Tarlaya ev yapma şartları 2026: köyde, bağda, tarlada ne mümkün?

Kısaca: Tapuda "tarla" yazması sonucu belirlemez; parselin yeri ve arazi sınıfı belirler. Parsel belediye ve mücavir alan dışındaki bir köyün yerleşik alanında ya da civarındaysa konut, ruhsat yerine proje onayıyla yapılabilir. Bu alanın dışındaki mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazisinde bireysel konut için kanunda istisna yok; izinle bağ evi gibi tarımsal amaçlı yapı yapılabilir. Aksaray, Nevşehir, Niğde ve Kırşehir'de önce çevre düzeni planına bakılır. 2026'da kanun düzeyinde kolaylaştırıcı bir değişiklik çıkmadı; yönetmelikte bağ evi için gereken en küçük arazi 2 hektara indi, 7584 sayılı Kanunla tarım izni olmayan yapıların yaptırımları ağırlaştı.

Resmî Gazete ve mevzuat.gov.tr metinleri 23–24 Ekim 2026'da, kurum sayfaları 23 Ekim 2026'da okundu; çevre düzeni planı hükümleri 12 Ekim 2026'da indirilen dosyadan okundu. Yazı parsel bazında sonuç vermez; kesin cevabı ilgili idare verir.

01Önce üç soru: parseliniz nerede?

İmar planı olmayan yerlerde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır ve yönetmelik parselin yerine göre farklı bölümler işletir (md. 5). Parsel köy yerleşik alanı ve civarı dışındaki bir tarım arazisiyse buna 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu eklenir. Önce şu üç soruyu cevaplayın:

1. Parsel köyün yerleşik alanında ya da civarında mı? Tapuda köy adının yazması, parselin bu alanda olduğu anlamına gelmez; köyün sınırı içindeki bir tarla yerleşik alanın ve civarın dışında kalabilir. Yerleşik alan sınırı parselin içinden geçiyorsa Kanun bu sınırı ifraz hattı sayar (İmar Kanunu md. 27); hangi bölümün hangi kurala girdiğini İl Özel İdaresine sorun. İmar planı olan yerde plan geçerlidir; bu yazı planı olmayan yerler içindir.
2. Tarım arazisi mi, sınıfı ne? Kanun tarım arazisini dört sınıfa ayırır: mutlak, özel ürün, dikili ve marjinal. Sulu arazi ve örtü altı tarım bunlardan ayrı tanımlardır. Yerleşik alan ve civarı dışındaki tarım arazisinde yapı için ayrıca tarım izni gerekir. Parselinizin sınıfını ve sulu sayılıp sayılmadığını il tarım ve orman müdürlüğü belirler.
3. Özel bir koruma var mı? Büyük ova koruma alanı, sit alanı, özel çevre koruma bölgesi ve Kapadokya Alanı ayrı kurallar getirir. Kapadokya Alanı'nın sınırı 7174 sayılı Kanunun ekindeki harita ve koordinat listesiyle belirlidir; parselinizin Alan içinde olup olmadığını Kapadokya Alan Başkanlığına sorun.

Büyükşehir olmayan Aksaray, Nevşehir, Niğde ve Kırşehir için yol şöyle:

İskân dışı alan, imar planının, yerleşik alanın ve köy yerleşik alanı ile civarının dışındaki yerdir; tarım arazisi de olabilir. Tarım arazisiyse ikinci satırdaki gibi önce tarım izni gerekir, imar yönünden yine 6. bölüm işler. İmar Kanunu'ndaki ruhsat muafiyeti yalnız belediye ve mücavir alan dışındaki köyler için yazılıdır (md. 27). Mücavir alan içindeki bir köyde ya da belediye meclisinin plansız yerleşik alan kararı olan yerde (yönetmeliğin 4. bölümü) ne isteneceğini belediyeye sorun; bu yazı o durumları anlatmıyor.

Hangi idare? Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediye, dışında valilik (il özel idaresi) yetkilidir (Plansız Alanlar md. 4/36). Ruhsat gereken yerlerde ruhsatı bu idareler verir; ruhsat dosyası eksiksizse en geç 30 gün içinde (İmar Kanunu md. 21–22). Bu süre tarım izni için değildir. Mücavir alan, imar bakımından belediyenin denetimine bırakılmış, köyleri de içine alabilen ve belediye sınırı dışında kalan alandır. Mücavir alandaki planı ve yerleşik alan kararı olmayan bir tarlada da 6. bölümün geçerli ve başvuru yerinin belediye olduğunu düşünüyoruz (md. 2); belediyenize teyit ettirin.

