Önce mimara mı müteahhide mi gitmeli?

Ev ya da villa yaptırmaya karar verince akla gelen ilk soru: "Kime gideyim?" Çoğu kişi doğrudan bir müteahhitle başlar. Oysa doğru sıralama, çoğu zaman para ve zaman kazandırır. Neden önce tasarım gelir, kısaca bakalım.

01İki farklı rol, iki farklı uzmanlık

Mimar; ihtiyacınızı, arsanızı ve bütçenizi okuyup bunları yaşanabilir bir projeye dönüştürür. Müteahhit ise o projeyi sahada inşa eder. İkisi de gereklidir — ama sıralama önemlidir. Tasarım olmadan başlayan bir inşaat, çoğu zaman sonradan pahalıya patlar.

Kanunda bu iki rolün yanında başka taraflar da var. Kimin ne yaptığını bilmek, sıranın neden önemli olduğunu da açıklıyor:

Fenni mesul, sorumluluğunu üstlendiği yapıda müteahhitlik, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamaz; yapı sahibi de kendi yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez (3194 md. 28). Yapı denetim kuruluşu da yalnız yapı denetimi yapan, ortaklarının tamamı mimar ve mühendis olan ayrı bir kuruluştur (4708 md. 1 ve 2). Bu yasaklar proje müellifini kapsamıyor: kanun ve yönetmeliklerde projeyi çizenle yapıyı yapanın aynı firma olmasını yasaklayan bir hüküm bulamadık. Yapıyı kamu adına denetleyen taraf ise her durumda ayrıdır.

02Kısa cevap: önce mimar, müteahhit ruhsattan önce

Mevzuatta "önce mimara gidin" diye bir madde yok. Ama sırayı belirleyen üç sabit nokta var:

1. Ruhsat projesiz alınmaz. Başvuruya mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri eklenir (3194 md. 22). Projeler de parselin imar durumuna göre hazırlanır (Planlı Alanlar İmar Yön. md. 57/1). İlk iş, imar durumunu ve ihtiyacınızı bir mimarla okumaktır.
2. Müteahhit ruhsattan önce belli olur. İdare ruhsatı düzenlerken müteahhidin yetki belgesi numarasını ve grubunu elektronik ortamda kontrol eder; numara yoksa ruhsat düzenlenmez (Müteahhit Sınıflandırma Yön. md. 26/1). Aksaray Belediyesi'nin D-İMAR sistemindeki ruhsat evrak listesi de "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi veya İnşaat Yapım Sözleşmesi"ni zorunlu belge olarak istiyor.
3. Yapı denetimi de ruhsattan önce gelir. Yapı denetimine tabi yapılarda yapı sahibi, uygulama projeleri bittikten sonra yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapar. Kuruluşun sözleşmesi ve proje kontrol formu ruhsat dosyasına girer (Yapı Denetimi Uygulama Yön. md. 5/3 ve 21/1).

Pratikteki sıra şöyle: mimarla ihtiyaç ve imar durumu; parsele özel zemin ve temel etüdü (statik proje buna göre çizilir); ön proje (avan proje); uygulama projesi ve mühendislik projeleri; bu projelerle müteahhit teklifleri ve yapım sözleşmesi; yapı denetim sözleşmesi; ruhsat; inşaat. Yapım sözleşmesi ile yapı denetim sözleşmesinin birbirine göre sırası mevzuatta yazmıyor; yapı denetim sözleşmesi ruhsat başvurusundan önce yapılır. Adımları Aksaray'da yapı ruhsatı rehberimizde ayrıntısıyla anlattık.

03Önce tasarım gelirse ne kazanırsınız

İyi kurgulanmış bir proje; metrajı, malzeme listesini ve iş takvimini netleştirir. Bu netlik sayesinde müteahhitten karşılaştırılabilir, gerçekçi teklifler alırsınız. Herkes aynı projeye fiyat verdiği için elmaları elmalarla kıyaslarsınız.

Projesiz alınan teklif, pusulasız yola çıkmaktır.

Bu, mimarlık hizmetinin tanımında da var. Mimarlar Odası'nın Mimarlık Hizmetleri Şartnamesi'ne göre uygulama projesi, yüklenicilerin "tereddüt etmeden ve hataya düşmeden" yapım tekliflerini hazırlayabileceği ayrıntıyı içermelidir. Yapının metraj ve keşfi de bu projeye dayanır (md. 7); metraj ve keşfi mimar, sözleşmede yazılıysa hazırlar.

Mimar, istenirse gelen teklifleri birim fiyat, toplam fiyat, süre, yapım teknolojisi ve teknik yeterlilik yönünden karşılaştırıp rapor verebilir. Kiminle sözleşme yapılacağına ise yapı sahibi karar verir. Mimarın bir yüklenici önermesi, o yüklenicinin işinin sorumluluğunu mimara yüklemez (aynı şartname, md. 7).

