Kaya oyma ev ve mağara otel restorasyonu: tüf, nem ve kurallar

Kapadokya'da bir kaya oyma evde taşıyıcı sistem kayanın kendisidir: duvarı, tavanı ve döşemeyi aynı tüf kütlesi oluşturur. Bu yüzden restorasyon, yığma bir evdeki gibi sıvayı yenileyip çatıyı aktarmakla başlamaz. Önce suyun nereden geldiğini, kayanın nerede çatladığını ve tüfün ne kadar zayıfladığını anlamak gerekir. Bu yazıda tüfün neden bozulduğunu, nem ve sıva sorunlarını, Kapadokya'da denenmiş sağlamlaştırma yöntemlerinin sonuçlarını, kaya kütle etüdünü, mağara mekânın rölövesini ve konuttan otele dönüşümdeki ışık, yangın ve belge kurallarını kaynaklarıyla anlatıyoruz. Yönetmeliğin güçlendirme hükümleri ve cezalar için Nevşehir ve Kapadokya restorasyon sayfamıza bakabilirsiniz.

01Kaya oyma yapı neden ayrı bir restorasyon işidir?

Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği kaya oyma yapıyı, kaya kütlesinin oyulmasıyla oluşan ve ek bir yapı sistemine ihtiyaç duymadan kendi kendini taşıyan yapı diye tanımlar (md. 4). Yani taşıyıcı sistem sonradan eklenmiş bir duvar ya da kiriş değil, kayanın kendisidir. Yönetmelik, taşıyıcılık açısından zorunluluk yoksa duvarın, kaya kolonun, tavanın ve tabanın doğal yapılaşmayı korumak için kaya olarak bırakılmasını ister (md. 5/7).

Yönetmeliğin her mevcut yapıya uygulanmadığını baştan söyleyelim. Yeni yapılacak kaya oyma yapılara ve taşıyıcı formu değiştirilecek ya da güçlendirilecek mevcut yapılara uygulanır; 1 Ocak 2018'den önce yapı ruhsatı almış yapılar kapsam dışıdır (md. 2, 20, 21). Koruma statüsü olan alanlarda ek kurallar da var: 2863 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda bu Kanun'un hükümleri, diğer koruma statülerinde ilgili kurumların belirleyeceği usul ve esaslar geçerlidir (md. 5/10-ç).

Nevşehir'de bu yapılar istisna değil. Nevşehir İl Afet Risk Azaltma Planı (2021), il merkezindeki Kale çevresi dışında hemen her yerleşimin yapay mağaralar ya da mağara odalar üzerine kurulu olduğunu yazar. Plana göre eskiden mühendislik çalışması yapılmadan açılan bu odalar çatlak, bakımsızlık, atmosfer koşulları, ayrışma ve süreksizlikler nedeniyle zamanla dengesini kaybedip çökebiliyor. Planda 2011–2020 arasında ilde mağara çökmesine bağlı 3 bina göçmesi kayıtlı.

Bozulmaların önemli bir bölümü suyla ilişkilidir ve tüfün kendi özelliklerinden kaynaklanır. Bu yüzden önce tüfü tanımak gerekir.

02Tüf neden bozulur?

Göreme ve Ürgüp çevresindeki kaynaşmamış Kapadokya tüfü zayıf, hafif ve çok gözenekli bir kayadır. Bölgede, Göreme Tarihî Milli Parkı'ndan uzakta yüzeylenen kaynaşmış tüf ve lav katmanları ise genelde daha dayanıklıdır; yani her evin kayası farklı olabilir. ODTÜ'den Topal ve Doyuran'ın 1997 çalışması kaynaşmamış tüfü orta derecede zayıf ile çok zayıf arasında sınıflar. Dayanıklılığı ölçmek için kullandıkları yöntemlerin çoğu tüfü zayıf ya da çok zayıf buluyor; ıslanıp kurumaya karşı parçalanma deneyi ise orta sonuç veriyor. Yazarlar nemin dayanımı düşürmesinin ve kayadaki doğal çatlak takımlarının ayrıca hesaba katılmasını ister.

Bu tablodan ve Çalışkan'ın ODTÜ'deki ölçümlerinden iki pratik sonuç çıkar. Birincisi, tüfü uzun süreli sudan korumak koruma işinin temelidir. Çalışkan'ın laboratuvar çalışmasında, Avanos'taki Karadağ bölgesinde bir ocaktan alınan ve kaplama ve duvar taşı olarak kullanılan iki tüf türü, kılcal emmenin ilk saatinde yaklaşık 5 cm derinliğe (4,8 ve 5,5 cm) kadar ıslandı. Tek yüzü açık numuneler, 20 °C ve %30 bağıl nemde kritik nem düzeyine (gözeneklerin yaklaşık üçte biri dolu) yaklaşık iki günde (40–52 saat) indi. Su sürekli gelirse ıslak bölge derine iniyor. Tez temel koruma yaklaşımını tüfü uzun süreli sudan korumak diye özetliyor. İkincisi, yüzeyi kazıyarak "temizlemek" koruyucu kabuğu alıp altındaki, daha kolay aşınan tüfü açığa çıkarabilir.

Liken konusunda kaynaklar ayrışıyor: Caner-Saltık ve arkadaşları likenlerin yüzeyde fiziksel ve kimyasal ayrışmayı başlattığını yazıyor (ICCROM 1995). Aynı kitaptaki Yılmazer ve arkadaşları ile García-Vallès ve arkadaşları (2003) ise liken örtüsünün yüzeyi koruduğunu yazıyor; García-Vallès'e göre örtü kayaya giren suyu azaltıp fiziksel bozulmadan koruyor. Bu yüzden likeni temizlemek ya da bırakmak, o yüzeyin incelenmesiyle verilecek bir karardır. Halk arasında yaygın olan "tüf havayla sertleşir" sözünü ölçen bir kaynak ise bulamadık; bazı kaynaklar bunu ölçüm vermeden yazıyor. Ölçülen ilgili olgular, yüzeydeki ince kabuk ve suya doymuş tüfün kuru tüfe göre çok daha zayıf olmasıdır; bunlar sözün bütününü kanıtlamaz.