Çevre düzeni planı önce gelir. Parsel onaylı bir çevre düzeni planının kapsamındaysa önce o planın kararlarına uyulur (Plansız Alanlar md. 3). Aksaray, Nevşehir, Niğde ve Kırşehir, Kırşehir-Nevşehir-Niğde-Aksaray 1/100.000 Çevre Düzeni Planı kapsamındadır; okuduğumuz plan hükümleri 11 Şubat 2025 tarihli dosyadır. Plan köylerdeki yapılaşmayı Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ne bırakır (plan hükmü 8.2.2.3). Tarım alanlarında ise tarımsal amaçlı yapılara ve "çiftçinin barınabileceği yapı"ya kendi ölçülerini koyar, planda yer almayan konularda yönetmeliğin 6. bölümünü işaret eder (8.3).

Tarım arazisi ve koruma. Tarım arazisi, 5403 sayılı Kanundaki izinler alınmadan tarım dışı kullanılamaz ve köy yerleşik alanı olarak da belirlenemez (İmar Kanunu md. 8). Sit alanı, tescilli bir yapının korunma alanı, özel çevre koruma bölgesi ve Kapadokya Alanı için bu yazıdaki kurallardan önce koruma rejimi gelir; ayrıntıyı sit alanında ev yapılır mı yazımızda anlattık. Konya büyükşehirdir; orada büyükşehir kuralları geçerlidir ve bu yazı Konya'yı kapsamaz.

02Köyün yerleşik alanında ve civarında ev

Yerleşik alan ve civar ne demek? Köy yerleşik alanı, cami ve köy konağı gibi ortak yapılar ile yapıldığı tarihteki mevzuata uygun binaların toplu bulunduğu yerde, en dıştaki binaların dış kenarından geçen çizginin içidir. Civar, bu çizginin en fazla 300 m dışından geçen ve valilikçe belirlenip il genel meclisince karara bağlanan sınırın içidir (Plansız Alanlar md. 4/4). Daha önce il idare kurullarınca karara bağlanmış sınırlar da geçerlidir. 2024'ten beri civar çizilirken taşkın, heyelan, çığ ve kaya düşmesi gibi afet riski olan alanlar, dere yatakları ve sıhhi ve jeolojik açıdan yapıya elverişsiz alanlar dışarıda bırakılıyor (md. 43).

Mezra, köye bağlı küçük yerleşim yeridir. Köy ortak yapısı olmayan ve yerleşik alanın dışında kalan bir mezrada sınır belirlenemez; böyle bir mezradaki parsel için hangi kuralın uygulanacağını İl Özel İdaresine sorun (md. 43).

Ruhsat yerine proje onayı. Belediye ve mücavir alan dışındaki köylerin yerleşik alanında, civarında ve mezralarında konut için yapı ruhsatı aranmaz. Ama etüt ve projelerin valilik onayından sonra muhtarlığa bildirilmesi ve yapının yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur; projenin sorumluluğu müellif mimar ve mühendislerdedir (İmar Kanunu md. 27). Muhtarlığa bildirim yapılmadan başlanan yapı, yönetmeliğe göre imar mevzuatına aykırıdır (Plansız Alanlar md. 4/20).

Bu alanlarda parsel ve yapı ölçüleri:

• Taban alanı: konut ve tarımsal yapılar, müştemilat (kömürlük, depo, otopark gibi yardımcı yapılar) dahil parselin %40'ını geçemez (md. 51).
• Yükseklik: en çok 2 kat ve 7,50 m; eğimden dolayı fazladan kat kazanılamaz (md. 52).
• Parselde kaç yapı: ifraz edilmedikçe (parsel bölünmedikçe) bir parselde konut, tarımsal ve hayvancılık yapıları ve bunların müştemilatı dışında birden fazla yapı yapılamaz; bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm olabilir (md. 50).
• Hisseli büyük parsel: 1.500 m²'den büyük hisseli parselde maliklerin muvafakatiyle, aralarında en az 6 m bırakılarak, bina sayısı hissedar sayısını aşmamak ve her durumda 3'ü geçmemek üzere birden fazla bina yapılabilir; her binanın inşaat alanı en çok 250 m², toplamı en çok 750 m² (md. 50).
• İfraz: ifrazla oluşacak parselin genişliği en az 15 m, derinliği en az 20 m olur; ifrazla en çok beş parsel elde edilir ve bu parseller yeniden ifraz edilemez (md. 45).
• Komşuya mesafe: yönetmelikte sabit bir sayı yok; idare civarın yapı düzenine göre belirler (md. 47).

