Aksaray inşaat firmaları rehberi: doğru firma nasıl seçilir?

Aksaray'da ev, villa ya da ticari yapı yaptırmak isteyenlerin ilk sorularından biri: hangi inşaat firmasıyla çalışmalıyım? Kısa cevap: önce firmanın müteahhitlik yetki belgesini e-Devlet'ten sorgulayın, bitirdiği yapıları yerinde görün, aynı proje için kalem kalem metrajlı yazılı teklif ve yazılı sözleşme isteyin. Bu rehber bir firma listesi değil; bir firmayı yedi adımda elemeyi, kırmızı bayrakları ve sözleşme öncesi kontrol listesini kaynaklarıyla anlatıyor.

01İlan siteleri neden yeterli değil?

"Aksaray inşaat firmaları" diye arattığınızda karşınıza çıkan sonuçların çoğu firma rehberleri ve ilan platformlarıdır. Bu listeler puan ve yorum gösterebilir, ama firmanın yetki belgesini, sözleşme disiplinini ve teslim geçmişini doğrulamaz. Doğru seçim, listeden değil kanıttan yola çıkar: tamamlanmış yapılar, konuşabileceğiniz eski müşteriler ve yazılı taahhütler.

02İnşaat firması, müteahhit, anahtar teslim: aynı şey mi?

Günlük dilde üçü birbirine karışır. Yapı müteahhidi, yapım işini üstlenen ve bunun için Bakanlıktan ya da yetkilendirilmiş idareden yetki belgesi numarası almış gerçek ya da tüzel kişidir. Ruhsata tabi yapıların yetki belgeli bir müteahhidin sorumluluğunda inşa edilmesi esastır; kendi yapısını yapan parsel maliki gibi istisnalar vardır (Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Yönetmeliği md. 5). "İnşaat firması" çoğu zaman bunun ticari adıdır. Mimarlık ofisi yapıyı tasarlar ve ruhsat projelerini hazırlar. Anahtar teslim çalışan firma ise tasarımı ve uygulamayı tek sözleşmede üstlenir; yapım tarafında yine yetki belgeli bir müteahhit olmak zorundadır. Hangi modelin size uygun olduğunu mimar mı, müteahhit mi yazımızda karşılaştırdık.

03Bir firmayı yedi adımda eleyin

İlk iki adım saha ziyareti ve teklif aşamasından önce yapılır: numarayı ve belgeleri firmadan telefonla ya da yazışarak isteyip kontrol edersiniz. Burada elenen firmayla bir sonraki aşamaya geçmezsiniz.

1. Yetki belgesi numarasını isteyin ve e-Devlet'ten sorgulayın

Bakanlıktan ya da Bakanlıkça yetkilendirilmiş idareden uygun sınıfta yetki belgesi almadan inşaat ve tesisat dahil yapım işlerinin müteahhitliği üstlenilemez (İmar Kanunu md. 28). Belge numarasının yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım sözleşmesinde yazılması zorunludur. Belediye ruhsatı düzenlerken numarayı ve belge grubunu elektronik ortamda kontrol eder; numara yoksa, iptal edilmişse ya da grup işe uygun değilse ruhsat düzenlenmez (Yönetmelik md. 5 ve 26).

Numarayı firmadan isteyin ve e-Devlet'teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinde kontrol edin. Hizmet e-Devlet girişi ister. İl müdürlüklerinin açıklamalarına göre sorgu şirketlerde vergi kimlik numarasıyla, şahıs firmalarında T.C. kimlik numarasıyla yapılıyor (Eskişehir İl Müdürlüğü kılavuzu); Isparta İl Müdürlüğü yetki belge numarasıyla da sorgulanabildiğini duyurdu. Sonuçta belgenin durumu ve grubu görünüyor (Isparta İl Müdürlüğü duyurusu, 04.07.2024). Sorguda çıkan belge numarası, teklifte ve sözleşmede yazan numarayla aynı olmalı. Aksaray'da yetki belgesi işlemlerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü yürütür; il müdürlüğünün sayfası da sorgu için aynı e-Devlet hizmetine yönlendiriyor.

