinde ve uygulamasında restoratör mimar veya mimar bulunması zorunludur. 1. grup yapılarda uygulamayı kalem işi, ahşap, demir, taş ve restorasyon konularında uzmanlaşmış kişiler yapar.
03Tescilli yapı için devlet yardımı ne kadar?
Kültür ve Turizm Bakanlığı proje ve uygulama yardımı verir. 1 Şubat 2026'dan beri üst sınır proje yardımında 1.445.564 TL, uygulama yardımında 5.782.274 TL'dir; uygulama yardımı tek yapıda yaklaşık maliyetin %70'ine kadar karşılanır. Başvuru, yapının bulunduğu ilin Kültür ve Turizm Müdürlüğü'ne, Komisyonun belirlediği tarihe kadar yapılır; 2025'te Bakanlığın başvuru yazısı yalnız deprem bölgesindeki 18 ilin valiliğine gönderildi, 2026 duyurusu da yalnız deprem bölgesine yönelikti.
04İzinsiz onarımın cezası nedir?
2863 sayılı Kanun'un 65. maddesine göre tescilli bir yapıya izin almadan inşai ve fiziki müdahale yapan ya da yaptıranlar iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır.