Kullanma izni. Yönetmelik bu yapıları yapı ruhsatına ve yapı kullanma iznine tabi saymaz; ama aynı maddede yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğunun İmar Kanunu'nun 30. maddesine göre valilikçe belirleneceğini yazar (md. 57). Kanunun 30. maddesi de ruhsata tabi olmayan bu yapıların kullanılabilmesi için belediye ya da valilikten izin alınmasını zorunlu tutar. Yani yapı bitince bir uygunluk adımı var; uygulamada hangi belgenin verildiğini İl Özel İdaresine sorun.

5403 ve köy yerleşik alanı. İmar Kanunu, köy yerleşik alan sınırı içinde 5403 sayılı Kanunun uygulanmayacağını söyler (md. 27). Tarım Arazileri Yönetmeliği de onaylı köy yerleşik alanını ve civarını kapsamı dışında sayar (md. 1). Ancak sınırın kendisi belirlenirken tarım arazisi için 5403 izinleri alınır (Plansız Alanlar md. 43); 10 Temmuz 2019'dan önce belirlenmiş onaylı yerleşik alan ve civar sınırları izinli kabul edilir (5403 geçici md. 6). Sınırın ne zaman çizildiğini İl Özel İdaresine sorun.

Köylü olmak şart mı? 2021'de yönetmelikten "köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca" ibaresi çıkarıldı; izin için nüfus kaydı aranmıyor. Ama İmar Kanunu'ndaki daha hafif yaptırım hâlâ yalnız köyün nüfusuna kayıtlı olan ve köyde sürekli oturanlar için yazılı (md. 42; izinsiz yapı bölümü).

Aksaray'da hangi köyde sınır var? Bunu okuyamadık: İl Genel Meclisi'nin karar dosyaları 23 Ekim 2026'da açılmadı. İl Özel İdaresinin internet sitesinin ana sayfasında "Köy Yerleşik Sınırları" haritasına bağlantı var. Parselinizin yerleşik alanda ya da civarında olup olmadığını İl Özel İdaresinden öğrenin.

03Yerleşik alan dışındaki tarım arazisinde: bağ evi

Köy yerleşik alanı ve civarı dışındaki tarım arazisinde en açık yol, tarımsal amaçlı bir yapı olan bağ evidir. Kurallar 4 Nisan 2026'da yürürlüğe giren Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik'tedir; bu yönetmelik 2017 tarihli eski yönetmeliği kaldırdı (md. 24) ve bağ evi kriterlerini Ek-1'ine aldı. 4 Ağustos 2026'daki değişiklik, mutlak, özel ürün ve marjinal arazide bağ evi için aranan büyüklüğü 5 hektardan 2 hektara indirdi ve bunu 4 Nisan 2026'dan geçerli kıldı. Başvurunuz 4 Nisan 2026'dan önce yapıldıysa hangi yönetmeliğin uygulanacağını il tarım ve orman müdürlüğüne sorun (geçici md. 1).

Kanun ne diyor? Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. İstisnalar kapalı bir listedir: savunma, afet sonrası geçici yerleşim, petrol ve doğal gaz, kamu yararı kararlı madencilik, plan ve yatırımlar, yol, yenilenebilir enerji ve jeotermal sera; hepsi alternatif alan bulunmaması ve Kurulun uygun görmesi şartıyla. Bireysel konut bu listede yok (5403 md. 13). Bu dört türün dışındaki tarım arazileri (örneğin kuru marjinal arazi), toprak koruma projesine uyulması kaydıyla valilikçe tarım dışı kullanıma tahsis edilebilir. Tarımsal amaçlı yapılar için ise her sınıf ve özellikteki tarım arazisi valilik izniyle kullanılır.

Tarım izniyle yapılan bağ evi villa izni değildir

Yönetmelik bağ evini şöyle tanımlar: "Tarımsal faaliyetin yapılması için ihtiyaç duyulan ve tarımsal üretimi artırıcı etkisi olan, doğal yapıyı bozmayacak şekilde inşa edilen yapı" (md. 3). Bağ evi tarımsal amaçlı yapı sayılır (md. 4); izin bu amaçla verilir ve tapuya başka amaçla kullanılamayacağı yazılır. Yönetmelikte yazlık ya da villa diye bir tür yok. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ise iskân dışı alan için "bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evi" ayrıca düzenlenir; ölçüleri karıştırmayın, iki metnin ilişkisi metinlerden çözülmüyor (ölçüler).

Yönetmeliğin Ek-1'indeki bağ evi şartları aşağıda. Ek-1, kriterlerin Tarım ve Orman Bakanlığının ilgili Genel Müdürlüğünce belirlenip değiştirilebileceğini söyler; güncel değeri il tarım ve orman müdürlüğünden teyit edin.