03Nem nereden gelir, nasıl anlaşılır?

Kaya oyma bir odada nem birkaç yerden gelebilir: çatlaklardan ya da üstteki örtüden sızan yağmur suyu, zeminden kılcal olarak yükselen su, oda içi havuz gibi sonradan eklenen ıslak hacimler ve havalandırılmayan iç mekânda insanın soluğu, yemek pişirmek ve soba üstünde kaynatılan suyun ürettiği buhar. Banyo ve mutfak tesisatındaki kaçaklar da akla gelir, ama bunu bölgede ölçen bir çalışma görmedik. Bölgedeki bozulmaları kiliseler ve kayalık alanlar ağırlıklı derleyen Bilgili (2018), tüf ve ignimbirit yapılarda cepheden inen ya da kılcallıkla temelden yükselen suyun iç bölmelerde nemi artırdığını yazıyor. Aynı yazıya göre kaya oyma mekânlarda bozunmanın temel nedenlerinden biri çatlaklardan sızıp drene edilmeyen yağmur suyu; makale alan gözlemine ve önceki çalışmalara dayanıyor, ölçüm vermiyor. Uçhisar'daki iki butik oteli inceleyen bir çalışma (Girginkaya Akdağ ve Sayar 2020) ise otellerden birinde, birkaç süitteki oda içi havuzların yetersiz havalandırma yüzünden odalarda nem ve koku yaptığını yazıyor. Havuzlar geleneksel mimaride yoktu; makale bunu ölçmüyor.

Ölçüm sırasında oturulan bir kaya oyma evde bir yıl boyunca alınmış bir kayıt, nemin ne kadar değişebildiğini gösteriyor. Ürgüp'te bir peri bacasından oyulmuş, penceresi olmayan (yalnız kapı ve baca), odun sobasıyla ısınan bir evde Haziran 2015–Haziran 2016 arasında kayıt alındı (Karataş, İYTE yüksek lisans tezi, 2019). İç sıcaklık Ocak'ta 18 °C, Temmuz'da 20 °C civarında kaldı. İç bağıl nem, tezin ayrıntılı incelediği dönemlerde çoğunlukla %50–80 arasındaydı (kışın %60–70, ilkbaharda %50–70, Temmuz'da %60–80); aylık en düşük ve en yüksek anlık kayıtlar %29,6 ile %95,4'tü. Tez iç nemi dış havaya göre kararlı buluyor. Evin kapısı 1 Mayıs–30 Eylül arasında gün boyu açık kalıyordu; sonbahar, kış ve ilkbaharda sobanın üstünde neredeyse sürekli su kaynıyordu. Soba yanınca iç nem düşüyor, nemi artıran sobanın üstünde kaynayan suydu. Çalışmada hava değişimi ölçülmedi. Ölçüm tek bir evde, tek bir yıl boyunca yapıldı; ev bir otel değil, oturulan bir konut.

Kapadokya'daki kaya oyma konut ya da otellerde yoğuşma, küf ya da radon ölçen yayımlanmış bir çalışmaya, yaptığımız sınırlı taramada rastlamadık. Bu yüzden "nem şu değerin altında olmalı" diyemiyoruz. Söyleyebileceğimiz şu: nemi gidermeye çalışmadan önce kaynağını belirlemek gerekir. Kızıl Vadi'deki (Ortahisar'ın batısında) Üzümlü Kilisesi'nde Japon ekip iç mekân sıcaklık-nem kaydedicilerini, dışarıda bir hava istasyonunu ve kayanın su içeriğini ölçen sensörleri birlikte kullandı (Tsukuba Üniversitesi, 2014–2016). Bir konut ya da otel için bunun basit karşılığı, birkaç odada en az bir mevsim nem kaydı almak ve kayıtları sızıntı izleri ve kullanım düzeniyle karşılaştırmaktır; bu bizim önerimizdir.

Yönetmelik, kapsamına giren yapılarda nemle dolaylı olarak ilgilenir. Dış cephesi olmayan hacimlerde havalandırma bacalarının doğal yapıyı bozmayacak biçimde gruplanıp en az sayıda tutulmasını, giriş ve baca çıkışlarında su baskınına karşı önlem alınmasını (md. 11/4), atık suların ve zeminde toplanması muhtemel yeraltı, yağmur ve drenaj sularının bir toplama havuzuna alınıp yapı alanı dışına çıkarılmasını (md. 18/3) ve elektrik ekipmanının neme dayanıklı seçilmesini (md. 19/2) ister. Bağıl nem, yoğuşma ya da yalıtım için sayısal bir şart koymaz.

04Çimento sıva, kireç sıva ve izin

Kaya oyma yapılarda sık görülen müdahalelerden biri, nemli ya da dökülen yüzeyi çimentolu bir sıvayla kapatmaktır. Bunun tüfe zarar verdiğine dair kanıt gözleme ve mekanizmaya dayanır. Çimento esaslı harçlar çözünür tuz bakımından zengindir ve kireçten daha çok su tutar (Çalışkan 2022'nin literatür derlemesi). Tüf de tuza duyarlıdır: Göreme'den alınan tüf numuneleri laboratuvardaki tuz kristalleşmesi deneyinde yalnız iki çevrimde dağılmıştı (Caner ve ark.'nı aktaran ICCROM 1995). Bu deneyde çimento yoktu; yani çimentonun sahada tüfü aynı hızla bozduğunu doğrudan göstermez. ICCROM'un 1995 cildinde Schwartzbaum da, Göreme'deki çatlak sorununda başarılı müdahaleyi zorlaştıran etkenler arasında sıradan çimentonun çözünür tuzlar nedeniyle duvar resimlerinin yakınında tehlikeli olduğunu sayıyor; bu bir uzman değerlendirmesidir. Kapadokya tüfünde çimento ve kireç harcını aynı koşulda karşılaştıran kontrollü bir deney bulamadık.