Bakanlık bu kayıtları ŞANTİYE-M adlı bilişim sisteminde tutar. Müteahhitlerin belge numarası, grubu, ticari unvanı ve haklarında uygulanan iptal işlemleri yönetmeliğe göre alenidir (md. 27). Sorguda iki şeye bakın: belge etkin mi, grubu yapacağınız işin büyüklüğüne yetiyor mu? A grubu dışındaki gruplar, firmanın üstlenebileceği yapının büyüklüğünü sınırlar. Sınır sözleşme bedeline değil, yapı yaklaşık maliyetine göre hesaplanır: Bakanlığın her yıl yayımladığı birim maliyet ile yapı inşaat alanının çarpımı (md. 4 ve 14). Grubun geçerlik süresi beş yıldır; süresinde yenilenmezse grup iptal edilir, firma H grubuna düşer ve yenileyene kadar yeni iş üstlenemez (md. 19). Grup tutarları her yıl değiştiği için burada tablo vermiyoruz; güncel yeterlik tablosu il müdürlüğünün müteahhitlik yetki belgesi işlemleri sayfasında.

2. Şirket kaydını doğrulayın

Vergi levhasını, ticaret sicili kaydını ve bağlı olduğu oda kaydını isteyin. Sözleşmeyi imzalayacak kişinin şirketi temsile yetkili olduğunu imza sirkülerinden görün; teklifi veren kişi ile sözleşmeyi imzalayan şirket farklıysa nedenini sorun.

3. Şantiyeyi kimin yöneteceğini sorun

Ruhsata tabi her yapıda şantiye şefliği, müteahhit ile şantiye şefi arasındaki iş sözleşmesiyle yürütülür; şartları taşıyan müteahhit şefliği kendisi de üstlenebilir (Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik md. 5). Şef görevden ayrılırsa yenisi atanana kadar idare yapının devamına izin vermez (md. 9). 2026'da İmar Kanunu'na eklenen hükümle şantiye şefi, şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını tutmak zorunda. Firmaya şantiye şefinin kim olacağını ve sahada ne sıklıkla bulunacağını sorun. Şantiye şefi müteahhidin tarafındadır; yapının denetimi ise fenni mesullerin ve yapı denetim kuruluşunun işidir. Fenni mesul, sorumluluğunu üstlendiği yapıda müteahhitlik ya da şantiye şefliği yapamaz (İmar Kanunu md. 28).

4. Bitmiş yapıları yerinde görün

Bir inşaat firmasının en dürüst tanıtımı, teslim ettiği yapılardır. Firmadan bitirdiği iki üç yapıyı yerinde görmeyi isteyin. Cephe işçiliğine, köşe ve birleşim detaylarına, birkaç yıl geçmiş yapılarda çatlak ve nem izlerine bakın. Mümkünse yapı sahibiyle konuşun ve şunları sorun:

• İş söylenen tarihte bitti mi, gecikme olduysa neden?
• Sözleşme dışında ek bedel istendi mi?
• Yapı kullanma izni (iskân) sorunsuz alındı mı?
• Teslimden sonra çıkan kusurlara firma ne kadar sürede döndü?
• Aynı firmayla yeniden çalışır mıydınız?

5. Aynı kapsam için kalem kalem metraj isteyin

Teklifleri karşılaştırmanın en sağlıklı yolu, aynı proje ve aynı malzeme listesi için alınmış kalem kalem keşif metrajlarıdır. En az üç yazılı teklif alın. Yalnız "metrekaresi şu kadar" diyen tekliflerde neyin dahil olduğu belirsizdir; eksikler inşaat ortasında ek maliyet olarak döner. En düşük teklif, dahil olmayan kalemler yüzünden düşük görünebilir: çevre düzenlemesi, bağlantı bedelleri ya da ince işçilik malzemesinin sınıfı gibi kalemlerin teklifte yazılı olduğunu görün. Maliyeti neyin belirlediğini inşaat maliyeti yazımızda ayrıntılı anlattık.