• Bu büyüklüklerde taban alanı 30 m², iki katlı bir bağ evine izin verilebilir (Ek-1, 6.1). Büyüklüğü sağlamak izin hakkı doğurmaz; Ek-1 "izin verilebilir" der.
• Kiralanan araziye kiracı bağ evi isteyemez (6.2).
• Bir aileye aynı ilçede en çok bir bağ evi izni verilebilir; bir parselde de en çok bir bağ evine izin verilebilir (6.5, 6.6).
• Parsel hisseliyse diğer hissedarlardan noter onaylı muvafakatname zorunludur (6.7).
• 0,3 hektar ve üzeri sera talebiyle birlikte bağ evi de isteniyorsa önce sera yapılır, sonra bağ evi (3.4).
• Büyük ova koruma alanı dışında tarımsal amaçlı yapılarda alternatif alan ve tarımsal kullanım bütünlüğü aranmaz (md. 14/2; md. 4); Ek-1 de bağ evi ve serada alternatif alan aranmayacağını yazar. Büyük ova içinde Ek-1 ile md. 15'in nasıl birlikte uygulandığı metinlerden çözülmüyor; il tarım ve orman müdürlüğüne sorun.

Kurul mu, valilik mi? Büyük ova koruma alanı dışındaki tarımsal amaçlı yapı talepleri Toprak Koruma Kurulu gündemine alınmaz; valilik değerlendirip sonuçlandırır (md. 12).

Büyük ova koruma alanı. Bu alanlardaki tarım arazileri "hiçbir surette amacı dışında kullanılamaz"; tarımsal amaçlı yapıya ancak alternatif alan yoksa ve Kurul uygun görürse Bakanlık izin verebilir (5403 md. 14; yönetmelik md. 15). Ova içindeki taleplerde ayrıca aynı ilçedeki tarıma dayalı ihtisas organize sanayi bölgelerinden alternatif alan görüşü istenir (Ek-1). Yönetmelik, il idare kurullarınca onaylanmış köy yerleşik alanlarını ve yürürlükteki planlı alanları bu sınırlamanın dışında tutar (md. 15); il genel meclisi kararıyla belirlenen sınırların durumu bu maddede açık yazılı değil. Okuduğumuz kararlara göre Aksaray'daki büyük ova koruma alanları şunlar: Aksaray Ovası ve Gülağaç Ovası (2016/9620 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı; Gülağaç Ovası'nın sınırı 2021'de değişti), Akhisar Ovası ve Harmandalı Ovası (3977 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı) ve Babakonağı Ovası (9141 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı). Bütün kararların harita düzeltmelerini okumadık; parselinizin ova sınırı içinde olup olmadığını il tarım ve orman müdürlüğüne sorun.

Başvuru nereye? Arazi belediye ve mücavir alan içindeyse belediyeye, dışındaysa il özel idaresine başvurulur; bu idareler dosyayı TAD Portal üzerinden il tarım ve orman müdürlüğüne iletir (md. 5/2). Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yetkilendirilen plan müellifleri, yetki belgelerini sunarak doğrudan il müdürlüğüne de başvurabilir (md. 5/4–5). Bu hizmetin e-Devlet'te bir karşılığını bulamadık.

Ek-1'e göre dosyada başlıca şunlar istenir (liste özettir):

• dilekçe;
• onaylı arazi etüt raporu: Bakanlığın hizmet içi eğitiminden geçmiş en az iki ziraat mühendisi TAD Portal üzerinden hazırlar, il müdürü onaylar (md. 6);
• varsa Toprak Koruma Kurulu görüşü;
• kml ya da kmz dosyası ve vaziyet planı;
• noter onaylı taahhütname: arazi ifraz ettirilmeyecek, arsaya dönüştürülmeyecek, başka amaçla kullanılmayacak;
• Devlet Su İşleri ve diğer kurumların görüşleri;
• fotoğraflar;
• parsel hisseliyse noter onaylı muvafakatname.

Proje teknik raporu ise "bağ evi talepleri için hazırlanmayacaktır" (Ek-16).

İzinden sonra. Tapuya, yapının tarımsal amaçlı yapı olarak izinlendiğini ve başka amaçla kullanılamayacağını gösteren bir belirtme konur; Bakanlık istemedikçe kalkmaz. Amaç dışı kullanım tespit edilirse iznin iptal edileceği izin yazısında belirtilir ve bu durum ruhsat merciine bildirilir (md. 4). İznin tebliğinden itibaren iki yıl içinde onay işlemleri ya da ruhsata bağlanma tamamlanmazsa izin geçersiz olur (md. 16); bağ evinde hangi işlemin esas alındığını il tarım ve orman müdürlüğüne sorun.