Kireç esaslı sıva da tek başına güvence değildir. Tsukuba Üniversitesi'nin 2017 tarihli Üzümlü raporu, "koruma bağlamı" başlığı altında, Göreme Milli Parkı'nda çatlak ve aşınmaya karşı yaygın olarak kireç-çimento karışımlı sıva uygulandığını yazıyor; bu karışımda çimento da var, yani örnek saf kireç sıvayı ölçmüyor. Rapora göre sıva ile tüf arasına demir hasır konan denemelerde bile, olası su sızması ve güçlü güneşin ısı etkisiyle iki katman her seferinde ayrılmış; yüzey işlemlerinin ve kaplamaların çoğu aşınmanın hızını azaltmamış, bazı durumlarda bozunmayı artırmış. Bu, geçmiş uygulamalara dair bir değerlendirmedir, ölçüm sonucu değildir. İTÜ'de 1990–2013 arasında müdahale görmüş 17 kaya kilisesini inceleyen tez (Bilgili 2014), hidrolik kireç harçlı yüzey kaplaması yapılan kiliselerin hepsinde kaplamaların çatladığını, kavladığını ve döküldüğünü yazıyor. Tezde sayılan nedenler arasında tel donatının paslanması, sıva çatlaklarından su girmesi ve uygun olmayan uygulama koşulları var. Bu bulgular kaya kiliselerindeki yüzey uygulamaları için; konut iç sıvası için ölçülmüş bir karşılaştırma bulamadık.

Yönetmeliğin güçlendirme maddesindeki NHL 3,5 hidrolik kireç şartı (md. 14/5), kayadan kesilen ya da kazı artığından yapılan bloklarla örülen duvarların harcı içindir ve yalnız yönetmeliğin kapsadığı yapılarda geçerlidir; kaya yüzeyine sürülecek sıva için bir reçete vermez. Aynı madde güçlendirmede en az C20 sınıfı püskürtme betona da izin verir, ama güçlendirmenin doğal özellikleri ve görünümü bozmayacak biçimde yapılmasını da ister (md. 14/1). Tescilli bir yapıda bunun uygun olup olmadığı ayrıca kurulun ya da Kapadokya Alan Komisyonu'nun kararına bağlıdır.

İzin tarafı da önemlidir. Koruma Yüksek Kurulu'nun 660 sayılı ilke kararı, tescilli taşınmaz kültür varlıklarında bozulan iç ve dış sıvaların renk ve malzeme uyumu sağlanarak, özgün biçimine uygun yenilenmesini basit onarım sayar; basit onarım da kurul kararı doğrultusunda yapılır, bitince rapor ve fotoğraflar kurula iletilir. Kapadokya Alanı'nda 7174 sayılı Kanun sıva raspasını, yeni sıvayı ve sıvanın niteliğini değiştirmeyi dış cephe, kapı-pencere ve cephe kaplaması işleriyle aynı bentte cezaya bağlar (md. 8/1-d); mevcut kaya oyma mekândaki her türlü fiziki ve inşai uygulama için ayrıca 8/1-ç bendi vardır. Aynı işler daha düşük bir kademede 8/2-b bendinde de sayılır; basit onarımda renk ve malzeme uyumu gözetilmeden yapılan sıva yenilemesi ise 8/2-a kapsamındadır. Hangi hükmün uygulanacağına Komisyon karar verir (md. 8/7). Uyumlu malzemeyle yapılan sıva yenilemesi ruhsat gerektirmez, ama Başkanlığın başvuru yönergesinde "proje gerektirmeyen tadilat ve tamirat (basit onarım)" ayrı bir başvuru türüdür. Yapacağınız işin hangisine girdiğini sıvaya başlamadan önce Başkanlığa yazılı sorun.

05Sağlamlaştırıcı ve su itici: Kapadokya'da denenenler

Tüfü "taşlaştıracak" bir ürün fikri cazip, ama Kapadokya'daki saha sonuçları temkinli olmayı gerektiriyor.

• Göreme, 1987–1992: Belçika'daki IRPA'dan De Witte önce laboratuvarda denedi; etil silikat esaslı sağlamlaştırıcılar en iyi sonucu verdi. Sonra ürünleri Göreme Açık Hava Müzesi'ndeki deneme alanlarına uyguladı. 5 yıl sonra sağlamlaştırılan yüzeyler, işlem görmemiş kontrol yüzeyleriyle aynı hızda aşınmıştı. Su itici sürülen yüzeyler birkaç yıl korunmuş, sonra çatlamış ve alt bölümlerde kalın pullar hâlinde kopmaya başlamıştı. Yazar, laboratuvar sonuçlarının sahaya her zaman aktarılamadığı sonucuna varıyor (ICCROM 1995).
• Film oluşturan ürünler: Göreme'de İtalyan bir firmanın üç ürünü 25 küçük deneme alanında fırçayla sürüldü; bunlardan biri tarifine göre iç mekânda ince çatlak doldurmak için bir üründü. 1988 ve 1990'daki yerinde denetimlerde yağmur suyunun ürün tabakasının altından yol bulduğu görüldü. İdil, ürünleri bölgedeki dış yüzeylerde böyle kullanmaya uygun bulmadı; gerçek performansı görmek için daha büyük yüzeyde ve çatlaklar önce doldurularak denenmeleri gerektiğini de yazdı (İdil, ICCROM 1995).
• Laboratuvar çalışmaları: Göreme tüfünden kesilen küçük numunelerde üç silika esaslı ürün denendi (La Russa ve ark. 2014). Çözücülü iki üründe, ürüne katılan izleyici yaklaşık 0,2 mm'den sonra keskin biçimde azaldı ve izler en çok yaklaşık 1 mm derinlikte görüldü; sulu süspansiyon olan üçüncüsünde 0,6 mm'den ötede iz bulunmadı. ODTÜ'deki nano kireç denemesi gözeneklerde kalsit oluşturdu ve su emmeyi bir ölçüde azalttı, ama taze ocak taşında ve tek uygulamayla yapıldı; bozunmuş tüfteki etkisi ve sahadaki davranışı ölçülmedi (Çalışkan 2022).
• Üzümlü Kilisesi, 2015–2016: Tsukuba Üniversitesi'nin Japon hükümeti ve Kajima Vakfı desteğiyle yürüttüğü projede bir alkoksisilan ürün küçük bir kaya kütlesine sürüldü ve işlenmemiş komşu kütleyle birlikte bir yıl izlendi. İşlenmemiş kütleye çakılan dokuz çividen dördü ilk dört ayda düştü, işlenmişte yalnız biri; ama işlenen yüzey belirgin koyulaştı ve bazı yerlerde işlenmiş katman koptu. Deneylerde ürünün üreticisi olan firmanın çalışanları da yer aldı. Raporun girişi, bütün proje için, ilk üç yılı bitmek üzereyken kırılgan tüfü koruma ana amacına henüz ulaşılamadığını yazıyor (Tsukuba 2017).