04Projesiz başlamanın riskleri

Tasarım olmadan başlanan işlerde sık görülen sonuçlar: iş sırasında değişen kararlar, ek maliyetler, ruhsata uymayan imalatlar ve taraflar arasında anlaşmazlık. "Yaparız, yürürken hallederiz" yaklaşımı, en çok bütçeyi ve takvimi zorlar.

Teklifin sonradan nasıl değişebileceği, bedelin nasıl belirlendiğine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre:

• Götürü bedel: yüklenici yapıyı o bedelle yapmak zorundadır; iş öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse de artış isteyemez. Ama başlangıçta öngörülemeyen (ya da öngörülebilip de taraflarca hesaba katılmayan) durumlar götürü bedelle işin yapılmasını engeller ya da son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını, bu mümkün olmadığı ya da karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönmeyi isteyebilir; dürüstlük kuralının gerektirdiği hâllerde ancak feshedebilir (TBK md. 480).
• Bedel belirlenmemiş ya da yaklaşık: bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderine göre belirlenir (md. 481). Yaklaşık bedel, iş sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılacaksa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Yapı iş sahibinin arsasındaysa bedelden indirim isteyebilir; yapı henüz bitmemişse yükleniciyi işten alıkoyup yapılan kısmın hakkaniyete uygun bedelini ödeyerek sözleşmeyi feshedebilir (md. 482).

Kanun teklif için proje şartı koymaz. Ama götürü bedelin neyi kapsadığını yazabilmek için de, yaklaşık bedelin ne zaman "aşırı" aşıldığını tartışabilmek için de elde aynı proje ve metraj olmalıdır. Projesiz alınan tekliflerde her firma kendi varsaydığı yapıya fiyat verir.

05Hangi durumda hangi sıra?

• Kendi arsanız, ayrı müteahhit: önce mimar. Uygulama projesi ve metraj hazır olunca (metraj mimarlık sözleşmenizde yoksa ayrıca isteyin) birkaç müteahhitten aynı projeye teklif alın. Firmanın yetki belgesini e-Devlet'teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden kontrol edin. Firma seçimini Aksaray inşaat firmaları rehberimizde, görüşmede sorulacakları müteahhit seçimi yazımızda anlattık.
• Kat karşılığı: bu modelde projeyi müteahhit tarafı da hazırlatabilir. Arsa sahibi olarak imzadan önce projeyi, size düşecek bağımsız bölümleri ve teslim şartlarını görün; gerekirse bağımsız bir mimara ya da avukata okutun. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, asıl olarak üçüncü kişilerin iyiniyetini ele aldığı 2025 tarihli kararının gerekçesinde, arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesini eser sözleşmesi ile taşınmaz devri vaadini içeren karma bir sözleşme olarak anlatıyor ve noterde düzenleme biçiminde yapılmasını geçerlilik koşulu sayıyor; fiilen yerine getirilmiş sözleşmelere belirli koşullarda geçerlilik tanındığını da belirtiyor (E. 2024/1, K. 2025/2).
• Anahtar teslim (tasarım ve yapım tek sözleşmede): mimar ve müteahhit aynı firmadadır; yukarıda anlattığımız gibi yapıyı kamu adına denetleyen taraf yine ayrıdır.
• Evinizi kendiniz yapacaksanız: tek parselde, bir bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 m²'yi geçmeyen yapıyı, müteahhitliğin bütün sorumluluklarını üstlenerek parsel maliki kendisi yapabilir. O iş için beş yıl içinde bir defaya mahsus geçici yetki belgesi numarası verilir (Müteahhit Sınıflandırma Yön. md. 5/2). Müteahhit aranmaması, şantiye şefi ve yetki belgeli usta çalıştırma gibi müteahhit yükümlülüklerini kaldırmaz (md. 6/4); yapı 4708 kapsamındaysa yapı denetimi de sürer. Proje yine mimar ve mühendislerce hazırlanır.
• Tescilli yapı: onarım ve restorasyon rölöveyle başlar, proje Koruma Bölge Kurulunun onayına gider; ilk adım mimardır. Ayrıntılar rölöve projesi sayfamızda.
• Sit alanında yeni ev: yol sitin türüne ve derecesine göre değişir; bazı sitlerde yeni ev hiç yapılamaz. Yapılabilen yerlerde sit kararı ve geçiş dönemi koşulları öğrenilir, gerekiyorsa sondaj yapılır, proje önce idarenin imar incelemesinden, sonra Kuruldan geçer. Sırayı sit alanında ev yapılır mı yazımızda anlattık.

06Mimarla sözleşmede nelere bakın?