Çiftçinin evi? Kanunda ve yönetmelikte "çiftçi konutu" ya da "çiftlik evi" diye bir yapı türü yok. Hayvancılık tesislerinde, kapasiteye bağlı olarak bir bakıcı evine izin verilebiliyor. Çevre düzeni planı ise tarım alanlarında "çiftçinin barınabileceği yapı"yı ayrıca tanır (sonraki bölümdeki tablo).

Konut için başka yazılı yol var mı? Büyük ova koruma alanı dışında, arazi kuru marjinal tarım arazisiyse ve çevredeki tarımsal kullanım bütünlüğü bozulmuyorsa, toprak koruma projesine uyulması şartıyla valilik Kurulda görüşmeden tarım dışı kullanım izni verebilir (yönetmelik md. 14/3). "Tarımsal kullanım bütünlüğü" yönetmelikte kısa bir tanımla geçer; tanımın parselinizi hangi yönde etkilediğini metinden çıkaramadık, il tarım ve orman müdürlüğüne sorun. Bu izin tek başına yapı izni değildir; tarım dışı kullanımlarda plan iki yıl içinde onaylanmazsa izin geçersiz olur (md. 16). Sonucunu öngöremeyiz.

04Bir tarlaya kaç ölçü? Üç metin, beş sınır

Yerleşik alan dışındaki bir parsel için üç metin beş ayrı ölçü koyuyor. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin iki satırı birbirine bağlıdır: md. 64, md. 63'ün birinci fıkrasındaki bağ ve sayfiye evlerinden küçük olanlara ruhsatsız bir yol tanır; bunlar aynı bağ evinin iki ölçüsüdür, iki ayrı hak değildir. Tarım Arazileri Yönetmeliği ve çevre düzeni planı ölçüleriyle ilişkileri ise metinlerden çözülmüyor; hangisinin parselinize uygulanacağını İl Özel İdaresi (mücavir alanda belediye) ve il tarım ve orman müdürlüğü belirler.

Bağ evinde ruhsat. Plansız Alanlar md. 64, belirli ölçüdeki bağ evinin ruhsat aranmadan yapılabileceğini söyler; ancak etüt ve projelerin ruhsat vermeye yetkili idarece incelenmesi zorunludur ve yapı bitince uygunluğu İmar Kanunu md. 30'a göre idarece tespit edilir. Tarım Arazileri Yönetmeliği de bağ evini "plan ve ruhsat zorunluluğu olmayanlar" arasında anar (md. 16). Ama İmar Kanunu kapsamındaki bütün yapılar için ruhsatı şart koşar (md. 21); iskân dışında ruhsat muafiyetini yalnız tarımsal amaçlı seralara tanır ve köy yerleşik alanı dışındaki entegre olmayan, imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık yapıları için ruhsatı açıkça zorunlu tutar (md. 27). Bağ evinin bu gruba girip girmediği metinlerden çözülmüyor. Bu yüzden "bağ evi için ruhsat gerekmez" diyemiyoruz; hangi yolun izleneceğini İl Özel İdaresine sorun.

05İskân dışı alan: bağ ve sayfiye evi

Bu bölümdeki ölçüler imar kurallarıdır. Parsel tarım arazisiyse önce 5403 izni gerekir: mutlak, özel ürün, dikili ve sulu arazide bireysel konut için kanunda istisna yok ve aşağıdaki %5 ve 250 m² hesabı bu arazilerde ev hakkı doğurmaz (bağ evi).

Çevre düzeni planı varken. Bu kurallar "üst ölçek planı bulunmayan" alanlar içindir; Aksaray ise çevre düzeni planı kapsamındadır. Plan, tarım alanlarında yer almayan konularda yine 6. bölümü işaret ettiği için bölümün planı tamamlayıcı olarak uygulandığını düşünüyoruz. Bu bir çıkarım; kesin hükmü idare verir.

İfraz şartı yeni parsel içindir. Üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanlarda, ifrazdan sonra oluşacak her parsel 5.000 m²'den küçük olamaz ve kamu yoluna en az 25 m cephesi olmalıdır (Plansız Alanlar md. 62). Tevhitte, yani parselleri birleştirirken 5.000 m² aranmaz. Bu ölçü ifrazla oluşturulacak yeni parselin şartıdır; mevcut parsel için yönetmelik en küçük büyüklük yazmaz (md. 63). Parsel tarım arazisiyse ifraz için ayrıca 5403'teki büyüklükler aranır; Aksaray'da örtü altı dışındaki arazilerde bu sınırlar 5.000 m²'nin üstündedir (hisseli tarla).