Bu sonuçlar "bu ürünler işe yaramaz" demek değildir; bugünkü ürünler farklı olabilir. Ama taradığımız yayınlarda Kapadokya'da uzun süreli, bağımsız bir saha başarısı bulamadık. Sağlamlaştırıcı ya da su itici düşünülüyorsa önce suyun yolu kesilmeli, uygulama küçük ve izlenebilir bir deneme alanında yapılmalı ve sonuç birkaç yıl izlenmelidir. Yüzeyin yalnız bir bölümünü işlemek de risklidir: Üzümlü duvarı için kurulan bilgisayar modeli (kuzey cephe, tek bir kış günü), yüzeyin tamamına düzgün sürülen su iticinin su girişini ve donmayı azalttığını, işlenmemiş bir nokta kalınca suyun oradan duvara girip yerel donmaya yol açtığını gösterdi. Bu sonuç sahada doğrulanmadı.

06Çatlak, kavlak ve blok: güçlendirme ve izleme

Kapadokya'daki kaya oyma yapılarda en önemli duraysızlık türleri arasında tavandan blok düşmesi, kazıda fazladan kaya sökülmesi, eğilme, pullanma, doğal ayaklarda ayrışma ve makaslanma, tavanın incelmesi, açıklık girişlerinde kaya düşmesi ve mevcut destek sistemlerinin zayıflaması sayılıyor (Dinçer ve ark. 2024, Nevşehir'deki Kayaşehir yeraltı yerleşimi üzerine). Hangisinin ortaya çıkacağını kayadaki doğal çatlaklar, kayanın ayrışma derecesi ve oyulan boşluğun biçimi birlikte belirler. Ulusay ve arkadaşlarının Ürgüp Kayakapı çalışması (2006) yaklaşık 1.200 kaya oyma yapıyı incelemiş; tüfün tabakalanma yönünde belirgin fark göstermediğini, süreksizliklerin ve kayanın ayrışmasının duraylılığı denetleyen daha önemli etkenler gibi göründüğünü yazıyor.

Yönetmelik güçlendirme için kaya saplaması, püskürtme beton, kayadan kesilen bloklar, kazı artığından harçla yapılan bloklar ve ahşap ya da çelik çerçeveleri sayar, gerekirse literatürde kabul gören başka yöntemlere de izin verir; güçlendirme yapının doğal özelliğini ve görünümünü bozmamalıdır (md. 14). Kaya saplamaları süreksizlik içeren bölgelerde tavan ve duvar güçlendirmesinde kullanılır. Yönetmeliğin kapsamına giren yaşam alanlarında (konut ve otel dahil) dikdörtgen kaya kolonun en küçük boyutu 40 cm, kesit alanı en az 2.000 cm² (örneğin 40×50 cm); dairesel kolonun çapı en az 50 cm'dir. Duvar ve döşeme kalınlığı en az 50 cm'dir; döşemenin yeterliliği ayrıca analizle gösterilir (md. 12/2). Güçlendirilen bir kolon ya da duvar da bu ölçülerin altına inemez (md. 14/8). Bu kuralların ayrıntısı Nevşehir mimarlık sayfamızda.

Kaya saplaması (bulon) seçilirken malzeme, çubuğun kayaya gömülmesi ve işçilik birlikte düşünülmelidir. Göreme için yapılan iki öneri malzemeyi farklı yorumluyor: Rossi, 1986'daki ICCROM incelemesinin ardından Elmalı Kilisesi'nin arkasındaki küçük kamalar için paslanmaz çelik ya da cam elyaf gibi korozyona dayanıklı donatı önerdi; El Nazar Kilisesi projesinde ise bakım sorunu ve kaya ile çeliğin farklı genleşmesi nedeniyle çelikten bilerek kaçınıldı (ICCROM 1995). Sonraki uygulamalarda açıkta bırakılıp paslanan çubuklar görüldü (Bilgili 2014).

Çatlak izlemede kısa süreli ölçüm yanıltıcı olabilir. Ortahisar Kalesi'nde Nisan 2013–Ocak 2015 arasında toplanan verilerde 48 çatlak ölçerin yalnız 17'si çalışıyordu. Çalışanlar, çatlakların sıcaklıkla gün içinde ve mevsimden mevsime açılıp kapandığını gösterdi. Tez, aylar gibi kısa sürelerle izlenen çatlaklarda mevsimsel değişimin yapısal değişim sanılabileceği uyarısını yapıyor (Göksu, ODTÜ, 2015).

07Kaya kütle etüdü ve sondaj: kim yapar, ne gerekir?

Yönetmeliğin kapsamına giren bir yapıda proje üç aşamadan oluşur: kaya kütle etüdü (jeoloji, sondaj, arazi ve laboratuvar çalışmaları; jeofizik ölçümler gerekli görülen durumlarda), tasarım ve analiz, gerekirse güçlendirme (md. 5/3, 7/1). Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği'ne göre etüdü, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin zemin ve temel etüdü için saydığı disiplinlere mensup mühendisler hazırlar (Kayadan Oyma md. 10/6). Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (md. 57/6-a) bu işleri şöyle paylaştırır: sondaj, arazi çalışmaları, kaya mekaniği ve laboratuvar deneyleri jeoloji mühendislerinin; zeminin fiziksel özelliklerini belirleyen çalışmalar jeofizik mühendislerinin; emniyet gerilmesi hesabı inşaat ve jeoloji mühendislerinin işidir. Mimar bu listede yok; mimari projeyi mimar hazırlar (Kayadan Oyma md. 15).