• Hangi aşamalar dahil? Mimarlar Odası'nın Mimarlık Hizmetleri Şartnamesi (2011) bir meslek odası düzenlemesidir. Kendi md. 13'üne göre şartname mimarlık sözleşmesinin doğal eki sayılır ve sözleşmeyi imzalayanlar hükümlerini kabul etmiş sayılır; sözleşmenizde şartnameye atıf olup olmadığına bakın. Şartnameye göre mimar, sözleşmede hangi iş aşamalarını yapacağını belirlemek zorundadır (md. 10). Odanın mimari proje hizmetlerinde zorunlu saydığı aşamalar hazırlık ve ön etüt, ön proje, uygulama projesi ile sistem ve montaj detaylarıdır. Metraj, keşif, teknik şartname ve teklif karşılaştırması sözleşmede yazılıysa hizmete girer.
• Mühendislik projeleri kimde? Statik, mekanik ve elektrik projelerinin mimarın koordinasyonunda mı hazırlanacağı, yoksa sizin ayrı ayrı mı anlaşacağınız yazılsın.
• Yapım sırasında mimar ne yapacak? Şartnameye göre ruhsattan yapı kullanma iznine kadar süren "mesleki uygulama sorumluluğu" müellif mimardadır. Şantiyede düzenli kontrol gibi ayrıntılı işler ise "mimari mesleki kontrollük" adıyla ayrı bir hizmettir ve sözleşmeyle üstlenilir (md. 7). Sözleşmenizde yazıp yazmadığına bakın.
• Proje kimin? Sahibinin hususiyetini taşıyan mimari projeler 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında eser sayılır (md. 1/B ve 2). Eser sahibinin izni olmadan eserde değişiklik yapılamaz (md. 16); mali haklara dair sözleşmeler yazılı olmalı ve konu olan haklar ayrı ayrı gösterilmelidir (md. 52) (FSEK). Mimarlar Odası şartnamesi de her projeyi eser sayar ve yapı sahibinin yalnız yazılı sözleşmeyle devraldığı hakları kullanabileceğini söyler (md. 15).
• Ücret: Oda tarifesine göre referans tutarı mimari proje bedeli hesaplayıcımızda görebilirsiniz.

07Tasarım ve uygulama tek elden olunca

UYART'ta tasarımı yapan mimar ile uygulamayı yöneten ekip aynı çatı altındadır. Böylece projedeki kararlar sahaya aynı ekiple taşınır: tek sözleşme, tek muhatap. Süreci Aksaray mimarlık ve anahtar teslim inşaat sayfalarımızda detaylı anlattık.

Bu modelde de ruhsat başvurusu yapı sahibi adına yapılır ve yapı denetim sözleşmesini yapı sahibi ya da vekili imzalar; yapı sahibi, yapım işi için anlaştığı müteahhidi vekil tayin edemez (4708 md. 2). Fenni mesuliyet, yapı denetimi ve şantiye şefliğinin kanundan doğan sorumlulukları da ayrıca sürer.

08Özetle: doğru sıra

Önce mimarla ihtiyaç ve tasarımı netleştirin, projeyi ve ruhsatı hazırlayın; sonra o net proje üzerinden uygulamaya geçin. Uygulamaya geçmek inşaata başlamak demektir; müteahhidi ise ondan önce, ruhsat düzenlenmeden önce bu net proje üzerinden aldığınız tekliflerle seçin (evini kendisi yapan malik hariç). İster ayrı bir müteahhitle çalışın, ister tasarım+uygulamayı tek elden alın — tasarımın inşaattan önce gelmesi her durumda kazandırır.

09Bilerek yazmadıklarımız

• Kat karşılığında pay oranları, teminat ve ceza tutarları: her sözleşmeye göre değişir; genel bir oran vermiyoruz.
• Mimarlık ücretinin tutarı: hesaplayıcıdaki referans tutara bakın; teklif projeye göre verilir.
• Yapım sözleşmesinin ruhsattan önce imzalanmasını şart koşan ulusal bir madde: bulamadık. Ruhsatta müteahhidin yetki belgesi numarası aranıyor; Aksaray Belediyesi ise sözleşmeyi ruhsat evrakı olarak istiyor. Başka bir belediyede listeye bakın.
• Yapı denetim sözleşmesi ile yapım sözleşmesinden hangisinin önce yapılacağı: mevzuatta bir sıra bulamadık.

Kaynaklar: 3194 sayılı İmar Kanunu · 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun · Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği · Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği · Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik · Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu · TMMOB Mimarlar Odası Mimarlık Hizmetleri Şartnamesi (2011) · Yargıtay İBBGK E. 2024/1, K. 2025/2, RG 18.07.2025 · Aksaray Belediyesi D-İMAR başvuru belge listesi (22.10.2026'da okundu).

10Sık sorulan sorular