Bağ ve sayfiye evi. Tarım arazisi olmayan iskân dışı alanda bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evi yapılabilir. İnşaat alanı katsayısı %5'i, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda 250 m²'yi, saçak yüksekliği 7,50 m'yi ve 2 katı aşamaz; yapı yoldan en az 5 m, parsel sınırlarından en az 3 m uzakta olmalıdır (md. 63). İnşaat alanına bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler de dahildir (md. 4). Örnek hesap (plan bu konuda hüküm koymuyorsa ve parsel tarım arazisi değilse): 2.000 m²'lik parselde %5, 100 m² eder. Metinde "villa" ya da "çiftlik evi" diye ayrı bir tür yok.

Bu yapılar için Tarım ve Orman Bakanlığı ve diğer kurumların taşra teşkilatından uygun görüş alınır ve yapının başka amaçla kullanılmayacağına dair noter onaylı taahhüt verilir (md. 63). Ruhsatı ve kullanma iznini ilgili idare verir (md. 64). İnşaata ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde başlanmazsa ya da başlama süresiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz olur (İmar Kanunu md. 29).

Yola cephe. Mevcut parselinizin kamu yoluna cephesi yoksa yapı izni alınıp alınamayacağını İl Özel İdaresine sorun; İmar Kanunu'ndaki cephe şartının (md. 8) büyükşehir olmayan illerdeki her tarlaya uygulanıp uygulanmadığı metinden kesin çıkmıyor.

Yapı denetimi. Köyde ruhsata tabi olmayan yapılar, entegre olmayan tarım ve hayvancılık yapıları ve belirli alanlarda en çok iki katlı, toplam 500 m²'yi geçmeyen konutlar yapı denetimi kapsamı dışındadır (4708 md. 1); bağ evinin hangi bende girdiğini idareye sorun.

06"5 dönüm yeterli mi?" Dönüm, metrekare, hektar

1 dönüm 1.000 m²'dir; 1 hektar 10.000 m², yani 10 dönümdür. Aynı sayı farklı metinlerde farklı anlama gelir:

Yani 5 dönüm tek başına evet ya da hayır cevabı vermez. Parsel belediye ve mücavir alan dışındaki bir köyün yerleşik alanında ya da civarındaysa konut için proje onayı yolu vardır. Yerleşik alan dışındaki mutlak, özel ürün ve marjinal arazide (eşik 20 dönüm) ya da dikili arazide (eşik 10 dönüm) 5 dönüm bağ evi eşiğini karşılamaz; örtü altı arazide 3 dönüm eşiği karşılanır.

07Hisseli tarla ve "hobi bahçesi"

Bölünmezlik. Kanuna göre en küçük tarımsal arazi büyüklüğü mutlak, marjinal ve özel ürün arazisinde 2 hektar, dikili arazide 0,5 hektar, örtü altında 0,3 hektardan küçük belirlenemez; Bakanlık bu büyüklükleri artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve Hazine satışları dışında pay ve paydaş sayısı artırılamaz (5403 md. 8). Tarım dışı kullanım izni verilen alanlar gibi bazı durumlarda Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parsel oluşturulabilir.

Kanunun ekindeki listede il ve ilçeler için ayrıca bir "yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü" yazılıdır; tarımsal araziler bu büyüklüğün altında ifraz edilemez ve bölünemez (md. 8/A). Yeter gelirli büyüklüğün altındaki tarım arazilerinde hisselendirme de yapılamaz; daha büyük arazide hisselendirme, sahip olunan miktar bu büyüklüğün altına düşmüyorsa yapılabilir (Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik md. 6). Listedeki Aksaray satırları (dönüm):

Listede Sultanhanı için ayrı satır yok. İlçenizin değerini ve parselinize nasıl uygulandığını il tarım ve orman müdürlüğüne teyit ettirin.

İfraz, hisselendirme, pay devri, paylı intikal ve taksim gibi işlemler Bakanlığın iznine bağlıdır (md. 8/B). Uygulama yönetmeliği bu işlemlerde il ya da ilçe müdürlüğünün görüşünü anar (Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik md. 8). Payın tamamı diğer paydaşların hisseleriyle birleştirilecekse görüş aranmaz. Hangi işlemde ne isteneceğini il tarım ve orman müdürlüğüne sorun.

Hisseli parselde yapı. Hisse payı tek başına yapı hakkı vermez. Bağ evinde ve tarımsal yapıda diğer hissedarlardan noter onaylı muvafakatname gerekir (Ek-1). Köy yerleşik alanında 1.500 m²'den büyük hisseli parselde maliklerin muvafakatiyle, hissedar sayısını aşmamak üzere en çok 3 bina yapılabilir (yukarıda). Aksaray İl Özel İdaresinin ruhsat dilekçesi de tapu hisseliyse her hissedardan noter onaylı muvafakatname istiyor.