• Sondajlar yapının en alt seviyesini en az 5 m geçer; sondaj kuyusunun karotiyer çapı en az 47,6 mm'dir. İzdüşüm alanı 2.000 m²'ye kadar olan yapı için en az 3 sondaj gerekir (md. 7, Ek-1).
• Kayacın sülfat içeriği, pH değeri ve sülfür mineralleri belirlenir (md. 8).
• Kayacın ıslanma ve kurumaya maruz kalınca parçalanmaya ve zayıflamaya karşı direnci belirlenir (md. 9/2); yönetmelik hangi deneyin yapılacağını yazmaz. Konu yukarıda anlatılan ıslak-kuru dayanım kaybıyla ilgilidir, ama yönetmelik onu bir dayanım ölçütüyle tanımlamıyor.
• Etüt bir Jeolojik Dayanım İndeksi (GSI) değeri ve projenin uygulanıp uygulanamayacağına dair bir hüküm içerir. GSI 60'ın altındaki yerde kaya oyma yapı yapılamaz (md. 5, 10). Mevcut bir yapıda GSI 60'ın altında çıkarsa bu yasağın nasıl uygulanacağını yönetmelik ayrıca yazmıyor; başvurudan önce ilgili idareyle netleştirmek gerekir.

Kapadokya Alan Başkanlığı'nın başvuru yönergesindeki Ek-2 evrak listesinde "Kaya mekaniği ve süreksizlik raporu" ve "Kaya mekanlara yönelik 3 boyutlu sonlu elemanlar analizi" iki kategoride bir koşul yazılmadan sayılıyor: "Rölöve, Restitüsyon, Restorasyon-Rekonstrüksiyon ve Tadilat Projeleri" ve "Yeni Yapılanma ve Onarım/Tadilat Projeleri". "Proje Gerektirmeyen Tadilat ve Tamirat (Basit Onarım)" kategorisinde bu iki belge yok. Bu raporun yönetmelikteki kaya kütle etüdüyle aynı belge sayılıp sayılmayacağı yazılı değil; başvurudan önce Başkanlıkla netleştirmek gerekir. Kapadokya Alanı'nda sondaj da Başkanlığın ücretli izin kalemleri arasında sayılıyor: 2026 ücret tablosundaki "izin, görüş ve her türlü izin" satırı sondajı da sayıyor ve 5.891 TL yazıyor; bu ücretin başvuru başına mı, sondaj başına mı olduğu belirtilmemiş. Etüt amacıyla açılacak sondajın bu satıra girip girmediği, girerse hangi evrakın ve ne kadar sürenin gerektiği yazılı değil; başvurudan önce Başkanlıktan sormak gerekir.

Etüt ve sondaj bedeli için bulabildiğimiz tek yazılı dayanak, bir meslek odasının tarifesidir. Jeoloji Mühendisleri Odası'nın 2026 ikinci dönem emsal (asgari) tarifesinde kaya zeminde 30 m'ye kadar sondajın metresi 8.750 TL, hazır karotta tek eksenli basınç deneyi adet başına 1.463 TL; sondaj satırlarında KDV notu yok. Örneğin her biri 10 m derinlikte olan üç sondajın yalnız delme bedeli 262.500 TL eder (3 × 10 m × 8.750 TL). Tarifede "kaya kütle etüdü" adlı bir kalem yok ve kaya oyma yapı için hangi rapor satırının uygulanacağı da yazılı değil. Sondaj makinesinin nakliyesi için de iki not var: sondaj fiyatlarının altındaki not nakliyenin ayrıca ekleneceğini, yerinde deneyler bölümündeki not ise parsel bazlı zemin ve temel etüt raporlarında mobilizasyon ücretinin kullanılmayacağını yazıyor. Bu yüzden etüdün toplam bedeli kalemlerin basit toplamı olarak hesaplanamaz; etüdü yapacak jeoloji mühendisinden teklif almak gerekir.

08Rölöve: duvarı düşey, döşemeyi yatay varsaymak olmaz

Kaya oyma mekânın rölövesi yığma bir yapınınkinden farklıdır. Göreme'deki Karanlık Manastır'ı lazerle tarayan Roma Sapienza ekibi, bu mimaride ne duvarın düşey bir yüzey ne de döşemenin yatay bir düzlem kabul edilebileceğini yazıyor (Colonnese, Carpiceci ve Inglese 2016). Ekip, Jerphanion, Thierry ve Rodley'nin planlarında odaların dikdörtgen çizildiğini, yani kaya biçiminin düzgünleştirildiğini, hatta belki de uydurulduğunu yazıyor. Biçimi 1/50 ölçekli çizimlerde eşyükselti eğrileriyle anlatmayı seçmişler; 5 cm aralık okunaklı sonuç vermeyince 10 cm aralık kullanmışlar.

Aynı ekibin çalışmaları sahadaki güçlükleri de sıralıyor: dar ve tozlu odalar, kıvrımlı geçitlerde tek istasyondan görülemeyen bölümler. Carpiceci ve arkadaşları (2015), rüzgârla aşınmış yüzeylerde neredeyse hiç keskin kenar olmadığı için taramaları birleştirmeyi kolaylaştırmak üzere sistematik olarak küre hedef kullandıklarını yazıyor; Karanlık Manastır makalesi ise tüf kesitlerindeki keskin kenarlarda ortak nokta bulmanın kolay olduğunu söylüyor, küre hedefleri yine de koymuşlar. Tarayıcı tam karanlıkta da çalışıyor; bu bir avantaj. Eylül 2014'teki tarama kampanyasının ardından Göreme'deki Aynalı Manastır'ın taramaları birleştirilirken, el feneri ışığında görülemeyen dar bir havalandırma kanalı nokta bulutunda ortaya çıktı (Carpiceci, Inglese ve Colonnese 2015). Bu çalışmalar kilise ve manastırlar üzerine. Konutta bulduğumuz örnek bir yüksek lisans tezi: Tongal (2014, ODTÜ), Uçhisar'daki dokuz geleneksel evi 3B lazer tarayıcıyla ölçmüş; beşinin yığma katlarının altında kaya oyma mekânlar var ve kat planları nokta bulutundan çizilmiş. Kaya oyma bir otelin lazerle belgelenmesine dair yayımlanmış bir çalışma ya da lazerin doğruluğunu bağımsız ölçen bir test bulamadık.