6. Ödemeyi işin ilerleyişine bağlayın

Ödemeyi tamamlanan iş oranına, yani hakedişe bağlamak, yapılmamış işe para ödeme riskini azaltır. Yüksek peşinat isteyen ve ilerlemeye bakmaksızın tarihe bağlı ödeme talep eden tekliflere mesafeli yaklaşın. Hakedişin nasıl ölçüleceğini ve kimin onaylayacağını sözleşmeye yazdırın. Sözleşmeden önce sorulması gereken diğer soruları müteahhit seçimi rehberimizde bulabilirsiniz.

7. Sözleşmeye yazdırın

Anahtar teslim inşaatta yüklenici bir yapıyı meydana getirmeyi, siz de bedel ödemeyi üstlendiğiniz için sözleşme Türk Borçlar Kanunu'ndaki eser sözleşmesidir (TBK md. 470). Sözleşmede en az şunlar yazılı olmalı:

• Teknik şartname ve malzeme listesi: her kalemin sınıfı ya da markası ve metrajı.
• Takvim ve gecikme: başlama ve teslim tarihi, gecikmede ne olacağı. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi ya da size yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden işi kararlaştırılan sürede bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilirsiniz (TBK md. 473).
• Bedel: götürü mü, birim fiyatlı mı; fiyat farkı hangi koşulda uygulanır.
• Resmî süreç: ruhsat, yapı denetimi ve iskân adımlarında kimin ne yapacağı. Yapınız yapı denetimi kapsamındaysa denetim sözleşmesi yapı sahibiyle ya da müteahhit dışındaki yetkili vekiliyle yapılır; yapım işi için anlaştığınız müteahhidi bu iş için vekil tayin edemezsiniz (4708 sayılı Kanun md. 2).
• Teslim ve ayıp bildirimi: teslimden sonra yapıyı gözden geçirip ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmeniz gerekir. Gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal ederseniz yapı kabul edilmiş sayılır; yüklenici, kasten gizlediği ve usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyen ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur. Sonradan ortaya çıkan ayıbı da gecikmeden bildirmelisiniz (TBK md. 474 ve 477). Ayıp hâlinde seçimlik haklarınızı ve dava sürelerini anahtar teslim sözleşmede haklarınız bölümünde anlattık.

İyi firma listede değil, sahada belli olur: bitmiş yapı, şeffaf metraj, yazılı sözleşme.

04Kırmızı bayraklar

• Yetki belgesi numarasını vermiyor ya da ruhsatı başka bir firmanın numarasıyla almayı öneriyor.
• Yazılı sözleşme yerine sözlü anlaşma öneriyor.
• Ödemenin büyük bölümünü iş başlamadan istiyor.
• Metraj vermeden yalnız metrekare fiyatı söylüyor.
• Bitirdiği bir yapıyı gösteremiyor ya da eski müşterisiyle görüştürmüyor.
• Ruhsat çıkmadan işe başlamayı öneriyor. Ruhsatsız başlanan yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur (İmar Kanunu md. 32).
• Yapı denetim sözleşmesini "biz imzalarız" diyor.

Yetki belgeli müteahhit olmadan ya da sahte veya gerçeğe aykırı belge kullanılarak alınmış müteahhitlik belgesiyle başlanan yapının ruhsatı iptal edilir, yapı mühürlenir ve belge numarası beş yıl süreyle iptal edilir (İmar Kanunu md. 42). Bu yüzden numara sorgusu, sözleşmeden önce yapılacak ilk iştir.

05Deprem ve yapı kalitesini kim denetler?

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) zemin etüdünden donatı detayına kadar şartlar koyar. Yapı denetimi kapsamındaki yapılarda malzeme ve imalatın denetimi ile zemin, malzeme ve imalat deneylerinin laboratuvarda yaptırılması yapı denetim kuruluşunun görevidir (4708 md. 2). Deney ve denetim kayıtlarının kopyasını hem firmadan hem yapı denetim kuruluşundan yazılı olarak isteyin; firmayla bunu yapım sözleşmesine yazabilirsiniz.