İmar Kanunu, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planlarını ve satış vaadi sözleşmelerini yasaklar; veraset ve tarım ya da hayvancılık amaçlı hisselendirme gibi istisnaları vardır (md. 18). Bu, hisseli tarla satışını genel olarak yasaklayan bir hüküm değildir; yapılaşma amaçlı bölmeyi hedefler.

"Fiili hisse" ve kooperatif. Tarım arazisinde tapuya tescili mümkün olmayan "fiili hisseler" oluşturup bunların zilyetliğini bir şirket ya da kooperatif gibi bir tüzel kişiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi kurarak devretmek ya da buna aracılık etmek, arazinin bütünlüğünü bozuyor ve amacı dışında kullanılmasına yol açıyorsa suçtur; bir yıldan üç yıla kadar hapis ve adli para cezası, tüzel kişiye ayrıca idari para cezası öngörülür. Arazinin bütünlüğü sağlanır ve arazi tarımsal üretime uygun duruma getirilirse kamu davası açılmaz (5403 md. 21). 7584 sayılı Kanun ile 20 Haziran 2026'dan beri Kooperatifler Kanunu'na tabi kooperatifler, 5403'e tabi alanlardaki taşınmazlarda mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemiyor; tarımsal amaçlı kooperatiflerin edinimi Bakanlık iznine bağlı (5403 md. 8).

"Hobi bahçesi": Bu terim 5403'te, Tarım Arazileri Yönetmeliği'nde ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nde geçmiyor. "Hobi bahçesi yasası" adıyla yürürlükte bir metin bulamadık.

08Konteyner, prefabrik, tiny house

Prefabrik ev de bir yapıdır; tarlada aynı ruhsat ve tarım izni sorusu geçerlidir. Taradığımız metinlerde konteyner için ayrı bir izin ya da muafiyet yok; bu, izin gerekmediği anlamına gelmez. İmar Kanunu yapıyı "daimi veya muvakkat … sabit ve müteharrik tesisler" diye tanımlar (md. 5). Bu tanımdan konteynerin ve taşınabilir evin de yapı sayılacağını, dolayısıyla ruhsat ve tarım izni sorusunun onlar için de geçerli olduğunu çıkarıyoruz; konteyneri adıyla anan bir hüküm yok ve kesin cevabı idare verir. "Konteyner", "prefabrik", "tiny house" ve "karavan" sözcükleri Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nde, 5403'te ve Tarım Arazileri Yönetmeliği'nin ana metninde geçmiyor; Ek-1 sökülebilir geçici barınağa yalnız hayvanlar için izin veriyor.

Edirne Valiliği 2023'te tarım arazisindeki tiny house'lar için mühürleme ve idari para cezası uyguladığını duyurdu; Bursa Valiliği aynı yıl hisse satışıyla pazarlanan tarlalara konteyner, tiny house ve karavan konulabileceği vaadine karşı uyardı. Aksaray ve çevre illerin valiliklerinden benzer bir açıklama bulamadık. Köydeki bir parsele konteyner konulacaksa konut muafiyetinin buna uygulanıp uygulanmayacağını İl Özel İdaresine sorun; Ruhsat gerekir mi? aracımız da bu soruyu ayrı gösterir. Yapım sistemi, deprem ve zemin tarafını prefabrik mi betonarme mi yazımızda anlattık.