Resmî metinlerde kaya oyma için ayrı bir rölöve kuralı bulamadık; ama Başkanlık konu özelinde başka belge de isteyebiliyor. Rölöve setinin çekirdeği, tescilli yapılar için yazılmış 660 sayılı ilke kararının ekinden gelir; Başkanlığın listesi de bu karara atıf yapıyor. Zorunlu çizimler vaziyet planı, sokak silueti, 1/50 ölçekte kat, döşeme, tavan ve çatı planları, görünen bütün cepheler ve birbirine dik en az iki kesittir; bunlara fotoğraf albümü eklenir. Ek ayrıca yapım tekniği ve malzeme kullanımı, fiziksel durum (bozulma) ve yapının analizi başlıklarını sayar; metindeki sıraya göre bunlar "koruma kurulunun gerekli görmesi durumunda" hazırlanacak belgeler başlığının altında duruyor. Başkanlığın listesi projelerin "660 sayılı ilke kararı doğrultusunda jeoradar çalışması ile" hazırlanmasını ister, ama jeoradarın kapsamını tanımlamaz. Koruma Yüksek Kurulu'nun 2878 sayılı güçlendirme ilke kararı ise tescilli yapıların rölövesinin geleneksel yöntemlerin yanı sıra 3B lazer tarama, ortofoto ve fotogrametri gibi yöntemlerle de hazırlanabileceğini yazıyor (RG 13.01.2024). Kapadokya Alan Komisyonu'nun bu kararı kaya oyma yapılarda uyguladığına dair bir belge bulamadık; lazer tarama rölövesi hazırlatmadan önce Başkanlığa sorun. Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği ise yeni yapılacak, taşıyıcı formu değiştirilecek ya da güçlendirilecek kaya oyma yapıların mimari uygulama projesinde bütün hacimlerin planlarının 1/50 ölçekte çizilmesini ve kesitlerden en az birinin havalandırma bacasından ve girişten geçmesini ister (md. 15/2); bu bir rölöve değil, proje kuralıdır.

Rölöve ve projenin bedelinin nasıl hesaplandığını rölöve ve restorasyon projesi fiyatı yazımızda, rölövenin içeriğini rölöve ve restorasyon projesi sayfamızda anlattık.

09Konuttan otele: ışık, yangın ve belge

"Mağara otel" yaygın bir ad, ama mevzuatta bu adla bir tesis türü yok. Kaya oyma oteller Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği'nde "yaşam alanı amaçlı kayadan oyma yapı" sayılır (md. 4). Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez Komisyonu'nun mağara ilke kararı (95 sayılı, 2016) ise yalnız oluşumunda insan etkisi bulunmayan doğal mağaraları kapsar. Kaya oyma bir evi otele çevirirken üç konuda şart çıkar; ilk ikisi Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte, üçüncüsü yangın yönetmeliğindedir:

• Işık: Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik yatak odalarının doğal ışık alacak şekilde düzenlenmesini ister (md. 18/1-a-1). Yalnız suit, apart ve aile odalarında en fazla bir yatak odası doğal aydınlatmasız düzenlenebilir (md. 18/1-a-2). Öte yandan, Aralık 2024'teki değişiklikle, taban döşemesi mevcut arazi seviyesinin altında kalan ve doğal ışık almayan katlarda müşteri yatak odası yapılamaz (md. 18/1-a-5). Yönetmelik bu iki hükmü birbirine bağlamıyor; arazi seviyesinin altındaki bir suitte ışıksız bir yatak odasına izin çıkıp çıkmayacağı yazılı değil. Bu kuralın kendi metninde tescilli yapı istisnası da yok. Tescilli yapıdaki özel konaklama tesislerinde asgari niteliklerin "yapının özelliğine göre" değerlendirileceğini söyleyen genel bir hüküm var (md. 22/3); bu hüküm ışık şartını ayrıca hariç tutmuyor, ama değerlendirmenin neyi ne kadar esnetebileceğini de yazmıyor. Yamaçtaki bir evde "mevcut arazi seviyesinin" nasıl ölçüleceği de yönetmelikte yok. Bunların hepsi Bakanlığa sorulmalı.
• Belge türü: Butik otel en az 10, en fazla 60 odalıdır (md. 21). Özel konaklama tesisi için turizm yatırımı belgesi yalnız korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olan yapılarda verilir (md. 6); doğrudan işletme belgesi başvurusunda da aynı tescil belgesi isteniyor gibi okunuyor (md. 8). Tescilsiz bir kaya oyma yapının özel konaklama belgesi alıp alamayacağı Bakanlığa danışılmadan varsayılmamalı.
• Yangın: Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik kaya oymayı ya da mağarayı hiç anmaz. Sonradan konaklamaya dönüştürülen mevcut yapıya, mevcut yapılar için hafifletilmiş kurallar değil, yeni yapı hükümleri uygulanır (md. 138–139). Toplam yatak sayısı 20'den fazla ya da kat sayısı ikiden fazla olan otelde her katta en az iki çıkış gerekir; yatak sayısı 20'den az ve yüksekliği 15,50 m'nin altındaki yapıda merdiven korunumlu ya da basınçlandırılmışsa tek merdiven yeterli sayılır. Otel odasında en uzak noktadan çıkış kapısına uzaklık 15 m'yi aşmıyorsa tek kapı yeterlidir; aşıyorsa birbirinden uzakta en az iki çıkış kapısı gerekir; tamamı yağmurlamalı otelde bu uzaklık 20 m'yi aşmamalıdır (md. 50). Tescilli yapılar için yönetmeliğin ayrı bir bölümü var. Tescilli bir kaya oyma yapı otel olacaksa hangi hükmün öncelikli olduğu metinde açık değil; itfaiye görüşü alınmalı.