Bazı küçük yapılar bu kanunun dışındadır. Bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar bunlardan biridir; aynı parselde birden fazla müstakil yapı varsa hepsinin toplam alanına bakılır. Köy yerleşik alanlarında, belediye ve mücavir alan dışındaki iskân dışı alanlarda ve nüfusu 5.000'in altındaki belediyelerde en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 500 m²'yi geçmeyen konutlar da (bir bodrum katının alanı sayılmadan) kapsam dışıdır. Ruhsata tabi olup kanun dışında kalan yapılarda denetime yönelik fenni mesuliyeti mimar ve mühendisler üstlenir (4708 md. 1). Yapınızın kapsamda olup olmadığını belediyeden teyit edin. Deprem tarafını deprem dayanıklı konut yazımızda ayrıntılı ele aldık.

06Tasarım ve uygulama aynı çatıda mı?

Firma seçerken projeyi kimin çizeceğini ve şantiyeyi kimin yöneteceğini baştan sorun. Tasarım ve uygulamanın ayrı ya da tek sözleşmede olması sorumluluğun nasıl dağılacağını değiştirir; hangisini seçerseniz seçin, kimin neyi üstlendiği yazılı olsun. UYART'ta tasarım ve uygulama tek sözleşmede.

07Aksaray'da hangi kurum neye bakar?

• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskân): belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyenin imar birimi, bu sınırların dışında valilik (İmar Kanunu md. 21 ve 30).
• Müteahhitlik yetki belgesi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü.
• Yapı denetim kuruluşu: sözleşme bedeline esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda kuruluşu yapı sahibi belirler; daha büyük yapılarda kuruluş Bakanlığın elektronik sistemiyle belirlenir (4708 md. 5). Merkezi Aksaray'da olan kuruluşlar il müdürlüğünün sayfasında listeleniyor; sayfa tarihsiz, güncel durumu il müdürlüğünden teyit edin.
• Firmanın ticari kaydı: ticaret sicili ve bağlı olduğu oda.

08Sözleşme öncesi kontrol listesi

• Yetki belgesi e-Devlet'te sorgulandı; belge etkin, grubu işe yetiyor, numara teklif ve sözleşmedekiyle aynı.
• Vergi levhası, ticaret sicili kaydı ve imza yetkisi görüldü.
• Şantiye şefinin kim olacağı ve sahada ne sıklıkla bulunacağı belli.
• En az iki bitmiş yapı gezildi; mümkünse bir yapı sahibiyle konuşuldu.
• En az üç yazılı teklif aynı proje ve malzeme listesiyle alındı.
• Teklifte kalem kalem metraj ve dahil olmayan işler yazılı.
• Ödeme planı işin ilerleyişine (hakediş) bağlı.
• Sözleşmede takvim, gecikme ve fiyat farkı şartları var.
• Ruhsat, yapı denetimi ve iskân adımlarında kimin ne yapacağı yazılı; yapı denetimi kapsamındaysa denetim sözleşmesini yapı sahibi imzalıyor.
• Teslim tutanağı ve kusur bildirimi usulü yazılı.

Bir maddeye "hayır" diyorsanız, sözleşmeden önce o maddeyi netleştirin. Ev yaptırma sürecinin bütçe tarafı için Aksaray'da ev yaptırma maliyeti yazımıza göz atabilirsiniz.

09Bilerek yazmadıklarımız

• Grup tutarları ve "şu büyüklükteki konut şu gruba girer" örnekleri: tutarlar her yıl Bakanlık tebliğiyle değişiyor ve hesap yapı yaklaşık maliyetine göre yapılıyor; güncel tablo için il müdürlüğüne bakın.
• e-Devlet sorgusunun sonuç ekranı: giriş gerektirdiği için kendimiz görmedik; ekranda ne göründüğünü il müdürlüklerinin açıklamalarına dayanarak yazdık.
• Peşinat ya da teminat için "yasal oran": özel kişiler arasındaki inşaat sözleşmelerinde peşinat oranını belirleyen bir hüküm bulamadık; bu yüzden oran önermiyoruz.
• Aynı parseldeki yapıların grup hesabı: yönetmelik bunları kural olarak tek iş sayıyor, ama 31.12.2026'ya kadar süren geçici bir istisna var; hesabı il müdürlüğüne yaptırın.

Kaynaklar: 3194 sayılı İmar Kanunu · 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun · Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik · Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · e-Devlet, Müteahhit Bilgileri Sorgulama · Aksaray Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, müteahhitlik yetki belgesi işlemleri

10Sık sorulan sorular