09İzinsiz yapının sonucu

• İmar tarafı: ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur; bilgi tapuya bildirilir. Yapı bir ay içinde ruhsata uygun hâle getirilmez ya da ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir ve yapı encümen ya da il idare kurulu kararıyla yıktırılır (İmar Kanunu md. 32).
• İdari para cezası: metrekare üzerinden hesaplanır; yapı sahibine, müteahhide ve aykırılığı bildirmeyen fenni mesule verilir (md. 42). Köy yerleşik alanı ve civarında, köyün nüfusuna kayıtlı olan ve köyde sürekli oturanların, projesi fen, sanat ve sağlık şartlarına uygun olduğu hâlde valilik onayı almadan ve muhtarlığa bildirmeden yaptığı konut ve zatî tarım ve hayvancılık yapısı için daha hafif bir yaptırım var. Bu hafif yaptırımın metni 2026'da değişmedi.
• Tarım tarafı: izinsiz işe başlanırsa valilik işi durdurur, iş bitmişse kullanımına izin vermez ve kullanılan alanın metrekaresi başına idari para cezası verir; büyük ova koruma alanında ceza iki katıdır. Ceza tebliğinden sonra bir ay içinde başvurup izin alırsanız işin tamamlanmasına izin verilebilir. Aksi hâlde izinsiz yapıların yıkılması ve arazinin tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi için iki ay süre verilir; yapılmazsa ceza üç katına çıkar ve yapılar idarece yıkılır (5403 md. 21).
• Elektrik, su, doğal gaz: 7584 sayılı Kanunla 20 Haziran 2026'dan itibaren, 5403'e göre izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise elektrik, su ve doğal gaz bağlanmaz (7584 sayılı Kanun md. 25). Bu yasak 5403 izni olmayan yapılar içindir; Kanun yapının ne zaman yapıldığına göre ayrım yazmıyor. Ayrıca İmar Kanunu'na göre kullanma izni olmayan yapı, izin alınana kadar elektrik, su ve kanalizasyondan yararlandırılmaz (md. 31).
• İmar barışı: yapı kayıt belgesi yalnız 31 Aralık 2017'den önce yapılmış yapılar içindi ve başvuru süresi 15 Haziran 2019'da bitti. Yeniden açan bir düzenleme görmedik.

Ceza tutarlarını burada yazmıyoruz: 5403 cezaları metrekare üzerinden hesaplanır ve 2026'da arttı, imar cezaları yapı sınıfına göre hesaplanır. Güncel tutarı ilgili idareden öğrenin.

102025–2026'da ne değişti, ne değişmedi?

• Değişmeyenler: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği 2025 ve 2026'da değişmedi. İfrazdaki 5.000 m² ve 25 m ile bağ ve sayfiye evindeki %5 ve 250 m², en az 1999'dan beri metinde. Saçak sınırı 2021'den beri 7,50 m; köy yerleşik alanı civarının en fazla 300 m olması da 2021'den.
• "Yeni yasa" söylentisi: tarlaya ev yapmayı kolaylaştıran ya da serbest bırakan yeni bir kanun çıkmadı. 2026'daki iki kanundan 7579 İmar Kanunu'nun yaptırımlarını, 7584 ise 5403'teki cezaları, izinsiz yapıya elektrik, su ve doğal gaz yasağını ve kooperatiflerin edinimini düzenledi. Ev yapma koşullarını değiştiren düzenleme yönetmelik düzeyinde, bağ evi eşiğindedir. Ondan önceki bağ evi ölçütlerinin resmî metnini bulamadık.

11Aksaray'da kime sorulur?

• Belediye ve mücavir alan dışı: Aksaray İl Özel İdaresi. İdarenin imar ve ruhsat evrak sayfasında kurum görüşleri ile imar çapı ve yol kotu dilekçeleri, tarım ve DSİ taahhütname formları ve ruhsat evrakı var; güncel listeyi idareden teyit edin. Köy yerleşik sınırları haritasının bağlantısı idarenin ana sayfasında.
• Tarım arazisinin sınıfı, büyük ova sınırı, bağ evi izni: Aksaray İl Tarım ve Orman Müdürlüğü.
• Belediye ve mücavir alan içi: ilgili belediye. Aksaray Belediyesi'nin tarla için istediği belgeleri bu yazı için okumadık.
• Sit alanı ve tescilli yapı çevresi: koruma bölge kurulu; ayrıntı sit alanı yazımızda.

Kurumların telefon ve adres bilgisini yazmıyoruz; güncel bilgi resmî sayfalarında. Yaptırmak istediğiniz işin şehirde, köyde ya da tarlada ruhsat gerektirip gerektirmediğini Ruhsat gerekir mi? aracımızla da kontrol edebilirsiniz.

12Bilerek yazmadıklarımız

• Ceza, harç ve etüt ücreti tutarları.
• Parsel bazında sonuç: Aksaray'da hangi köyde yerleşik alan kararı olduğunu okuyamadık.
• Köyde kullanma izninin ve bağ evinde ruhsatın kesin durumu: metinler farklı konuşuyor; idare belirler.
• Konya'nın büyükşehir kuralları; sit ve Kapadokya rejimi: ayrı konular.

Kaynaklar: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği · 3194 sayılı İmar Kanunu · 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu · Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik, RG 04.04.2026 ve değişikliği, RG 04.08.2026 · 7584 sayılı Kanun, RG 20.06.2026 · 7579 sayılı Kanun, RG 22.05.2026 · 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun · Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik · Kırşehir-Nevşehir-Niğde-Aksaray Çevre Düzeni Planı hükümleri · Aksaray İl Özel İdaresi · Aksaray İl Tarım ve Orman Müdürlüğü.

13Sık sorulan sorular