Başkanlığın başvuru evrak listesinde ve sıkça sorulan sorularında "kullanım değişikliği" ya da "işlev değişikliği" adlı bir başvuru türü bulamadık; ücret tablosunda ise yalnız tescilli tek yapılar için bir işlev değişikliği talebi satırı var: 2026 tarifesinde başvuru başına 13.006 TL. 2863 sayılı Kanun, koruma kurulu kararına aykırı olarak tescilli yapıda, koruma alanında ve sit alanında kullanımın değiştirilmesini yasaklar (md. 9). Kapadokya Alanı'nda koruma kurullarının bu karar yetkisini Kapadokya Alan Komisyonu kullanır (7174 md. 5/4 ve 5/6). 7174 sayılı Kanun da yapı kullanma belgesinde ve işletme ruhsatında yazan fonksiyona aykırı kullanımı ayrıca cezalandırır (md. 8/2-ğ). Kaya oyma olmayan bir konakta izin ve belge sırasını konağı otel yapmak rehberimizde anlattık.

Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği duş, WC ve giyinme odası gibi yığma, ahşap ya da benzeri eklentilere, yapının doğal görünümünü bozmamak ve esas işlevini aksatmamak koşuluyla izin verir (md. 11/8). Ama dönüşümde sorun çıkaran müdahaleler araştırmalarda da anlatılıyor. Mustafapaşa (Sinasos) konutlarındaki bozulmaları inceleyen bir çalışmanın otel bölümü, tonozlu odalara eklenen ara katların ve otel odalarına sonradan eklenen banyo ve tuvalet kütlelerinin kimi yapılarda mekânı zorladığını yazıyor (Yıldırım Gönül ve Demirkol 2019). Makalenin asıl konusu yığma taş konutlar; kaya oyma odalar yalnız otel bölümünde geçiyor. Çalışma gözleme ve fotoğrafa dayanıyor; otel odası görselleri rezervasyon sitelerinden alınmış. Oda içi havuzların nem ve koku yaptığı örneği yukarıda andık. Otel ve restoran projelerinin diğer şartları için restoran ve otel tasarımı sayfamıza bakabilirsiniz.

10Yeni oda oymak, büyütmek, pencere açmak

Kaya oyma bir evi büyütmek, yeni oda oymak ya da kapı ve pencereyi genişletmek isteyen biri şu tabloyla karşılaşır:

• 7174 sayılı Kanun, izinsiz kaya oyma mekân yapmayı her alan türünde en yüksek kademede cezalandırır. Kanundaki tutar 2023'te yazılmış 608.000 TL'dir; Başkanlığın yönetmeliği tutarların her yıl yeniden değerleme oranında artırılmasını öngördüğü için bugün uygulanan tutar bundan farklıdır. Mevcut kaya oyma mekânda her türlü fiziki ve inşai uygulama ile kapı ve pencerede boyut değişikliği de ayrı kalemlerdir (md. 8).
• Kapadokya Alanı'nda neye izin verileceğini meri planlar ile geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirler. Komisyon gündemlerine bakılırsa bu esaslar yerleşim bazında ayrı ayrı belirleniyor ve revize ediliyor; metinlerini Başkanlığın mevzuat sayfalarında bulamadık. 1/50.000 ölçekli Alan Planı'nda (md. 6.21) bir hüküm vardı: yerleşim yerlerinde, tescilli kültür varlıklarına cephe vermeyen ve komşu olmayan alanlarda, mülkiyet sınırları içinde kalan ve plan metninde "Kayadan Oyma Mekan Yapım Yönetmeliği" diye anılan yönetmeliğe uygun mevcut kaya oyma mekân projeleri, ada etüdünden çıkacak emsal ve siluete uygunsa Komisyonca değerlendirilecekti. Basına yansıyan haberlere göre plan 18 Ağustos 2026'da Nevşehir İdare Mahkemesi'nce iptal edildi; kararın kesinleşip kesinleşmediğini bilmiyoruz. Bu yüzden hüküm yürürlükteki bir kural gibi okunmamalı.
• Yönetmelik yeni oyma için de koşullar koyar: GSI en az 60, yeraltında komşu parselle arada en az duvar kalınlığının bir buçuk katı ve en az 3 m mesafe, çok katlı yapıda önce üst katın, sonra alt katın kazılması (md. 5, 11).
• Otelde doğal ışık şartı pencere açmayı gerektirebilir; Alan'da pencere değişikliği izne ve cezaya bağlıdır. Bu iki şart proje başlamadan birlikte değerlendirilmeli.

Bu yüzden önerimiz, parsel için Başkanlıktan ya da ilgili idareden yazılı görüş almadan oyma ya da büyütme planı yapmamaktır.

11Hangi sırayla ilerlemeli?

Resmî bir şema değil; kaynaklardan çıkardığımız sıra şu:

1. Parselin durumu: Kapadokya Alanı içinde mi, yapı tescilli mi, parsel sit alanında mı? Başkanlıktan ya da ilgili idareden yazılı öğrenin.
2. Mevcut durum: rölöve, fotoğraf albümü ve görünür çatlak, sızıntı ve pullanmanın kaydı. Mümkünse en az bir mevsim nem kaydı. Çatlak izlemesi için kısa süre yetmez: Ortahisar Kalesi'ndeki izleme tezi, aylar gibi kısa sürelerde izlenen çatlaklarda mevsimsel değişimin yapısal değişim sanılabileceğini yazıyor; mevsim döngüsünü görmek için en az bir yıl izlemeyi öneriyoruz.
3. Kaya kütle etüdü ve kaya mekaniği raporu: yönetmeliğin istediği etüt, yönetmelik kapsamındaki (yeni yapılan, taşıyıcı formu değişecek ya da güçlendirilecek) yapılar içindir. Bu etüt ile Başkanlık listesindeki kaya mekaniği ve süreksizlik raporunun aynı belge sayılıp sayılmayacağı yazılı değil; başvurudan önce sorun. Etüdü jeoloji, jeofizik ve inşaat mühendisleri hazırlar. Etüt sondajı için hangi iznin gerektiğini de Başkanlıktan sorun.
4. Proje: rölöve-restitüsyon-restorasyon ya da tadilat projesi, statik proje, "Kaya mekaniği ve süreksizlik raporu" ile "Kaya mekanlara yönelik 3 boyutlu sonlu elemanlar analizi". Başkanlığın listesi bu son iki belgeyi koşul yazmadan sayıyor. Otel olacaksa ışık, yangın ve belge şartlarının ön kontrolü.
5. Onay: belediyenin ya da il özel idaresinin fen ve sağlık yönünden onayından sonra Başkanlık ve Komisyon; Alan dışındaki tescilli yapılarda ilgili koruma bölge kurulu. Başkanlığın 19 ve 26 Ağustos 2025 tarihli haberlerine göre kaya oyma yapılar başta olmak üzere tescilli kültür varlıklarına yönelik projeler Bilimsel İnceleme ve Değerlendirme Kurulu'nun incelemesinden de geçecek; kurulun başvuru yönergesindeki yeri yazılı değil. 26 Ağustos tarihli haberdeki bileşim: bir jeofizik ve bir inşaat mühendisi, bir restoratör mimar, bir yapı malzeme uzmanı ve bir koruma uzmanı mimar.
6. Uygulama ve bakım: suyun yolunu kesen işler önce; kaya düşmesi tehlikesi varsa geçici destek hepsinden önce gelir. Ardından izleme. Yönetmeliğe göre ruhsat alınarak yeni yapılan, taşıyıcı formu değiştirilen ya da güçlendirilen yapıya, yapı ruhsatını düzenlemeye yetkili idare yapı kullanma izninden bir yıl sonra ve ardından en fazla üç yıl arayla bakar: yapının boyutunu ya da hacmini değiştirecek bir tadilat yapılmış mı, yeni kırık, çatlak ya da süreksizlik oluşmuş mu. Ruhsat almadan güçlendirilen ya da yönetmelikten önce ruhsatı düzenlenmiş yapılarda bu denetim kendiliğinden gelmez.

Başvuru evrakı ve 2026 ücretleri için Kapadokya Alan Başkanlığı başvuru rehberimize, tüfün yapı taşı olarak özellikleri için taş rehberimize bakabilirsiniz.

Kaya oyma yapıda önce suyun yolu kesilir; kayaya ondan sonra dokunulur

12Bilerek yazmadıklarımız

• Hedef nem değeri ya da nem giderme reçetesi: kaya oyma konut ve otellerde nemin hangi aralıkta sağlıklı ya da yapı için güvenli olduğunu söyleyen bir kaynak bulamadık; yalnız tek tek evlerde yapılmış ölçümler var.
• Radon, küf ve yoğuşma: bu yapılarda mekân içi ölçüm bulamadık. Tüf yapı taşının radyoaktivitesini ve radon salımını laboratuvarda ölçen çalışmalar var; bunlar mekân içi radon ölçümü vermiyor. Nevşehir'deki okullarda yapılan radon ölçümleri de bunun yerine geçmez.
• Ürün önerisi: hiçbir sağlamlaştırıcı ya da su iticinin adını "işe yarar" diye vermedik.
• Yeni oyma ya da büyütme için izin yolu: geçiş dönemi esaslarının metnini bulamadık; Komisyonun bu tür başvurulara verdiği bir karar örneğine de ulaşamadık.
• 2026 ceza tutarları: Başkanlığın 2026 için ilan ettiği tutarı bulamadık. Yazıda Kanundaki 2023 tarihli tutarı verdik; yeniden değerleme nedeniyle bugün uygulanan tutar bundan farklıdır.
• Onarımın metrekare maliyeti ve kaya kütle etüdünün toplam bedeli: yayımlanmış bir dayanak bulamadık.
• Sigorta ve afet yardımı: İl Afet Risk Azaltma Planı'na göre mağara çökmesi 1983'te bir Bakanlık oluruyla doğal afet kapsamından çıkarılmış; DASK kapsamını araştırmadık.
• Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği'ne atıf yapan iki Danıştay kararının içeriği: okuyamadık; mevzuat.gov.tr'deki güncel metinde değişiklik ya da iptal işareti yok.

Kaynaklar: Kayadan Oyma Yapılar Yönetmeliği, RG 18.10.2017, sayı 30214 · 7174 sayılı Kapadokya Alanı Hakkında Kanun · Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği · 660 sayılı ilke kararı · 2878 sayılı ilke kararı, RG 13.01.2024 · Kapadokya Alan Başkanlığı başvuru yönergesi · Başkanlık 2026 ücret tablosu · Kapadokya Alan Başkanlığı haberleri, 19 ve 26 Ağustos 2025 · Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik · Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik · ICCROM, The Safeguard of the Rock-Hewn Churches of the Göreme Valley, 1995 · Topal ve Doyuran 1997 · García-Vallès ve ark. 2003 · Ulusay ve ark. 2006 · Çalışkan 2022, ODTÜ · Tsukuba Üniversitesi Üzümlü raporu, 2017 · La Russa ve ark. 2014 · Göksu 2015, ODTÜ · Karataş 2019, İYTE · Tongal 2014, ODTÜ · Nevşehir İRAP 2021 · Bilgili 2018 · Bilgili 2014, İTÜ · Dinçer ve ark. 2024 · Colonnese ve ark. 2016 · Carpiceci ve ark. 2015 · Yıldırım Gönül ve Demirkol 2019 · Girginkaya Akdağ ve Sayar 2020 · Turhan ve ark. 2017 · JMO asgari (emsal) ücret tarifeleri sayfası (2026 II. dönem)

13Sık sorulan sorular